Aktualizacja opłaty rocznej

Ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku sądu. Użytkownik wieczysty, który dokonał dopłaty różnicy w opłatach, odlicza ten wydatek na bieżąco. Sprawa dotyczy interpretacji indywidualnej związanej z aktualizacją opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Tematyka: opłata roczna, użytkowanie wieczyste, interpretacja indywidualna, koszty uzyskania przychodów, skarga kasacyjna

Ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku sądu. Użytkownik wieczysty, który dokonał dopłaty różnicy w opłatach, odlicza ten wydatek na bieżąco. Sprawa dotyczy interpretacji indywidualnej związanej z aktualizacją opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości.

 

Ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagalna, w części
przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku sądu, dlatego użytkownik
wieczysty, który po wyroku sądu dopłacił różnicę w opłatach, odlicza ten wydatek na bieżąco – wynika
z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego.
„B.” sp. z o.o. we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wskazała, że jest użytkownikiem wieczystym
nieruchomości gruntowej. Na podstawie art. 71 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn.: Dz.U.
z 2015 r. poz. 782 ze zm.; dalej: GospNierU) zobowiązana została do uiszczenia pierwszej opłaty z tytułu oddania
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz do uiszczania w trakcie trwania prawa użytkowania
wieczystego opłat rocznych. Po otrzymaniu oświadczenia o wypowiedzeniu opłaty rocznej – w trybie art. 78 ust. 1
GospNierU – wraz z ofertą przyjęcia nowej wysokości opłat, „B.” sp. z o.o. złożyła do Samorządowego Kolegium
Odwoławczego w W. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, a gdy organ wydał
niekorzystne rozstrzygnięcie zaskarżyła je do sądu powszechnego. Po wyroku sądu „B.” sp. z o.o. dokonała dopłaty
różnicy wynikającej z wysokości wniesionych do tego dnia opłat i wysokości opłat orzeczonych przez sąd wraz
z należnymi na dzień zapłaty odsetkami. Z tego powodu dokonała ujęcia w księgach rachunkowych poniesionego
kosztu z tytułu wyrównania opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości jednorazowo w miesiącu zapłaty kwoty
stanowiącej wyrównanie opłat do wysokości zasądzonej wyrokiem sądu.
W związku z tym „B.” sp. z o.o. zwróciła się o rozstrzygnięcie: „Czy ustalona na podstawie wyroku sądu
dodatkowa kwota (dotycząca wyrównania opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości za lata 2011–2014)
podlega zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów w roku, w którym została ujęta w księgach
rachunkowych i wobec tego podatniczka nie jest zobowiązana do korekty deklaracji na podatek dochodowy
od osób prawnych za lata, których dotyczyły poszczególne opłaty?”.
W ocenie „B.” sp. z o.o. dokonana przez nią płatność nie powinna być traktowana jako korekta kosztów uzyskania
przychodów z tytułu opłat. Obowiązek nie wynikał z błędu czy też niedopatrzenia, lecz powstał w związku
z uprawomocnieniem się wyroku w sprawie ustalenia, czy aktualizacja opłat była zasadna. Gdyby jednak przyjąć, że
obowiązek uiszczenia kwoty stanowiącej wyrównanie należy traktować jako korektę kosztów uzyskania przychodów
z tytułu opłat za poprzednie lata, to – według podatniczki – taką korektę również należałoby ująć w okresie
rozliczeniowym, w którym doszło do poniesienia tego wydatku.
Organ podatkowy uznał stanowisko „B.” sp. z o.o. za nieprawidłowe. W ocenie organu, ustalona na podstawie wyroku
sądu dodatkowa kwota za użytkowanie wieczyste za lata 2011–2014 nie stanowi kosztów uzyskania przychodów
jednorazowo w miesiącu ich zapłaty. Organ podatkowy wskazał, że koszty z tytułu tych opłat zostały przez spółkę
poniesione w latach 2011–2014 w niższej wysokości. W księgach podatkowych koszty uzyskania przychodu zostały
zatem określone w sposób niewłaściwy. Wobec powyższego, organ podatkowy uznał za konieczne skorygowanie
rozliczeń podatkowych za lata 2011–2014 poprzez zwiększenie wysokości kosztów uzyskania przychodu o dopłatę
z tytułu aktualizacji opłaty rocznej za lata 2011–2014 w dacie ich poniesienia, tj. pierwotnego ujęcia w księgach
rachunkowych.
Po wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa organ stwierdził brak podstaw do zmiany interpretacji indywidualnej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu uchylił zaskarżoną interpretację. Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy
z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1036; dalej jako: PDOPrU)
koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok
podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały
odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c. Zaś koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty
bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu
przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego,
w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą (art.
15 ust. 4d PDOPrU). Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f–4h, uważa się
dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku),
albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem
sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów (art. 15
ust. 4e PDOPrU).
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu podkreślił, że o uznaniu danego przysporzenia czy wydatku
(zobowiązania do jego poniesienia) za przychód, dochód czy koszt podatkowy decydują wyłącznie przepisy prawa
podatkowego (zob. wyrok NSA z 19.3.2010 r., II FSK 1731/08, 
). Przepisy o rachunkowości mają zatem


