Refakturowanie mediów przez wspólnotę mieszkaniową

W publikacji omawia się zwolnienie wspólnot mieszkaniowych od podatku od towarów i usług w kontekście dostawy mediów do lokali mieszkalnych. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że czynności te nie kwalifikują się jako transakcje związane z nieruchomościami, co ma istotne znaczenie podatkowe. Stan faktyczny oraz interpretacja prawa podatkowego przez organy są analizowane w kontekście preferencji podatkowych dla tego typu działalności.

Tematyka: zwolnienie od podatku, wspólnota mieszkaniowa, dostawa mediów, refakturowanie mediów, Naczelny Sąd Administracyjny, orzecznictwo TSUE, interpretacja prawa podatkowego

W publikacji omawia się zwolnienie wspólnot mieszkaniowych od podatku od towarów i usług w kontekście dostawy mediów do lokali mieszkalnych. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że czynności te nie kwalifikują się jako transakcje związane z nieruchomościami, co ma istotne znaczenie podatkowe. Stan faktyczny oraz interpretacja prawa podatkowego przez organy są analizowane w kontekście preferencji podatkowych dla tego typu działalności.

Do wartości sprzedaży zwolnionej od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ustawy z 11.3.2004 r.
o podatku od towarów i usług (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm., dalej jako: VATU) wspólnota
mieszkaniowa nie wlicza kosztów dostawy mediów do lokali mieszkalnych, bowiem czynności
kwalifikowanych prawnie jako sprzedaż mediów na rzecz właścicieli lokali nie można zaliczyć do transakcji
związanych z nieruchomościami. Nieruchomość nie jest w takiej sytuacji podstawowym elementem
świadczenia, jest nim odsprzedaż wody, ciepła i odprowadzanie ścieków właścicielom nieruchomości
lokalowych – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny.
Stan faktyczny
Wspólnota Mieszkaniowa B. wystąpiła o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej
sprawie. We wniosku wskazano, że wnioskodawczyni pośredniczy ze względów technologicznych w dostawie
mediów (kanalizacja, woda, centralne ogrzewanie) nie doliczając marży i w jednym z lat podatkowych wydała na
czynności wykonywane na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych, polegające na dostawie mediów, ponad 430 tys. zł.
W związku z tym wnioskodawczyni zadała następujące pytanie: Czy do limitu zwolnienia określonego w art. 113
VATU należy wliczyć dostawę mediów do lokali mieszkalnych Wspólnoty Mieszkaniowej?
Zdaniem wnioskodawcy, z rozporządzenia Ministra Finansów z 20.12.2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od
towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 701; dalej jako: ZwolVATR),
orzecznictwa TSUE, jak również z art. 28e VATU wynika, że odsprzedaż mediów właścicielom lokali mieszkalnych
nie jest usługą związaną z nieruchomościami. Dlatego nie trzeba jej uwzględniać przy ustaleniu kwoty obrotu
uprawniającego do preferencji.
Organ podatkowy wskazał, że Wspólnota Mieszkaniowa B. nabywa towary i usługi w swoim imieniu, ale na rzecz
właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Zakupując towary
i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.
W takiej sytuacji środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie, stanowią
zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. Z obowiązującego od 1.1.2014 r. brzmienia art. 113
ust. 2 pkt 2 lit. a VATU wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1 (czyli uprawniającej do zwolnienia
podmiotowego) nie wlicza się m.in. obrotu z tytułu odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług
zwolnionych od podatku (na podstawie art. 43 ust. 1 VATU lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3
VATU), z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji
pomocniczych. Jak zaznaczono, za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte
dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu
i użytkowaniu nieruchomości. W ocenie organu usługi dotyczące dostawy wody, odbioru ścieków oraz dostawa ciepła
na potrzeby ogrzewania, są ściśle związane z wykorzystywaniem, używaniem i użytkowaniem nieruchomości,
a dostawa tych mediów – bez nieruchomości – nie może być realizowana. Organ stwierdził, że czynności wspólnoty
związane z dostawą mediów do lokali w tym mieszkalnych, które są podstawowymi czynnościami wykonywanymi
w ramach działalności gospodarczej wnioskodawczyni, nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
W konsekwencji organ uznał, że do limitu zwolnienia określonego w art. 113 VATU należy wliczać dostawę mediów
do lokali mieszkalnych będących w zasobie Wspólnoty Mieszkaniowej B.
Uzasadnienie WSA i NSA
Po bezskutecznym wezwaniu organu do usunięcia naruszenia prawa Wspólnota Mieszkaniowa B. wniosła skargę do
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, który uchylił zaskarżoną interpretację. W uzasadnieniu
wyroku wskazano, że kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, ma wykładnia zawartego w art. 113 ust. 2 pkt
2 lit. a) VATU pojęcia "transakcji związanych z nieruchomościami", której wynik decyduje o zakresie zastosowania tej
normy. Mając na uwadze prawny status wspólnoty mieszkaniowej i ustawowe relacje między wspólnotą a członkiem
tej wspólnoty na tle problematyki związanej z refakturowaniem mediów Sąd uznał, że dojdzie do transakcji
w rozumieniu art. 113 ust. 2 pkt 2 lit a) VATU. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania. W sytuacji, w której wyłącznym odbiorcą paliw gazowych, energii elektrycznej, ciepła, wody jest
zarządca budynku wielolokalowego, to na nim spoczywa odpowiedzialność za rozliczenie przypadających na
poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu mediów. W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu
nieruchomością wspólną, wspólnota jako odrębny podmiot od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów
nieruchomości wspólnej działa w imieniu własnym i na własny rachunek, występując jako ostateczny konsument.
W tym zakresie nie wykonuje na rzecz właścicieli lokali czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
Odmienna sytuacja występuje w przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela w związku z używaniem lokalu,



