Mieszkanie hostel a przeznaczenie nieruchomości

Czy zaadoptowanie mieszkania na hostel wymaga zmiany przeznaczenia w użytkowaniu? Kontrola przeprowadzona w jednym z wielkopolskich mieszkań wykazała podejrzenie, że lokal pełnił funkcję hostelu bez zalegalizowania tego. Powiatowy inspektor nakazał zaprzestanie użytkowania i przedstawienie dokumentacji wymaganej przy prowadzeniu działalności hostelowej.

Tematyka: mieszkanie, hostel, przeznaczenie, nieruchomość, kontrola, inspektor nadzoru budowlanego, dokumentacja, użytkowanie, hostele, prawo budowlane, decyzja sądu, stan nieruchomości

Czy zaadoptowanie mieszkania na hostel wymaga zmiany przeznaczenia w użytkowaniu? Czy powinny tu
mieć zastosowanie przepisy o zbiorowym zamieszkaniu?
W związku z kontrolą przeprowadzoną przez Policję w jednym z wielkopolskich mieszkań wykryto, że lokal jest
zamieszkiwany przez kilka niespokrewnionych ze sobą osób. Ponieważ zachodziło podejrzenie, że nieruchomość
pełni funkcję hostelu, a taki nie był w żaden sposób zalegalizowany, funkcjonariusze zawiadomili o sprawie
powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Przeprowadzona przez organ kontrola dowiodła, że mieszkanie było
podzielone na dziesięć małych niezależnych pokoi, a oprócz nich była w nim jeszcze ogólnodostępna kuchnia i dwie
łazienki. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał właścicielowi zaprzestanie użytkowania mieszkania
i wezwał go do przedstawienia dokumentacji wymaganej przy prowadzeniu działalności w postaci hostelu. Organ
chciał mieć wgląd w opis i rysunek określający usytuowanie budynku w stosunku do granic nieruchomości i innych
obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej oraz sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części
budynku, w której dokonano zmiany sposobu użytkowania. Wymagał także zwięzłego opisu technicznego,
określającego rodzaj i charakterystykę budynku oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym
wielkościami i rozkładem obciążeń. W dokumentacji właściciel powinien przedłożyć też oświadczenie o posiadanym
prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie Prezydenta Miasta o zgodności
dokonanej zmiany sposobu użytkowania części budynku z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku
braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) oraz ekspertyzę techniczną,
wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane (bez ograniczeń w specjalności architektonicznej
w sprawie możliwości spełnienia w lokalu wymagań wynikających z przepisów przeciwpożarowych, higieniczno-
sanitarnych i ochrony środowiska oraz w sprawie zapewnienia bezpieczeństwa konstrukcji budynku ze względu na
wielkość i układ obciążeń).
Wezwany nie przedłożył kompletnej dokumentacji, na skutek czego PINB nakazał przywrócenie mieszkania do stanu
umożliwiającego poprzednie (tradycyjne) wykorzystanie lokalu. Właściciel nieruchomości odwołał się od tej decyzji do
wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, jednak organ ten podtrzymał w mocy wcześniejszy nakaz.
Inspektor powołał się w tym zakresie na § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j.: Dz.U. z 2019 r. poz. 1065), które
mówi, że ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o mieszkaniu – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń
mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający
stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Organ zwrócił uwagę, że w omawianej
sytuacji doszło do zamieszkania zbiorowego.
Właściciel mieszkania skierował sprawę do sądu. Przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu
argumentował, że nie ma przepisów, które jednoznacznie wskazywałyby na liczbę osób, mogących mieszkać
w jednym lokalu, ale dla składu orzekającego to tłumaczenie nie było przekonujące. Wydając wyrok (IV SA/Po
459/19) WSA orzekł, że w omawianym przypadku doszło do zmiany sposobu użytkowania lokalu, o której jest mowa
w art. 71 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j.: Dz.U. z 2019 r. Poz. 1186). Sąd zauważył, że PINB wykazał
inicjatywę w stosunku do właściciela nieruchomości, mającą na celu rozwiązanie powstałego problemu przez
„legalizację” hostelu, jednak na skutek braku przedłożenia przez niego wymaganej dokumentacji, organom nie
pozostaje nic innego, jak żądać przywrócenia stanu nieruchomości tak, by odpowiadała ona poprzedniemu
sposobowi korzystania z niej.
Wyrok WSA w Poznaniu z 24.10.2019 r., IV SA/Po 459/19

Właściciel nieruchomości nie przedstawił pełnej dokumentacji, co skutkowało nakazem przywrócenia poprzedniego stanu lokalu. Sąd administracyjny potwierdził decyzję organu nadzoru budowlanego, wskazując na konieczność dostosowania nieruchomości do poprzedniego przeznaczenia.