Specustawa mieszkaniowa

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących wprowadza nowe zasady dotyczące realizacji takich inwestycji. Pozwala na ich realizację niezależnie od obowiązujących aktów polityki przestrzennej, co ogranicza ochronę wartości związanych z ładem przestrzennym. Wprowadza także obowiązek rad gminy związany z wydaniem uchwały dotyczącej inwestycji mieszkaniowej w ciągu 60 dni.

Tematyka: ustawa, specustawa mieszkaniowa, inwestycje mieszkaniowe, inwestycje towarzyszące, planowanie przestrzenne, uchwała rad gminy, standardy lokalizacji, urbanistyka, ład przestrzenny

Ustawa z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji
towarzyszących (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496, dalej jako: InwestMieszkU) określa zasady realizacji inwestycji
mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących. Pozwala realizować wskazane inwestycje w oderwaniu od
określonych w ustawie z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U.
z 2017 r. poz. 1073 ze zm., dalej jako: PlanZagospU) aktów polityki przestrzennej (co jeszcze bardziej
ogranicza ochronę wartości związanych z ładem przestrzennym).
• Rada gminy ma 60 dni na wydanie uchwały w pełni uwzględniającej wniosek inwestora, albo odmawiającej
wyrażenia zgody na inwestycję.
• Ustawa nie wyłącza ochrony przed lokalizowaniem lub zabudową ustanowionej na podstawie odrębnych przepisów.
Zakres wprowadzanych zmian
Ustawa dotyczy:
- inwestycji mieszkaniowych rozumianych jako przedsięwzięcia obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania
lub przebudowę, w wyniku której powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali
mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz
z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do
obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac, inwestycję mieszkaniową stanowią nawet części budynków
przeznaczone na działalność handlową lub usługową
- inwestycji towarzyszących, czyli inwestycji w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy
sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów
działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego,
placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego,
obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność
handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji
mieszkaniowej.
Zakres przedmiotowych inwestycji określono więc w sposób bardzo szeroki. Zgodnie z art. 5 ust. 3 InwestMieszkU,
inwestycje te mogą być realizowane niezależnie od ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego. Co do zasady należy stwierdzić natomiast ich brak sprzeczności ze studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ale wymóg ten nie dotyczy terenów, które w przeszłości były
wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne, lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na
tych terenach realizowane.
W tych wszystkich przypadkach realizacja inwestycji może nastąpić na podstawie podjętej przez radę gminy uchwały
o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Określać ona będzie między innymi: rodzaj inwestycji, minimalną
i maksymalną powierzchnię użytkową mieszkań, minimalną i maksymalną liczbę mieszkań, planowany sposób
zagospodarowania terenu, charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, a także charakterystykę
parametrów technicznych inwestycji mieszkaniowej oraz danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko.
Jednakże sama rada gminy nie będzie ustalać tych kwestii, tylko zostanie związana wnioskiem inwestora o wydanie
uchwały, który ma obowiązek je wskazać. Po złożeniu przez inwestora takiego wniosku rada gminy w ciągu 60 dni
powinna wydać uchwałę albo w pełni uwzględniającą wniosek, albo odmawiającą wyrażenia zgody na inwestycję.
Podejmując uchwałę w tej sprawie ma obowiązek kierować się tym, jak wygląda stan zaspokojenia potrzeb
mieszkaniowych na terenie gminy oraz jak kształtują się potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Ustawodawca wskazał jednocześnie, że inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej nie można realizować
na terenach podlegających ochronie przed lokalizowaniem lub zabudową na podstawie odrębnych
przepisów, chyba że w trybie regulacji przewidujących tę ochronę inwestor uzyska zgodę na lokalizację inwestycji
mieszkaniowej i towarzyszącej. Takimi przepisami nie są przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym, ani przepisy zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Ograniczenia dla
inwestorów są zawarte również w art. 7 ust. 2‒3 InwestMieszkU. Ustalenie lokalizacji przedmiotowej inwestycji nie
może obejmować terenów przeznaczonych pod inwestycję celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, ani
terenów wymagających uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych poza granicami administracyjnymi miast,
na cele nierolnicze.

W art. 17‒19 InwestMieszkU określono również standardy lokalizacji, wiążące w przypadku uchwalania wskazanej
powyżej uchwały. Co do zasady wiążące są ustawowe. Określają one:
- odległości zabudowy od przystanku komunikacyjnego,
- odległości zabudowy od szkoły podstawowej oraz przedszkola,
- liczbę kondygnacji w ramach zaplanowanych budynków,
- liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej,
- obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej.
I tak, przykładowo, zgodnie z powyższym budynki objęte inwestycją mieszkaniową poza miastami, oraz w miastach,
których liczba mieszkańców nie przekracza 100 tysięcy ‒ nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne,
a budynki w większych miastach - nie mogą być wyższe, niż 14 kondygnacji nadziemnych. Jeżeli rada gminy uzna to
zastosowane, może uchwalić własne, lokalne standardy urbanistyczne i trochę zmodyfikować ustawowe odległości.
Modyfikacja nie może być jednak większa, niż 50% wskazanych w ustawie wartości.
Ustawa weszła w życie 22.8.2018 r.

Ustawa o specustawie mieszkaniowej określa szeroki zakres inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących, pozwalając na ich realizację niezależnie od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wprowadza także standardy lokalizacji, takie jak odległości zabudowy od przystanków komunikacyjnych czy szkół, oraz liczby kondygnacji i miejsc parkingowych. Ustawa weszła w życie 22.8.2018 r.