Opodatkowanie sprzedaży gruntu z cudzym budynkiem

Gmina wystąpiła z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej dotyczącej sprzedaży gruntu z budynkiem. Inwestorzy przekroczyli granice działek, co spowodowało konieczność odkupienia części gruntu od gminy. W wyniku rozliczenia podatkowego problem pojawił się z kwalifikacją terenów jako niezabudowanych. Fiskus nie zgodził się z wnioskiem gminy, co doprowadziło do procesu sądowego.

Tematyka: interpretacja podatkowa, sprzedaż gruntu, ściany budynku, tereny niezabudowane, ulga podatkowa, WSA, NSA

Z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej wystąpiła gmina, będąca właścicielem gruntu, na którym
w wyniku prac geodezyjnych namierzono niektóre ściany budynków, generalnie posadowionych na
sąsiednich działkach.
Inwestorzy podczas budowy w latach 80-tych przekroczyli granice swoich działek, na skutek czego teraz część ścian
„wchodziło” na grunty należące do samorządu. Kiedy geodeci aktualizując plany odkryli, jak się sprawy mają,
właściciele prywatni zwrócili się do gminy z propozycją odkupienia części działek znajdujących się pod ich
budynkami. Urzędnicy przystali na tę propozycję i po przeprowadzeniu podziału nieruchomości rozpoczęli sprzedaż
wydzielonych części gruntu w trybie bezprzetargowym. Problem powstał podczas rozliczenia podatkowego transakcji.
Działki, o których mowa, w studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego były objęte kompleksem
urbanistycznym mieszkaniowym jednorodzinnym, dla którego jako dominującą funkcję przeznaczenia terenu
dopuszcza się zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jednocześnie w stosunku do tych nieruchomości nie istniała
żadna inna dokumentacja planistyczna – nie występowano w stosunku do tych gruntów o ustanowienie na nich
lokalizacji celu publicznego, warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, ani nie składano żadnych projektów
architektonicznych. Dla tego terenu nie istniał także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani nie
podjęto uchwały o zamiarze jego przygotowania. Na tej podstawie urzędnicy wywnioskowali, że nieruchomości
będące przedmiotem transakcji mogą zostać potraktowane jako tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane.
W opinii przedstawicieli gminy do samorządu należał bowiem sam grunt, a problematyczne ściany budynków i tak
były już wcześniej własnością posiadaczy działek sąsiednich. Przedmiotem transakcji były zatem wyłącznie działki.
Taka kwalifikacja pozwalała na skorzystanie z ulgi podatkowej, przewidzianej w art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU, dlatego też
urzędnicy postanowili upewnić się, czy mają rację i wystosowali wniosek o wydanie stosownej interpretacji
podatkowej.
Fiskus był jednak innego zdania. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu (ILPP2/ 4512-1-228/15-4/PR) zgodził się co do
tego, że samorząd nie jest właścicielem ścian zlokalizowanych na terenie gminnych działek, przez co przedmiotem
transakcji jest tylko grunt pod częścią budynków. Jednak w jego opinii nie przesądza to o tym, że należy uznać
problematyczne działki za niezabudowane, bowiem nie byłoby to zgodne ze stanem faktycznym. To wyklucza
możliwość zastosowania ulgi podatkowej.
Urzędnicy pozostali przy swoim zdaniu i zaskarżyli interpretację fiskusa. Sprawa trafiła do WSA we Wrocławiu, a ten
w wyroku z 21.1.2017 r. (I SA/Wr 1720/15) opowiedział się po stronie samorządu. W opinii sądu w omawianej
sytuacji kluczowe jest, że przedmiotem dostawy w transakcji był tylko grunt. Gmina nie miała możliwości
dysponowania ścianami budynku, który był własnością osób prywatnych. W konsekwencji powyższego, zdaniem
WSA urzędnicy słusznie interpretowali przynależność sprzedawanych gruntów do grupy działek niezabudowanych.
Z kolei ten wyrok zaskarżyła skarbówka, w konsekwencji czego sprawa trafiła na wokandę NSA. W wyroku
z 30.5.2018 r. (I FSK 889/16) sąd ten uznał stanowisko fiskusa za prawidłowe i uchylił wcześniej wydane orzeczenie.
Skład orzekający zwrócił uwagę na brzmienie przewijającego się w sprawie art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU (zwalnia się
z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane). Interpretując go wprost nie można
uznać, że działka, na której znajdują się ściany budynku, jest niezabudowana. W opinii sądu przepis ten należy
stosować w ścisłym jego rozumieniu.
Wyrok WSA we Wrocławiu z 21.1.2017 r. I SA/Wr 1720/15, wyrok NSA z 30.5.2018 r. I FSK 889/16

WSA we Wrocławiu poparł interpretację gminy, uznając, że sprzedawane tereny są niezabudowane. NSA jednak uchylił ten wyrok, zgodnie z interpretacją fiskusa. Sąd stwierdził, że działka z budynkiem nie może być traktowana jako teren niezabudowany, co wyklucza zastosowanie ulgi podatkowej.