Dom jednorodzinny nie powstanie w zabudowie zagrodowej

Charakter zabudowy miejscowości ma kluczowe znaczenie przy decydowaniu o nowych inwestycjach. W przypadku wniosku o budowę domu jednorodzinnego w małopolskiej miejscowości, wójt odmówił decyzji, obawiając się braku zgodności z zasadami dobrego sąsiedztwa. Pomimo argumentów właścicieli działki, SKO i WSA podtrzymały decyzję. Spór dotyczył kontynuacji istniejącej zabudowy oraz ryzyka zmiany krajobrazu architektonicznego miejscowości.

Tematyka: zabudowa jednorodzinna, zabudowa zagrodowa, decyzja administracyjna, zachowanie ładu przestrzennego, kontynuacja zabudowy

Charakter zabudowy danej miejscowości jest istotny dla wydania zezwolenia na powstanie nowej inwestycji.
Z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie domu
jednorodzinnego do władz gminy zwrócili się właściciele działki w jednej z małopolskich miejscowości. Po
rozpatrzeniu wniosku wójt odmówił wydania decyzji, bowiem uznał, że inwestycja nie realizowałaby tzw. zasad
dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 ZagospPrzestrzU). Z akt sprawy jasno wynikało, że na części działki objętej
wnioskiem planowana była budowa domu mieszkalnego w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Wobec
powyższego organ stwierdził, że planowany rodzaj zabudowy nie stanowiłby kontynuacji zabudowy już istniejącej
(przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, że w obrębie wyznaczonego obszaru analizowanego występują
dwie działki zabudowane, tj. działka zabudowana budynkiem mieszkalnym i będącym w trakcie realizacji budynkiem
inwentarsko-składowym oraz działka zabudowana będącym w trakcie realizacji budynkiem mieszkalnym).
Taka decyzja wójta została zaskarżona do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Organ ten podtrzymał jednak
w mocy wcześniejszy werdykt. W opinii SKO rozstrzygnięcie władz gminy w omawianym przypadku było słuszne.
Uzasadniała je dbałość o kontynuację i spójność istniejącej zabudowy. Organ odwoławczy zwrócił uwagę na fakt, że
na analizowanym terenie znajdowały się także – tak jak w planowanej inwestycji – budynki o funkcji mieszkaniowej,
jednak stanowiły one składową zabudowań zagrodowych. Wydanie warunków zabudowy w omawianym przypadku
mogłoby skutkować otwarcie danego terenu na inwestycje stricte mieszkaniowe, a to w konsekwencji mogłoby
zagrażać obecnemu krajobrazowi architektoniczno-urbanistycznemu miejscowości.
Sprawa została skierowana na wokandę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarżący usiłowali
argumentować swoje racje przedstawiając przykłady inwestycji zrealizowanych w dalszym sąsiedztwie planowanej
budowy, które de facto były domami jednorodzinnymi posadowionymi wśród zabudowy zagrodowej. W ich opinii
blokowanie inwestycji podobnych do planowanej przez nich, poprzez niedopuszczanie innej funkcji zabudowy,
w efekcie będzie skutkowało swoistym zahamowaniem naturalnego rozwoju miejscowości. Pomimo powyższych
argumentów w wyroku z 20.9.2019 r. (II SA/Kr 701/19) WSA oddalił skargę na decyzję SKO. Dla sądu zabudowa
zagrodowa i zabudowa jednorodzinna to zupełnie co innego. Nie ma możliwości uznania, że jeden rodzaj założenia
architektoniczno-urbanistycznego nie będzie zaburzał drugiego. Skoro w danym miejscu istnieje charakterystyczna
zabudowa zakwalifikowana do danej kategorii, należy ją kontynuować, mając na względzie zachowanie ładu
przestrzennego. Dla WSA nie miało znaczenia, jaki rodzaj zagospodarowania znajduje się w dalszej odległości od
planowanej inwestycji.
Eksperci zwracają uwagę na potencjalne negatywne konsekwencje wyroków podobnych do omawianego.
Zahamowanie bałaganu architektoniczno-urbanistycznego objawiającego się silną presją zabudowy jednorodzinnej
w miejscowościach o charakterze wiejskim, choć z pewnością zasługuje na aprobatę, może w rzeczywistości wiązać
się także z brakiem możliwości ich dalszego rozwoju. Tymczasem niejednokrotnie zdarza się, że budynki pełniące
funkcję stricte mieszkaniową, nie odbiegają charakterem architektury od zabudowy zagrodowej. Tym samym możliwe
jest więc takie zaprojektowanie i zrealizowanie budynków, które nie narusza ładu przestrzennego, a jednocześnie nie
ogranicza przeznaczenia danego terenu wyłącznie pod wykorzystanie wiejsko-gospodarcze.
Wyrok WSA w Krakowie z 20.9.2019 r., II SA/Kr 701/19

Wyrok WSA w Krakowie z 20.9.2019 r. II SA/Kr 701/19 stanowił odrzucenie skargi na decyzję SKO. Sąd uznał, że zabudowa zagrodowa i jednorodzinna są zupełnie różnymi kategoriami, których kontynuacja ma kluczowe znaczenie dla zachowania ładu przestrzennego miejscowości. Decyzja ta może mieć istotne konsekwencje dla rozwoju miejscowości wiejskich.