Czy można z domu jednorodzinnego samowolnie zrobić blok?
Deweloper podzielił domy jednorodzinne na lokale mieszkalne, co wywołało spór z nadzorem budowlanym. Mimo początkowych zastrzeżeń inspektorów, deweloper rozpoczął sprzedaż mieszkań, co doprowadziło do interwencji sądu. WSA w Warszawie uznał, że deweloper nie miał prawa do samowolnego podziału domów, nakazując przywrócenie pierwotnego stanu. Decyzja ta spotkała się z negatywnym przyjęciem ze strony dewelopera, co skutkowało trafi...
Tematyka: deweloper, domy jednorodzinne, podział nieruchomości, nadzór budowlany, spór sądowy, zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego
Deweloper podzielił domy jednorodzinne na lokale mieszkalne, co wywołało spór z nadzorem budowlanym. Mimo początkowych zastrzeżeń inspektorów, deweloper rozpoczął sprzedaż mieszkań, co doprowadziło do interwencji sądu. WSA w Warszawie uznał, że deweloper nie miał prawa do samowolnego podziału domów, nakazując przywrócenie pierwotnego stanu. Decyzja ta spotkała się z negatywnym przyjęciem ze strony dewelopera, co skutkowało trafi...
Czy deweloper może z własnej woli podzielić domy jednorodzinne na wielorodzinne i sprzedawać w nich osobno lokale? Na tym tle rozgorzał spół pomiędzy przedsiębiorcą realizującym budowę osiedla, a nadzorem budowlanym. Sytuacja miała miejsce w Warszawie, gdzie w jednej z dzielnic deweloper rozpoczął realizację inwestycji mieszkaniowej. Pierwotnie miała ona składać się z domów jednorodzinnych (podzielonych na dwa lokale o powierzchni 60 i 420 m2), jednak kiedy prace budowlane zmierzały ku końcowi, a w prasie pojawiły się ogłoszenia dotyczące możliwości kupna nieruchomości, okazało się, że w każdym z budynków jest do nabycia po kilka niezależnych od siebie mieszkań. Taki efekt stał w sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który na omawianym terenie dopuszczał wyłącznie zabudowę jednorodzinną. Zaniepokojeni takim obrotem sprawy sąsiedzi zaalarmowali o poczynaniach dewelopera nadzór budowlany. Ten po dokonaniu kontroli stwierdził jednak, że inwestycja jest realizowana zgodnie z pozwoleniem. Na późniejszym etapie przedsiębiorca bez problemu uzyskał zaświadczenia o samodzielności lokali oraz pozwolenia na ich użytkowanie, po czym rozpoczął sprzedaż. Wtedy mieszkańcy okolicznych posesji ponownie zwrócili się do nadzoru budowlanego o przeprowadzenie stosownej kontroli. Tym razem inspektorzy odkryli, że deweloper samowolnie zmienił sposób użytkowania budynków, w konsekwencji czego wydano nakaz przywrócenia pierwotnego ich stanu. Takiemu przebiegowi spraw sprzeciwił się z kolei przedsiębiorca. Zaskarżając decyzję nadzoru budowlanego do WSA w Warszawie argumentował, że na podział domów uzyskał niejako sądową zgodę. Na potwierdzenie powyższego przedkładał prawomocne postanowienie sądu rejonowego znoszące współwłasność spornych nieruchomości i ustanawiające w każdym z budynków po 9 lokali. Ponadto wskazywał, że przywrócenie do stanu pierwotnego domów byłoby niesprawiedliwe w stosunku do osób, które już kupiły mieszkania. WSA w Warszawie nie przyjął żadnych z argumentów dewelopera. Sąd stwierdził, że kontrole nadzoru zostały przeprowadzone prawidłowo, i że wnioski wysnute na ich podstawie wnioski trzeba uznać za słuszne. Inwestor, zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otrzymał pozwolenie na budowę domów jednorodzinnych i nie ma prawa do samodzielnego przekształcenia ich w wielomieszkaniowe bloki. Skład orzekający stwierdził także, że dokonane przez dewelopera podziały budynków było istotnym odstąpieniem od projektu. Sąd dodatkowo zwrócił uwagę na rozbieżność w datach pomiędzy wnioskowaniem przez inwestora o zniesienie współwłasności budynku a uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie lokali. Przedsiębiorca zaskarżył wydany wyrok zarzucając przy okazji WSA i nadzorowi budowlanemu szereg niedociągnięć, w konsekwencji czego sprawa trafiła na wokandę NSA. W wyrokach z 9.5.2018 r. (II OSK 1601/16, II OSK 1602/16) sąd ten oddalił skargi dewelopera i jednoznacznie poparł decyzje wydane przez organy niższych instancji. Sąd nie dostrzegł, by PINB i WSA w Warszawie dopuściły się naruszenia art. 71a ust. 2 w związku z art. 71 Prawa budowlanego. W konsekwencji nakazał deweloperowi przywrócenie budynków do stanu pierwotnego. Taki werdykt z kolei stawia w niekorzystnej sytuacji osoby, które już kupiły mieszkania w nowo wybudowanych blokach – a właściwie, jak to miało być na wstępie – domach jednorodzinnych. Ponownie muszą w nich powstać po 2 lokale (o powierzchni 60 i 420 m2), a 7 nadprogramowych musi zostać scalonych. Właściciele nie mają możliwości przeciwdziałania temu zdarzeniu, bowiem nadzór budowlany w przypadku ich sprzeciwu ma prawo do nałożenia na nich kar grzywny oraz do likwidacji ścianek działowych na ich koszt. Istnieje możliwość, by deweloper odkupił od nich udziały w scalonej powierzchni. Jeśli jednak ten nie przejawi takiej chęci właściciele nie będą mieli innego wyjścia, jak pozwać go do sądu i tak dochodzić swoich praw. Wyroki NSA z 9.5.2018 r. II OSK 1601/16, II OSK 1602/16
Wyrok NSA potwierdził decyzję WSA, nakazując deweloperowi przywrócenie budynków do stanu pierwotnego. To oznacza konieczność scalenia nadprogramowych lokali i pozbycia się ścianek działowych. Właściciele mieszkań mogą próbować dochodzić swoich praw poprzez sąd, jednak w przypadku sprzeciwu muszą liczyć się z konsekwencjami nakładanymi przez nadzór budowlany.