Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych

15.7.2019 r. do Sejmu wpłynął senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dostosowujący przepisy do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2018 r. Projekt ma na celu usprawnienie procedur związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego w przypadku bezczynności spółdzielni. Zmiany mają umożliwić skuteczniejsze dochodzenie roszczeń przez osoby uprawnione.

Tematyka: ustawa, zmiany, spółdzielnie mieszkaniowe, odrębna własność lokalu, Trybunał Konstytucyjny, postępowanie procesowe, postępowanie nieprocesowe

15.7.2019 r. do Sejmu wpłynął senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
(MK-020-1288(2)/19). Projekt ten dostosowuje przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do wyroku
Trybunału Konstytucyjnego z 14.3.2018 r. (P 7/16).
Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 491 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j.: Dz.U. z 2018
r. poz. 845 ze zm.; dalej jako: SpMieszkU), który stanowi, że „Osoba, która na podstawie ustawy może żądać
ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni, może wystąpić do sądu
z powództwem na podstawie art. 64 KC w zw. z art. 1047 § 1 KPC”, w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których
uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych, jest niezgodny z art.
45 ust. 1 Konstytucji RP.
W aktualnym stanie prawnym, w razie bezczynności spółdzielni polegającej na niewykonaniu obowiązków
przewidzianych w art. 41 i art. 42 SpMieszkU, osoba, która na podstawie ustawy może żądać przekształcenia
przysługującego jej dotychczas tytułu prawnego do lokalu w prawo własności, ma prawo wystąpić do sądu
z powództwem na podstawie art. 64 KC w zw. z art. 1047 § 1 KPC, czyli z powództwem przeciwko spółdzielni
mieszkaniowej o zobowiązanie jej do zawarcia umowy o przeniesienie (ustanowienie) własności lokalu. Trybunał
Konstytucyjny zauważył jednak, że tryb przewidziany w art. 491 SpMieszkU uniemożliwia w niektórych
sytuacjach realizację przez uprawnionego roszczenia przewidzianego w materialnych przepisach ustawy
z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W sytuacji, w której do spełnienia przesłanki samodzielności
lokalu konieczne jest przeprowadzenie prac adaptacyjnych, sąd – orzekając w trybie wyznaczonym przez art. 491
SpMieszkU – nie ma możliwości, by nakazać przeprowadzenie takich prac, a wskutek tego ustanowienie odrębnej
własności lokalu na rzecz osoby, której dotychczas przysługiwało własnościowe prawo spółdzielcze do lokalu jest
niemożliwe. „W przypadku, gdy lokal, co do którego uprawnionemu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, nie jest
lokalem samodzielnym w rozumieniu ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm.;
dalej jako: WłLokU), a można uczynić zadość tej przesłance za pomocą wykonania robót adaptacyjnych,
w postępowaniu toczącym się przed sądem. Na podstawie art. 49 1 SpMieszkU można wyróżnić dwie jego części:
pierwszą, w której sąd rozstrzyga, czy powodowi przysługuje roszczenie, i drugą – w której orzeczenie sądu ma
zastąpić oświadczenie woli spółdzielni, czyli ma zastąpić zawarcie umowy o ustanowienie i przeniesienie własności
lokalu na osobę uprawnioną. Przy czym bez pierwszego rozstrzygnięcia niemożliwe jest osiągnięcie celu tego
postępowania. Tymczasem ustawodawca, decydując w art. 491 SpMieszkU o rozpoznaniu spraw wynikających
z materialnych przepisów ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczących przekształceń
tytułów prawnych do lokali spółdzielczych na podstawie art. 64 KC w zw. z art. 1047 § 1 KPC, nie dostrzegł i nie
uwzględnił w wystarczającym stopniu złożoności tego rodzaju spraw. W tym tkwi źródło problemu konstytucyjnego,
który ujawnił się w niniejszej sprawie – proste odesłanie do procesu jako właściwego trybu dochodzenia uprawnień
wynikających z materialnych przepisów ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w niektórych
sytuacjach okazuje się niewystarczające”.
Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że art. 491 SpMieszkU przez to, że instrumenty procesowe dostępne
w przewidzianym w nim trybie procesowym są niewystarczające z punktu widzenia realizacji przez
uprawnionego, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, uprawnienia do ustanowienia i przeniesienia
odrębnej własności lokalu w sytuacji, w której uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga
wykonania robót adaptacyjnych, a co za tym idzie, jest niezgodny z art. 45 ust. 1 Konstytucji RP.
Mając powyższe na względzie ustawodawca postanowił znowelizować przepisy ustawy z 15.12.2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych, które mają uzyskać następujące brzmienie:
Artykuł 49 SpMieszkU "1. Jeżeli przed upływem 24 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie spółdzielnia nie
podejmie czynności, o których mowa w art. 41 i 42, a nie toczy się postępowanie sądowe w trybie art. 43 ust. 5, sąd
na wniosek osoby, której zgodnie z przepisami ustawy przysługuje, z zastrzeżeniem art. 36, prawo żądania
przeniesienia na nią własności lokalu należącego przed tym dniem do spółdzielni, orzeknie o ustanowieniu odrębnej
własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, na zasadach określonych w art. 39–43.
2. Postępowanie toczy się według stosowanych odpowiednio przepisów Kodeksu postępowania cywilnego
o zniesieniu współwłasności, z wyjątkiem art. 625. Koszty postępowania ponosi spółdzielnia".
Artykuł 491 SpMieszkU "Jeżeli spółdzielnia uchyla się jedynie od złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu albo
przeniesieniu odrębnej własności lokalu na rzecz osoby, o której mowa w art. 49 ust. 1, osoba ta może wystąpić do
sądu z powództwem o zobowiązanie spółdzielni do złożenia odpowiedniego oświadczenia woli".

Proponowane rozwiązania w projekcie ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwią
wszczęcie postępowania:
1) nieprocesowego - w przypadkach, w których postępowanie procesowe mające na celu dochodzenie przed sądem
roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu, byłoby nieskuteczne;
2) procesowego - w przypadku, w którym do ustanowienia odrębnej własności lokalu brakuje jedynie oświadczenia
spółdzielni o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.
Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy, precyzuje ona zakresy przypadków, w których postępowanie
przekształceniowe przed sądem będzie się toczyło w trybie procesowym (jeżeli spółdzielnia uchyla się jedynie od
złożenia oświadczenia woli) oraz przypadków, w których postępowanie będzie się toczyło w trybie nieprocesowym
(pozostałe sytuacje). "W zmianie przepisu art. 49 ust. 1 SpMieszkU chodzi także o to by z regulacji mogły skorzystać
również inne niż spółdzielcy osoby uprawnione do żądania ustanowienia odrębnej własności lokalu. Ustawa nie
zmieni jednak sytuacji tych osób, które ubiegają się o ustanowienie odrębnej własności lokalu w tych przypadkach,
w których stwierdzenie samodzielności lokalu - niezbędne do ustanowienia odrębnej jego własności - z powodu jego
cech nie jest możliwe".

Zmiany proponowane w projekcie ustawy mają na celu usprawnienie procedur związanych z przekształceniem spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Dzięki nowym regulacjom możliwe będzie wszczęcie postępowań zarówno procesowych, jak i nieprocesowych, w zależności od sytuacji danego przypadku. Ustawa ma na celu eliminację bariery proceduralnej, która uniemożliwiała skuteczne ustanowienie odrębnej własności lokalu w niektórych sytuacjach.