Czy zmiana sposobu użytkowania zawsze ma związek z robotami budowlanymi?
Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął spór dotyczący samowolnej zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości podczas rozbudowy budynku w Koszalinie. Decyzja dotyczyła nadbudowy budynku gospodarczego na cele mieszkalne oraz wynajmowania go jako hotelu pracowniczego, co skłoniło nadzór budowlany do wszczęcia postępowania. Po kontroli stwierdzono samowolne zmiany w budynku, co wymagało zatrzymania użytkowania i przeprowadzenia procedury legalizacyjnej.
Tematyka: Naczelny Sąd Administracyjny, samowolna zmiana, sposób użytkowania, roboty budowlane, Koszalin, nadzór budowlany, procedura legalizacyjna
Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął spór dotyczący samowolnej zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości podczas rozbudowy budynku w Koszalinie. Decyzja dotyczyła nadbudowy budynku gospodarczego na cele mieszkalne oraz wynajmowania go jako hotelu pracowniczego, co skłoniło nadzór budowlany do wszczęcia postępowania. Po kontroli stwierdzono samowolne zmiany w budynku, co wymagało zatrzymania użytkowania i przeprowadzenia procedury legalizacyjnej.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku 15.2.2018 r. rozstrzygnął spór dotyczący samowolnej zmiany sposobu wykorzystywania nieruchomości. Sprawa dotyczyła rozbudowy jednego z budynków zlokalizowanych w Koszalinie. Jego właściciele złożyli w urzędzie miasta projekt budowlany i stosowne wnioski o wydanie zgody na nadbudowę i rozbudowę budynku gospodarczego, tak by mógł on pełnić funkcję mieszkalną. Prezydent miasta zezwolił na przeprowadzenie inwestycji, a po jej zakończeniu PINB, na podstawie przedłożonej dokumentacji, zatwierdził koniec prac. Jednak po pewnym czasie do organów nadzoru wpłynęła skarga dotycząca nieruchomości. Sąsiedzi skarżyli się, że inwestorzy wynajmują nowo powstałą część mieszkalną jako hotel pracowniczy, co skutecznie zaburzało spokój w okolicy. W konsekwencji nadzór budowlany wszczął postępowanie w tej sprawie. W toku kontroli inspektorzy stwierdzili, że właściciel nieruchomości dokonał też pewnych modernizacji na dobudowanym piętrze budynku, o których nie było mowy w wydanym pozwoleniu na roboty budowlane. W ich efekcie powstały pomieszczenia higieniczno-sanitarne – każdy z wydzielonych pokoi mieszkalnych miał więc osobną łazienkę. Właściciel przyznał, że wynajmuje pomieszczenia firmom, co potwierdzały dowody zgromadzone w toku kontroli. Inspektorzy byli jednomyślni co do tego, że inwestor samowolnie zmienił przeznaczenie nieruchomości, dlatego nakazali wstrzymanie użytkowania budynku do czasu wyjaśnienia sprawy, a w przypadku braku możliwości osiągnięcia konsensusu – właściciel zostałby zmuszony do przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed remontu. Po nieskutecznej interwencji inwestora u WINB sprawa znalazła się w sądzie. Najpierw WSA stanął po stronie właściciela nieruchomości, wskazując, że organy nadzoru niewystarczająco udowodniły, że zaistniała zmiana sposobu użytkowania budynku była bezprawna. Jednak tę decyzję zaskarżył z kolei skutecznie nadzór budowlany, powołując się przy tym na art. 71a PrBud (procedura legalizacyjna). NSA nakazał ponowne rozpoznanie sprawy sądowi niższej instancji. WSA stosując się do wykładni zastosowanej przez NSA stanął po stronie nadzoru budowlanego, lecz tę z kolei decyzję zaskarżyli właściciele budynku. Sprawa ponownie trafiła na wokandę NSA. I tym razem sąd ten opowiedział się po stronie WINB. Skład orzekający stwierdził, że do zmiany przeznaczenia danej nieruchomości może dojść nie tylko na skutek przeprowadzonych prac budowlanych, ale także w efekcie faktycznej modyfikacji samego sposobu jej użytkowania. W opinii Sądu nie było wątpliwości, że właściciel nie wykorzystywał dobudowanej części budynku na cele mieszkaniowe, a na potrzebę tzw. zamieszkania zbiorowego i w stosunku do takiego kryterium powinien ubiegać się o stosowne pozwolenia na budowę. Zaistniała sytuacja wymagała zatem przeprowadzenia procedury legalizacyjnej.
Naczelny Sąd Administracyjny nakazał przeprowadzenie procedury legalizacyjnej w przypadku samowolnej zmiany sposobu użytkowania nieruchomości podczas rozbudowy budynku w Koszalinie. Decyzje sądowe były różne, z toczącą się batalią między właścicielami, nadzorem budowlanym i sądem. Wyrok NSA wskazał, że zmiana przeznaczenia nieruchomości może wynikać z faktycznej modyfikacji sposobu jej użytkowania, wymagając procedury legalizacyjnej.