bowiem w takim przypadku, wspólnota mieszkaniowa nabywa towary i usługi w swoim imieniu, ale na rzecz
właścicieli poszczególnych lokali. Wspólnota przyporządkowując koszty mediów do poszczególnych lokali
i dokonując ich odsprzedaży na rzecz właścicieli lokali, działa wówczas jako podatnik podatku VAT.
Ustalając cechy, które decydują w konkretnych okolicznościach o charakterze transakcji jako "związanej
z nieruchomością", Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu odwołał się do orzecznictwa TSUE i NSA.
Wyjaśnił, że związek z nieruchomością musi być bezpośredni i konieczne jest, by świadczenie usługi było
związane z wyraźnie określoną nieruchomością, a co więcej, by przedmiotem świadczenia usług była sama
nieruchomość, co będzie miało miejsce w szczególności wtedy, gdy określona w sposób wyraźny
nieruchomość będzie konstytutywnym elementem świadczenia usług, stanowiąc centralny i nieodzowny
element tego świadczenia; istotny jest aspekt techniczny i funkcjonalny, który charakteryzuje daną usługę
(zob. wyrok NSA z 21.4.2015 r., I FSK 131/14; wyrok NSA z 18.11.2014 r., I FSK 1656/13; wyrok NSA z 30.10.2014
r., I FSK 1576/13; dostępne na: orzeczenia.nsa.gov.pl; wyrok TSUE z 27.6.2013 r., C-155/12; wyrok TSUE
z 27.10.2011 r., C-530/09).
Mając na uwadze wymienione wyżej cechy charakterystyczne związku usługi z nieruchomością i odnosząc je do
analizowanego art. 113 ust. 2 pkt 2 lit a) VATU, Sąd stwierdził, że przedmiotem transakcji odsprzedaży mediów,
nie jest nieruchomość, rozumiana jako element konstytutywny transakcji, ponieważ takim podstawowym
elementem świadczenia są: woda, ciepło i odprowadzanie ścieków. Z tych względów tego rodzaju odsprzedaż
mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może
być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 VATU.
Podkreślając, że bez istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje kwestia oceny, czy opisane
transakcje mają charakter transakcji pomocniczych, Sąd podzielił stanowisko organu, że takiego charakteru
analizowane transakcje nie mają. Uwzględnić tu należy całokształt działalności skarżącej, której istotnym elementem,
poza rozliczeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jest także przyporządkowanie kosztów mediów do
poszczególnych lokali i dokonanie ich odsprzedaży. Nie jest to element działalności ubocznej wspólnoty, transakcje
te nie są także elementem składowym innej transakcji złożonej. Zasadnie zatem organ uznał, że tego rodzaju
czynności skarżącej, jako stanowiące stały i niezbędny element jej działalności, nie mogą być uznane za transakcje
pomocnicze.
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną organu. W uzasadnieniu stwierdzono, że odsprzedaż
mediów właścicielom lokali mieszkalnych przez wspólnotę mieszkaniową nie jest usługą bezpośrednio
związaną z nieruchomościami. Związek bezpośredni oznacza, że nieruchomość powinna być centralnym
elementem świadczenia. Natomiast przy refakturowaniu mediów podstawowym elementem świadczenia jest
odsprzedaż wody, ciepła i odprowadzenie ścieków.
Wyrok NSA z 23.10.2018 r., I FSK 1880/16







Wniosek WSA i NSA potwierdza, że refakturowanie mediów przez wspólnotę mieszkaniową nie podlega opodatkowaniu VAT jako transakcja związana z nieruchomościami. Odsprzedaż wody, ciepła i odprowadzanie ścieków do lokali mieszkalnych nie jest traktowane jako usługa związana bezpośrednio z nieruchomościami. Decyzja ta została poparta orzecznictwem TSUE i stanowi istotne wyjaśnienie dla podmiotów działających w sektorze mieszkaniowym.