Aktualizacja opłaty tylko wobec wszystkich współużytkowników wieczystych, których prawo podlega przekształceniu

Dla potrzeb ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wprowadzono zasadę, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste musi być skuteczna wobec wszystkich współużytkowników nieruchomości, która podlega przekształceniu w prawo własności. Regulacja ta ma na celu wprowadzenie jednolitości co do skutku wypowiedzenia opłaty i jej wysokości.

Tematyka: przekształcenie, użytkowanie wieczyste, opłata roczna, współużytkownicy, aktualizacja opłaty

Dla potrzeb ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych
na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2018 r. poz. 1716 ze zm., dalej jako
PrzekPrUżytWU) wprowadzono zasadę, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste dokonana do
31.12.2018 r. musi być skuteczna wobec wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości, która
podlega przekształceniu w prawo własności.
Do tej pory przy dokonywaniu przez właściciela publicznego aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego taka zasada nie obowiązywała. Nie była ona oczywista także na gruncie regulacji dotyczących
przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, bo została wprowadzona do
ustawy przekształceniowej dopiero w drugiej noweli do niej, tj. ustawa z 31.1.2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele
mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 r. poz. 270, dalej jako: ZmGospNierU19), która weszła
w życie 13.2.2019 r.
Nierzadko zdarzały się zatem sytuacje, w których współużytkownicy wieczyści tej samej nieruchomości gruntowej (na
której na przykład znajduje się budynek z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi) uiszczali opłaty roczne w różnej
wysokości. Było to wynikiem tego, że niektórzy odwoływali się od dokonanych wypowiedzeń opłaty, a inni nie, albo
też względem niektórych skutek wypowiedzenia opłaty następował dopiero rok później (bo jeden ze
współużytkowników nie odebrał korespondencji do 31.12. roku poprzedzającego zamierzoną aktualizację opłaty).
Zgodnie z przepisem art. 4 ust. 1 ZmGospNierU19 jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej
wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości
przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją.
Regulacja ta miała na celu wprowadzenie jednolitości tak co do skutku wypowiedzenia opłaty, jak i jej
wysokości. Niekoniecznie jednakże w każdym przypadku skutek taki mógł w ogóle zostać osiągnięty. Nie
można bowiem wykluczyć sytuacji, w której poszczególni użytkownicy wieczyści już uiszczali opłaty z tego
samego tytułu, ale w różnej wysokości.
Omawiane rozwiązanie nie jest słuszne z punktu widzenia właścicieli publicznych, którzy pod koniec 2018 r.
przeprowadzili procedurę aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Wszczęcie procedury
nastąpiło poprzez zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego, a powinno się zakończyć skutecznym doręczeniem
wypowiedzenia dotychczasowej opłaty i zaproponowaniem nowej. Korespondencja powinna być doręczona każdemu
współużytkownikowi wieczystemu najpóźniej 31.12.2018 r., a jeżeli korespondencja ta nie została fizycznie
doręczona adresatowi, należało oprzeć się na domniemaniu prawnym w postaci fikcji doręczenia (tzw. podwójne
awizo), które także musiało nastąpić do 31.12.2018 r.
Dokonanie aktualizacji opłaty to długotrwała i formalna procedura. Podmiot jej dokonujący musi ją
odpowiednio wcześnie zaplanować, zlecić sporządzenie operatów szacunkowych celem ustalenia aktualnej
wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i na końcu odpowiednio wcześnie wysłać
korespondencję do wszystkich użytkowników wieczystych.
Użytkownicy wieczyści, którzy znali procedurę dokonywania aktualizacji opłaty rocznej mogli celowo nie odbierać
korespondencji, jeśli ta została wysłana do nich kilka dni przed końcem roku. Doręczenie wypowiedzenia opłaty
w nowym roku powodowało, że zaktualizowana opłata obowiązywała dopiero od kolejnego roku. Co istotne, do tej
pory każdy ze współużytkowników wieczystych działał jedynie w swoim własnym interesie. Skutki doręczenia
korespondencji względem niego nie miały znaczenia dla pozostałych współużytkowników wieczystych.
Inaczej jest z aktualizacją opłat przeprowadzaną od 5.10.2018 r. Jeżeli któremukolwiek ze współużytkowników
wieczystych do 31.12.2018 r. nie zostało skutecznie doręczone wypowiedzenie opłaty, wypowiedzenie nie odniosło
skutku względem żadnego z pozostałych współużytkowników. W praktyce zdarzają się sytuacje, w których
korespondencja została skierowana do zmarłego współużytkownika wieczystego. Gdy właściciel nieruchomości
otrzymywał zwrot korespondencji z adnotacją poczty, że adresat zmarł, w zasadzie nie miał już czasu na podjęcie
działań zmierzających do ustalenia jego spadkobiercy i ponowne wysłanie wypowiedzenia. Cała procedura

aktualizacji opłaty kończyła się w takim wypadku niepowodzeniem – i to z przyczyn nie leżących po stronie
właściciela publicznego.
Komentowany przepis wprowadza nowe rozwiązanie prawne, na podstawie którego skutki prawne doręczenia pisma
względem jednej osoby dotyczą także innych osób. Z punktu widzenia współużytkowników wieczystych jest to
rozwiązanie korzystne, bo aktualizacji opłaty dokonuje się w przypadkach, gdy dojść ma do jej podwyższenia.
Omawiana regulacja ma zastosowanie do aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego podlegającego
przekształceniu na mocy ustawy przekształceniowej dokonanych w 2018 r.
Regulacja dotyczy m.in. przypadków, gdy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste pobudowany został
budynek, w którym znajduje się ponad 100 mieszkań. Oczywistym jest, że w zasadzie nie ma możliwości, by
względem wszystkich 100 osób dokonano skutecznego doręczenia wypowiedzenia w terminie do 31.12.2018 r. Taki
przykład pokazuje właśnie, jakie są praktyczne skutki wprowadzonej zmiany przepisów.

Komentowany przepis wprowadza nowe rozwiązanie prawne, na podstawie którego skutki prawne doręczenia pisma względem jednej osoby dotyczą także innych osób. Omawiana regulacja ma zastosowanie do aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego podlegającego przekształceniu na mocy ustawy przekształceniowej dokonanych w 2018 r. Praktyczne skutki zmiany przepisów mogą być widoczne szczególnie w przypadkach, gdy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajduje się wiele lokali mieszkalnych.