Sprzedaż części nieruchomości otrzymanej w darowiźnie a prawo do ulgi mieszkaniowej

Decydującym warunkiem dla skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości otrzymanej w darowiźnie na cele mieszkaniowe w określonym terminie. Artykuł omawia interpretację przepisów podatkowych dotyczących opodatkowania dochodów z zbycia nieruchomości oraz warunków zwolnienia z podatku dochodowego w przypadku wydatkowania środków na cele mieszkaniowe.

Tematyka: ulga mieszkaniowa, opodatkowanie dochodów, darowizna, zbycie nieruchomości, cele mieszkaniowe, podatek dochodowy

Decydującym warunkiem dla realizacji prawa do tzw. ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie przychodu
z odpłatnego zbycia nieruchomości otrzymanej w darowiźnie na własne cele mieszkaniowe w ustawowym
terminie wynika z interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27.11.2020 r., 0112-KDIL2-
1.4011.808.2020.1.MM,
.

Stan faktyczny
Podatnik otrzymał w darowiźnie nieruchomość w postaci niezabudowanej działki oraz gotówkę, za którą na tejże
działce wybudował dom jednorodzinny, dwulokalowy. Od momentu darowizny nie upłynęło jeszcze pięć lat,
a podatnik już chce sprzedać część domu i za uzyskane w ten sposób pieniądze - kupić mieszkanie. Podatnik musi
dokonać wpłaty na mieszkanie, choć jeszcze nie sprzedał części domu. Podatnik chce przeznaczyć wszystkie
pieniądze uzyskane ze sprzedaży części domu na zakup mieszkania, czyli na realizację własnych celów
mieszkaniowych. W związku z tym podatnik ma wątpliwości, czy pieniądze uzyskane z zaliczki (przedpłaty) od
kupujących część domu, przesłane na konto podatnika i wydatkowane (zaliczkowane) na zakup mieszkania, będą
liczyły się jako środki wydane na własne cele mieszkaniowe i czy będą w związku z tym zwolnione z podatku
dochodowego.
Zdaniem Wnioskodawcy, pieniądze z zaliczki i przedpłaty nie powinny podlegać podatkowi dochodowemu.
Wnioskodawca wyda te środki w całości na własne cele mieszkaniowe.
Stan prawny
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2020
r. poz. 1426 ze zm., dalej jako PDOFizU), opodatkowaniu podlegają, z pewnymi wyjątkami, wszelkie rodzaje
dochodów, w tym odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeśli nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od
końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W omawianej sprawie podatnik zamierza sprzedać część domu przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło jego wybudowanie ze środków pochodzących z darowizny. W związku z tym
oznacza to, że podatnik uzyska przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. PDOFizU, podlegający
opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Od dochodu tego, zgodnie z art. 30e ust. 1 PDOFizU
podatnik powinien zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19 proc. podstawy obliczenia podatku. W związku
z tym, że podatnik zbywaną nieruchomość nabył w drodze darowizny, wo wyliczenia kosztów uzyskania przychodu
znalazłby zastosowanie art. 22 ust. 6d PDOFizU.
Podatnik może jednak skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131
PDOFizU, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, o których mowa w art. 30e PDOFizU, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału
wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa
majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele
uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Przy czym
zwolnienie to obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka
proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym
przychodzie z odpłatnego zbycia.
Z kolei cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2
PDOFizU. Chodzi tutaj w szczególności o nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub
udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym
budynkiem lub lokalem. Może to być także nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
lub udziału w takim prawie czy też nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
albo też nabycie prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie. Celem mieszkaniowym
może być również budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego

części lub własnego lokalu mieszkalnego. Za cele mieszkaniowe uznać też można rozbudowę, nadbudowę,
przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu
niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego. Warto przy tym dodać, że własne cele
mieszkaniowe można zrealizować nie tylko w Polsce, ale także w innych państwach Unii Europejskiej.
W świetle przywołanych wyżej przepisów, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt
131 PDOFizU decyduje więc wydatkowanie, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego,
w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości pochodzącej z darowizny na
własne cele mieszkaniowe.
Stanowisko organu podatkowego
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej ostatecznie uznał, że w omawianej sprawie podatnik zamierza wydatkować
środki otrzymane z zaliczki ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytej z darowizny na zakup mieszkania, a cały
zakup mieszkania zostanie zakończony w ciągu trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpi
odpłatne zbycie udziału w nieruchomości. Tym samym kwota zaliczki otrzymana na poczet ceny sprzedaży udziału
w nieruchomości nabytej w drodze darowizny, wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 lit.
a PDOFizU czyli na nabycie mieszkania, korzysta z omówionego wyżej zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1
pkt 131 PDOFizU. Podkreślić przy tym należy, że decydującym warunkiem dla realizacji prawa do tzw. ulgi
mieszkaniowej jest wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe
w ustawowym terminie.

Komentarz
Podatnicy, chcący skorzystać z ulgi mieszkaniowej powinni mieć na uwadze zwłaszcza dotrzymanie określonych
prawem terminów, w których należy dokonać zakupu mieszkania ze środków pochodzących ze sprzedaży
nieruchomości, także w sytuacji, gdy część środków pochodzi z zaliczki na poczet umowy sprzedaży nieruchomości.
Sfinansowanie nabycia lokalu mieszkalnego z kwoty uzyskanej tytułem zaliczki na poczet umowy sprzedaży
nieruchomości, także może być bowiem podstawą do skorzystania z ulgi podatkowej określonej w art. 21 ust. 1 pkt
131 PDOFizU, jak pokazuje omawiana interpretacja. Kolejność nabycia i zbycia nieruchomości, w tym wpłacenie
zaliczki na poczet jej sprzedaży, nie warunkuje prawa do ulgi mieszkaniowej. Przepisy podatkowe wskazują jedynie,
że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości musi być spożytkowany w przewidzianym ustawą terminie.
Przepisy te nie przesądzają, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości musi być wydatkowany w całości po
definitywnym przeniesieniu prawa własności na nabywcę.

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27.11.2020 r., 0112-KDIL2-1.4011.808.2020.1.MM,

Podsumowując, publikacja omawia kwestie opodatkowania dochodów z zbycia nieruchomości otrzymanej w darowiźnie oraz warunki skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Istotne jest dokładne wydatkowanie środków z zysku na cele mieszkaniowe w ustawowo określonym terminie, aby uniknąć podatku dochodowego.