Zasada dobrego sąsiedztwa a konstytucyjne prawo własności

Zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa przy inwestycjach budowlanych budzi wiele kontrowersji i spornych interpretacji. Przypadek przebudowy stacji benzynowej, gdzie decyzje administracyjne były kwestionowane, pokazuje skomplikowane relacje między inwestorami a sąsiadami. Sądy musiały rozstrzygać, czy zasada ta może być naruszeniem konstytucyjnego prawa własności i jak interpretować jej wymogi w kontekście decyzji administracyjnych.

Tematyka: zasada dobrego sąsiedztwa, konstytucyjne prawo własności, inwestycje budowlane, sądy administracyjne, Naczelny Sąd Administracyjny

Zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa przy planowaniu lub realizacji inwestycji nie jest równoznaczne ze
spełnieniem oczekiwań sąsiadów.
Naczelny Sąd Administracyjny zajął się kwestią oczekiwań sąsiadów względem inwestorów realizujących budowę.
W sprawie chodziło o przebudowę stacji benzynowej. Jej właścicielki planowały wymianę części infrastruktury, w tym
powiększenie podziemnego zbiornika na paliwo, zmianę istniejącej wiaty i dystrybutora. Choć wójt, do którego
kobiety zwróciły się z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie miał zastrzeżeń do inwestycji i wydał
pozytywną decyzję w tej sprawie, to już innego zdania była jedna z osób prywatnych, której interes – jak twierdziła –
został naruszony powyższą decyzją.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze najpierw uchyliło decyzję wójta i nakazało ponownie rozpoznać sprawę, jednak
kiedy ten organ jeszcze raz ustalił warunki zabudowy zgodne z oczekiwaniami właścicielek stacji paliw, SKO
przyznało mu rację. Spór trafił do sądu. Strona skarżąca zarzucała inwestorkom naruszenie m.in. zasad dobrego
sąsiedztwa (w tym art. 61 ust. 1 ZagospPrzestrzU) oraz innych przepisów KPA. Wojewódzki Sąd Administracyjny
w Bydgoszczy w wyroku z 10.5.2017 r. (II SA/Bd 1393/16) stanął po stronie skarżącej. Zdaniem orzeczników
w omawianej sprawie urbanista dokonujący analizy niezbędnej do wydania warunków zabudowy dopuścił się szeregu
błędów (źle określił m.in. wskaźnik zabudowy), co w konsekwencji przekonało skład orzekający o zasadności
złożonej skargi.
Na taki werdykt skargę złożyły z kolei właścicielki stacji. Ich zdaniem WSA niesłusznie przyjął, że w omawianym
przypadku konieczne było przeanalizowanie wszystkich nieruchomości sąsiadujących z terenem inwestycji, a nie
tylko tych, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie parametrów i cech
kształtowania nowej zabudowy. Co więcej, sąd uznał na podstawie analizy (jak stwierdził – wadliwej), że nie została
zachowana zasada dobrego sąsiedztwa, a tymczasem w myśl obowiązującego prawa decyzja ustalająca warunki
zabudowy ma charakter związany. Jeśli zatem realizacja inwestycji nie stoi w sprzeczności z obowiązującymi
przepisami, organ musi wydać taką decyzję.
Na początku października skargę kasacyjną rozpatrzył NSA. W wyroku z 2.10.2019 r. (II OSK 2718/17) orzekł on na
korzyść właścicielek stacji paliw. Sąd zauważył, że celem przepisu dotyczącego dobrego sąsiedztwa, którego
naruszenie zarzucano skarżącym, jest przede wszystkim ochrona ładu przestrzennego i urbanistycznego. Nie może
on jednak ograniczać konstytucyjnego prawa własności. W uzasadnieniu do wyroku zaznaczono, że „wynikająca
z art. 61 ust. 1 pkt 1 ZagospPrzestrzU ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy
w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej
zabudowy na określonym terenie”.
Wyrok NSA z 2.10.2019 r., II OSK 2718/17

Wyroki sądów administracyjnych, kwestionujące zgodność inwestycji z zasadą dobrego sąsiedztwa, ostatecznie zostały podważone przez Naczelny Sąd Administracyjny. NSA uznał, że ochrona ładu przestrzennego nie może naruszać konstytucyjnego prawa własności. Decyzja ta ma istotne konsekwencje dla przyszłych sporów dotyczących inwestycji i relacji między sąsiadami a inwestorami.