Dobudowa balkonów do istniejącego budynku

Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął spór pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a władzami miasta dotyczący dobudowy balkonów. Burmistrz odmówił zgody, argumentując naruszenie zasady 'dobrego sąsiedztwa'. Po przegranej przed WSA, wspólnota odwołała się do NSA, który uchylił wszystkie decyzje wcześniej wydane. Sąd podkreślił, że element 'symetrii' nie jest istotny przy ustalaniu warunków zabudowy, a dobudowanie balkonów nie narusza ładu przestrzennego.

Tematyka: dobudowa balkonów, warunki zabudowy, Naczelny Sąd Administracyjny, symetria, ład przestrzenny, zasada dobrego sąsiedztwa

Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął spór pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a władzami miasta dotyczący dobudowy balkonów. Burmistrz odmówił zgody, argumentując naruszenie zasady 'dobrego sąsiedztwa'. Po przegranej przed WSA, wspólnota odwołała się do NSA, który uchylił wszystkie decyzje wcześniej wydane. Sąd podkreślił, że element 'symetrii' nie jest istotny przy ustalaniu warunków zabudowy, a dobudowanie balkonów nie narusza ładu przestrzennego.

Element „symetrii” nie jest konieczny dla pozytywnego rozstrzygnięcia w sprawie warunków zabudowy.
Naczelny Sąd Administracyjny zajął stanowisko w sprawie możliwości dobudowania balkonów do istniejącego już
budynku.
Do sporu w tym zakresie doszło pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, a władzami miasta. Wspólnota wystąpiła do
magistratu z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla balkonów, które chciano dobudować do 51 z 60
istniejących mieszkań. Władze miasta odmówiły. Zdaniem burmistrza nie został spełniony warunek wynikający z art.
61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 778;
dalej: PlanZagospU16), a mianowicie wynikająca z tego przepisu zasada „dobrego sąsiedztwa” gwarantująca
zachowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 PlanZagospU16. Organ wyjaśnił, że we wniosku
inicjującym podano, że planuje się realizację balkonów nie dla wszystkich mieszkań w budynku, przy czym
wnioskodawca nie określił miejsc, w których nie będą zamontowane balkony. Burmistrz zaznaczył także, że
przeprowadzona analiza wykazała, iż w ramach elewacji powstaną luki z miejscami bez balkonów, które w sposób
rażący wpłyną na ogólną estetykę budynku. Wykazany niesymetryczny układ planowanych balkonów na elewacji
budynku zakłóci ład przestrzenny i wprowadzi chaos urbanistyczny. Magistrat dodatkowo stwierdził, że budynek
przeznaczony pod planowaną inwestycję znajduje się w ścisłym centrum miasta, gdzie należy ze szczególną
starannością dbać o wizerunek otoczenia.
Kiedy decyzję burmistrza podtrzymało w mocy Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wspólnota skierowała sprawę
do sądu, jednak Wojewódzki Sądu Administracyjny w Rzeszowie oddalił skargę (II SA/Rz 443/17, 
).
Ostatecznie spór trafił do rozstrzygnięcia przez Naczelny Sąd Administracyjny. Ten w wyroku z 12.2.2020 r. (II OSK
840/18, 
) uznał argumentację wspólnoty i uchylił wszystkie wcześniej wydane decyzje. W opinii NSA zarzuty
dotyczące naruszenia prawa materialnego i procesowego były uzasadnione.
Sąd zwrócił uwagę na to, że element „symetrii” nie jest konieczny dla pozytywnego rozstrzygnięcia w sprawie
warunków zabudowy, skoro w powołanym rozporządzeniu nie jest ona elementem ustalania parametrów przyszłej
zabudowy. Tu przede wszystkim powinna zostać uwzględniona specyfika planowanej inwestycji tj. budowy balkonów
w budynku wielomieszkaniowym. Balkon nie jest obiektem kubaturowym, na etapie ustalania warunków zabudowy
nie wymaga ustalenia jego formy, cech i gabarytów. Dobudowanie balkonu nie jest nową zabudową, a jedynie
uzupełnia funkcję mieszkaniową. Elementem zasadniczym jest zatem ustalenie, czy uzupełnia on funkcję
mieszkaniową. W tej sytuacji tak naprawdę podstawą odmowy ustalenia przedmiotowych warunków był wyłącznie
brak zachowania ładu przestrzennego (przepis art. 1 ust. 2 w zw. z art. 2 ust. 1 PlanZagospU), co zostało wyraźnie
wyartykułowane w jednej z zaskarżonych decyzji.
Sąd zaznaczył, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie jest uznaniowa. Oznacza to, że właściwy organ jest
zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeżeli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie wszystkie
wymogi wynikające z przepisów prawa. W tej sprawie, wbrew stanowisku organów orzekających, co potwierdza
analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu, planowana inwestycja realizuje zasadę dobrego
sąsiedztwa i nie można przyjąć, że wskazywany brak symetrii planowanych balkonów naruszający, zdaniem
organów, wymagania ładu przestrzennego powoduje złamanie zasady dobrego sąsiedztwa, skoro następuje co do
zasady, kontynuacja funkcji w tym zakresie.
Wyrok NSA z 12.2.2020 r., II OSK 840/18







Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wcześniejsze decyzje i przyznał rację wspólnocie mieszkaniowej. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie jest uznaniowa - organ musi zgodzić się na wniosek, jeśli spełnia on wymogi prawne. NSA uznał, że planowana inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, mimo braku symetrii w planowanych balkonach.