Zmiana sposobu użytkowania obiektu

Podjęcie działalności polegającej na organizowaniu dyskotek w lokalu restauracyjnym stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Decyzje organów nadzoru budowlanego wskazują na konieczność respektowania regulacji dotyczących emisji hałasu, drgań i ochrony środowiska. Brak zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania może naruszać prawa właścicieli nieruchomości sąsiednich - wyrokiem NSA.

Tematyka: zmiana sposobu użytkowania obiektu, działalność restauracyjna, dyskoteki, hałas, drgania, ochrona środowiska, organy nadzoru budowlanego, decyzje sądów administracyjnych, przepisy prawne, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania

Podjęcie w lokalu o przeznaczeniu restauracyjnym działalności polegającej na organizowaniu dyskotek
stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu przepisu art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7.7.1944 r.
– Prawo budowlane (t. jedn.: Dz.U. z 2017 r. poz. 1332; dalej jako: PrBud), bowiem w sposób oczywisty wiąże
się ze zmianą warunków w zakresie emisji hałasu i drgań oraz układu obciążeń (bezsprzecznie zmienia
warunki higieniczno-sanitarne i ochrony środowiska). Użytkowanie obiektu w taki sposób może naruszać
prawnie chronione interesy właścicieli nieruchomości sąsiednich – wynika z wyroku NSA.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał „P.” sp. z o.o. przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania
lokalu. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że lokal restauracyjny jest użytkowany faktycznie jako lokal
dyskotekowy, oraz że doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania bez wymaganego zgłoszenia. Wojewódzki
Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy uchylił decyzję organu II instancji. Sąd wskazał, że w sprawie
bezsporna jest okoliczność, iż w pomieszczeniach prowadzony był lokal rozrywkowo-dyskotekowy, z możliwością
konsumpcji napojów i posiłków, a więc innego rodzaju działalność niż objęta decyzją o pozwoleniu na zmianę
sposobu użytkowania pomieszczeń na lokal restauracyjny i wykonanie robót budowlanych. Sąd I instancji wskazał,
że w toku postępowania ani właściciel, ani najemca lokalu nie przedłożyli dokumentów zezwalających na zmianę
sposobu użytkowania lokalu restauracyjnego na klub dyskotekowy. Ze zgromadzonego materiału dowodowego,
w szczególności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie części budynku jako lokalu restauracyjnego nie wynika, by
pierwotny projekt budowlany przewidywał rozwiązania techniczne i materiałowe związane ze zwiększoną emisją
hałasu i drgań spowodowaną funkcją obiektu obejmującą organizację dyskotek. Sąd I instancji zaznaczył, że dla
przyjęcia, że doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wystarczające jest
wykazanie zaistnienia zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, warunków pracy
zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości czy układu obciążeń, ustawodawca w art.
71 ust. 1 pkt 2 PrBud nie wymaga, by nastąpiło ich pogorszenie, czy też przekroczenie obowiązujących norm.
Rozszerzenie/zmiana działalności restauracyjnej o organizowanie imprez muzyczno-tanecznych (dyskotek,
koncertów), bez dokonania wymaganego zgłoszenia, stanowi samowolną zmianę dotychczasowego sposobu
użytkowania części obiektu. To rozszerzenie zakresu działalności wywołuje bowiem skutek o jakim mowa w art. 71
ust. 1 pkt 2 PrBud, co najmniej w zakresie emisji hałasu i drgań nim wywołanych. W ocenie Sądu nie budzi
wątpliwości, że istnieje istotna i jednoznaczna różnica uciążliwości zarówno dla bezpośrednich użytkowników, jak
i właścicieli sąsiednich nieruchomości funkcjonowania lokalu restauracyjnego i klubu dyskotekowego.
Niezależnie od powyższego WSA w Bydgoszczy stwierdził, że w toku postępowania organy winny poza zaistnieniem
przesłanek do uznania, że nastąpiła samowolna zmiana sposobu użytkowania w znaczeniu funkcjonalnym ustalić
też, kiedy ta zmiana nastąpiła, a także jaki jest rzeczywisty zakres tej zmiany (w stosunku do stanu legalnego), czyli
z jakimi robotami budowlanymi była związana i czy nie wymagały one uzyskania pozwolenia na budowę. Dopiero tak
ustalony stan faktyczny pozwoliłby na zastosowanie właściwych norm prawa materialnego dla prowadzenia
właściwego postępowania naprawczego. Tymczasem organy orzekające nie zgromadziły w tym zakresie materiału
dowodowego i nie ustaliły wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną „P.” sp. z o.o. NSA podkreślił, że skoro nawet
zintensyfikowanie dotychczasowego użytkowania obiektu budowlanego, bez zmiany jego funkcji, może
spowodować zmianę wymagającą zgłoszenia, to tym bardziej zmiana funkcji powoduje konieczność podjęcia
czynności z art. 71 PrBud. Ustalenie czy doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części
w rozumieniu art. 71 PrBud sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie
i zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na
zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego zmienionego
sposobu użytkowania. Będą to więc wszelkie działania, które zmieniają jego dotychczasowy sposób
użytkowania, a jednocześnie mogą mieć wpływ na warunki bezpieczeństwa, i wobec tego, będą wymagać
sprawdzenia pod kątem dopuszczalności zmiany sposobu użytkowania obiektu. Sprawdzenie to będzie miało
miejsce w toku postępowania w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania obiektu, względnie w toku postępowania
naprawczego prowadzonego w związku z samowolną zmianą sposobu użytkowania obiektu, a naruszenie przepisów
dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, warunków zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych,
czy ochrony środowiska powodujące skutki o jakich mowa w art. 71 ust. 5 pkt 3 PrBud uzasadniać będzie wniesienie
przez organ sprzeciwu od zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, względnie odmowę zalegalizowania samowolnej
zmiany sposobu użytkowania obiektu. Naczelny Sąd Administracyjny za nietrafne uznał argumenty autora skargi
kasacyjnej, który pojęcie zmiany sposobu użytkowania obiektu wiąże z przekroczeniem dopuszczalnych progów

immisji w postaci hałasu, drgań, czy obciążeń, albowiem naruszenie regulacji szczególnych dotyczących chociażby
emisji hałasu, czy też przekroczenie dopuszczalnej wytrzymałości obiektu bądź jego części stanowić może
przesłankę dla odmowy zalegalizowania samowolnej zmiany użytkowania obiektu, a nie dla oceny czy do takowej
zmiany w ogóle doszło.
Wyrok NSA z 7.12.2017 r., II OSK 606/16

Rozszerzenie działalności restauracyjnej o organizację imprez muzyczno-tanecznych wymaga zgłoszenia i może prowadzić do konieczności podjęcia działań naprawczych zgodnie z prawem budowlanym. Decyzje sądów administracyjnych skupiają się na konieczności zachowania bezpieczeństwa obiektów oraz przestrzegania przepisów dotyczących zmiany sposobu użytkowania.