znaczenie dla powstania czy wysokości zobowiązania podatkowego tylko w takim zakresie, jaki wynika
jednoznacznie z przepisów ustaw podatkowych. W art. 15 ust. 4e PDOPrU ustawodawca, definiując pojęcie
poniesienia kosztu odwołał się do pewnych pojęć, znanych przepisom o rachunkowości i niezdefiniowanych
w ustawie podatkowej jak rezerwy czy bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów. Nie ma jednak podstaw do
odwoływania się do tych regulacji przy wykładni pojęcia kosztu jako kosztu ujętego w księgach rachunkowych. Dniem
poniesienia kosztu jest dzień, na który wydatek został ujęty w ewidencji księgowej na podstawie otrzymanego
dokumentu. Przepis art. 15 ust. 4e PDOPrU za taki dokument uznaje fakturę (rachunek) jak też inny dowód. Takim
dowodem jest również wyrok sądowy.
W ocenie WSA we Wrocławiu kluczowe znaczenie dla sprawy ma uchwała SN, w której stwierdzono, że ustalona
przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę
dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku (zob. uchwała SN z 23.6.2005 r., III CZP 37/05, OSNC Nr 5/2006,
poz. 82). Swoim orzeczeniem sąd zastępuje odpowiednie oświadczenie woli użytkownika wieczystego. Charakter
konstytutywny orzeczenia sądu w tym stanie rzeczy nie może budzić wątpliwości, podobnie jak materialnoprawny
charakter przesłanki zwyżkowania wartości nieruchomości, według której organ złożył ofertę podwyżki, a sąd ocenił
jej zasadność (zob. wyrok SN z 26.10.2005 r., V CK 276/05, 
). Nie można zatem uznać zasadności korekty
rozliczeń podatkowych za lata 2011–2014 w zakresie kosztów uzyskania przychodów poprzez zwiększenie ich
wysokości o dopłatę wynikającą z tytułu aktualizacji jej wysokości poczynioną w wyroku sądu. Trudno bowiem
nakazać korektę kosztów uzyskania przychodów z tytułu zmiany wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego skoro jej wysokość wykazana pierwotnie w księgach rachunkowych, a następnie rozliczona w kosztach
uzyskania przychodów za lata 2011–2014 była prawidłowa. Dopiero zdarzenie (w postaci wydania przez sąd
wyroku), które zaistniało już po upływie okresów rozliczeniowych wykreowało nową sytuację prawną podatnika
i nałożyło na niego obowiązek poniesienia wyższej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a w istocie
uiszczenia jej w części przewyższającej opłatę dotychczasową.
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną organu. W ocenie NSA, podatniczka ma prawo do
jednorazowego potrącenia kosztu w dacie jego poniesienia. Dniem poniesienia kosztu z tytułu aktualizacji
jest dzień, na który ujęto przedmiotowy koszt w księgach rachunkowych „B.” sp. z o.o., po uprawomocnieniu
się wyroku sądu powszechnego.
Wyrok NSA z 6.7.2018 r., II FSK 1808/16







 

Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił interpretację organu podatkowego, uzasadniając konieczność skorygowania rozliczeń podatkowych za lata 2011–2014. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną organu, potwierdzając prawo do potrącenia kosztu w dacie jego poniesienia. Wyroki sądów wpływają istotnie na kwestie podatkowe dotyczące opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości.