Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu Skarbu Państwa

Zgodnie z art. 39b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Sprawa dotyczyła umowy dzierżawy gospodarstwa rolnego, w której strony ustaliły opłatę za korzystanie z nieruchomości po zakończeniu umowy. Sąd Najwyższy podkreślił, że przepis art. 39b NierRolU ma charakter bezwzględnie obowiązujący.

Tematyka: wynagrodzenie za korzystanie z gruntu, bezumowne korzystanie z gruntu, umowa dzierżawy, nieruchomości rolnicze, Skarb Państwa, art. 39b NierRolU, Sąd Najwyższy, Trybunał Konstytucyjny

Zgodnie z art. 39b ustawy z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.
jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 91, dalej jako: NierRolU), od 3.12.2011 r. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa
może żądać od osoby władającej nieruchomością wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości
w wysokości stanowiącej 5-krotność wywoławczej wysokości czynszu, który byłby należny od tej
nieruchomości, gdyby była ona przedmiotem umowy dzierżawy po przeprowadzeniu przetargu. Strony
umowy dzierżawy nie mogą w sposób wiążący ustalić niższego wynagrodzenia – stwierdził Sąd Najwyższy.
Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa łączyła z Krzysztofem M. umowa dzierżawy gospodarstwa rolnego
o powierzchni ponad 100 ha obowiązująca do 30.9.2012 r. W umowie strony ustaliły, że w razie niewydania
przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu, wydzierżawiający będzie naliczał
opłatę z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu dzierżawy w wysokości dotychczasowego czynszu
dzierżawnego wraz z karą umowną w wysokości 25% tej opłaty. Krzysztof M. ubiegał się o przedłużenie umowy
dzierżawy, ale Agencja Nieruchomości Rolnych odmówiła i zażądała zwrotu nieruchomości. Krzysztof M. wydał
dzierżawione gospodarstwo dopiero po wyroku sądu z czerwca 2013 r.
W trakcie postępowania o wydanie nieruchomości ANR wezwała Krzysztofa M. do zapłaty ponad 179 tys. zł czyli 5-
krotności wysokości czynszu tytułem wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości od 1.10.2012 r. Ponieważ były
dzierżawca nie odpowiedział na wezwanie, ANR wniosła pozew jako podstawę swoich roszczeń wskazując
obowiązujący od 3.12.2011 r. art. 39b ust. 1 NierRolU.
Sąd I instancji nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym uwzględnił w całości żądanie powódki. Sąd II
instancji podkreślił, że art. 39b ust. 1 NierRolU ma charakter normy bezwzględnie obowiązującej. Celem
wprowadzenia tego przepisu była ochrona interesów Skarbu Państwa poprzez uniemożliwienie ustalenia w umowie
opłaty z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w niższej wysokości, a tym samym
skłonienia osób, które nimi władają do ich szybszego zwrotu właścicielowi. Jednocześnie wyjaśnił, że
w rozpoznawanej sprawie zasada nieretroakcji nie ma zastosowania, gdyż wprawdzie umowa kształtująca zasady
i wysokość zobowiązania dzierżawcy po wygaśnięciu umowy dzierżawy została zawarta przed wejściem w życie art.
39b NierRolU, ale stosunek prawny ukształtowany tą umową zaistniał już w czasie obowiązywania wymienionego
przepisu.
Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W zakreślonych przez art.
3531 KC granicach, w jakich strony mogą kształtować łączące ich stosunki prawne, mieści się uprawnienie do
określenia wysokości wynagrodzenia za korzystanie z oddanej w dzierżawę nieruchomości, należnego od
władającego tą nieruchomością bez tytułu prawnego po zakończeniu umowy dzierżawy. Takie postanowienie należy
uznać za w pełni dopuszczalne gdyż pozwala ono właścicielowi określić, jaka będzie wysokość tego wynagrodzenia
oraz zachęca osobę, która straciła tytuł do władania nieruchomością do jej oddania, skoro zna ile będzie musiał
zapłacić po zakończeniu dzierżawy, gdy nie zwróci nieruchomości. Pozwala także dostosować wysokość takiego
zryczałtowanego wynagrodzenia do sytuacji majątkowej dzierżawcy.
W ocenie SN to, czy ustalenie zawarte w umowie dzierżawy jest wiążące dla stron tej umowy zależy od oceny
charakteru prawnego przepisu art. 39b NierRolU. Jak wyjaśniono, przyjęta przez sądy niższych instancji wykładnia
art. 39b NierRolU nie może zostać uznana za wykładnię prokonstytucyjną, zakłada bowiem, że celem tego przepisu
jest tylko ochrona interesów Skarbu Państwa. Standardem przyjętym w Konstytucji nie jest specjalna ochrona
własności Skarbu Państwa, ale równe traktowanie wszystkich podmiotów. W ocenie SN można mieć poważne
wątpliwości, czy nawet uznając ten przepis za względnie wiążący, nie narusza on standardów konstytucyjnych bez
wyraźnej potrzeby nadmiernie chroniąc interes Skarbu Państwa. Skoro od woli Agencji będzie zależało czy zgodzi się
ona na inne uregulowanie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości rolnych Skarbu Państwa przez osoby,
które władają takimi nieruchomościami bez tytułu prawnego, to można założyć, że nie wyrazi ona na to zgody.
Kilka miesięcy po wyroku SN, Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 39b NierRolU w zakresie, w jakim ma
zastosowanie do posiadaczy nieruchomości w złej wierze, jest zgodny z art. 2, art. 64 ust. 2 w zw. z art. 32
ust. 1 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP (zob. wyrok TK z 18.10.2016 r., P 123/15,
). Zatem sąd II instancji
ponownie uwzględnił żądania ANR, zaś SN oddalił skargę kasacyjną. W uzasadnieniu podkreślono, że kluczowe
znaczenie dla sprawy miało orzeczenie TK. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że zasada swobody umów, na którą
powoływał się były dzierżawca, nie ma charakteru absolutnego, strony zawierające umowę mogą ułożyć
stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości
stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jednocześnie wskazano, że zasada nieretroakcji
wyrażona w art. 3 KC oznacza, że nowego prawa nie stosuje się do oceny zdarzeń prawnych i ich skutków,

jeżeli miały miejsce i skończyły się przed jego wejściem w życie. Wyjątek od tej zasady musi wynikać
z brzmienia nowego przepisu, lub z jego celu. Jednak sprawa nie dotyczyła umowy dzierżawy, która wygasła
w 2012 r. a wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, co nastąpiło już po wejściu w życie
art. 39b NierRolU.
Wyrok SN z 15.2.2018 r. IV CSK 255/17

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. SN wskazał, że zasada swobody umów nie jest absolutna, a zasada nieretroakcji wymaga uwzględnienia brzmienia nowego przepisu. Wyrok SN został wydany 15.2.2018 r.