Nowy biurowiec a nasłonecznienie mieszkania

Spór dotyczący budowy biurowca w centrum Warszawy trafił na sądową wokandę. Właściciel lokali mieszkalnych protestuje, obawiając się zacienienia i braku nasłonecznienia. Wojewoda uchylił decyzję Prezydenta, ale magistrat odmówił zmiany decyzji. Ostatecznie Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną właściciela mieszkań, potwierdzając decyzje niższych instancji.

Tematyka: zabudowa śródmiejska, biurowiec, spór sądowy, nasłonecznienie, decyzja administracyjna

Przez „zabudowę śródmiejską” należy rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze
funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidywane w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego centrum miasta lub dzielnicy miasta. Przy dokonywaniu prawnej oceny,
czy ma się do czynienia z zabudową śródmiejską jest zatem istotne, że dany obszar faktyczne stanowi
centrum miasta.
Na sądową wokandę trafił spór dotyczący budowy biurowca w centrum Warszawy. Prezydent miasta zatwierdził
projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę, co jednak spotkało się ze sprzeciwem właściciela pięciu lokali
znajdujących się na III i IV piętrze budynku, których okna wychodziły na planowaną inwestycję. Skierował on do
wojewody wniosek, domagając się wznowienia postępowania administracyjnego zakończonego ostateczną decyzją
Prezydenta. Swoje żądanie oparł na art. 145 § 1 pkt 4 KPA wskazując, że bez własnej winy nie brał udziału
w postępowaniu pierwszo-instancyjnym zakończonym ww. decyzją. Wskazał, że za stronę postępowania została
uznana wspólnota mieszkaniowa, podczas gdy on także (jako właściciel ww. lokali) miał interes prawny do bycia
stroną tego postępowania. Wyjaśnił, że o inwestycji dowiedział się 20.3.2016 r., natomiast o decyzji o pozwoleniu na
budowę – 30.3.2016 r. Właściciel wskazywał, że planowana inwestycja spowoduje zacienienie i brak odpowiedniego
nasłonecznienia lokali mieszkalnych, będących jego własnością. Właśnie ta kwestia miała stanowić o naruszeniu
indywidualnego interesu prawnego mężczyzny, co z kolei uprawniałby go do wystąpienia jako strony zainteresowanej
w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także wspólnota. Warunkiem dopuszczającym
do takiej sytuacji jest jednak wskazanie przepisu prawa, który upoważnia go do działania.
Wojewoda najpierw przychylił się do powyższego wniosku i uchylając decyzję Prezydenta skierował sprawę do
ponownego rozpatrzenia, jednak magistrat argumentując, że właściciel mieszkania nie wskazał stosownego przepisu
prawa i nie może być stroną postępowania, a tym samym nie ma prawa do wszczęcia procedury wznowienia,
odmówił zmiany swojej decyzji. Wojewoda po rozpatrzeniu sprawy przychylił się do stanowiska Prezydenta m.st.
Warszawy. Organ zauważył, że właściciel na udokumentowanie swoich racji przedłożył jedynie prywatną analizę,
z której wynika, że projektowany budynek nie spełnia wymogów nasłonecznienia w czasie 180 minut. Co prawda
w trakcie postępowania zostało przedłożone do akt sprawy porozumienie zawarte przez inwestora ze wspólnotą,
którego treść potwierdzała negatywne oddziaływanie inwestycji na budynek, jednak strony tego porozumienia
przyznały, że w związku z powyższym inwestor tytułem rekompensaty wypłacił na rzecz wspólnoty określone
wynagrodzenie tytułem rekompensaty.
Ponadto organy obydwu instancji zgodnie stwierdziły, że w omawianej sytuacji nie dochodzi do naruszenia przepisów
określających normy nasłonecznienia mieszkań mężczyzny (zgodnie z § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury
z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U.
z 2015 r. poz. 1422; dalej: WarunkiTechR15). Ponadto Wojewoda stwierdził, że sporna inwestycja ma charakter
„śródmiejskiej zabudowy uzupełniającej”, który to zwrot jest użyty w § 60 ust. 2 WarunkiTechR15.
Mężczyzna skierował sprawę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Ten w wyroku z 14.7.2018
r., VII SA/Wa 2426/17 oddalił jego skargę. Organ przychylił się tym samym do stanowiska reprezentowanego przez
niższe instancje. Uzasadniając wyrok WSA w Warszawie wyjaśnił, że zwrot „śródmiejska zabudowa uzupełniająca”
użyty w § 60 ust. 2 WarunkiTechR15 nie został zdefiniowany przez ustawodawcę. W § 3 pkt 1 WarunkiTechR15
zdefiniowano jedynie „zabudowę śródmiejską” wskazując, że przez to określenie należy rozumieć „zgrupowanie
intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidywane
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta lub dzielnicy miasta”. W ocenie Sądu
uznanie, że dany teren zalicza się do „zabudowy śródmiejskiej” może wynikać z zapisów w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego lub z ustaleń faktycznych poczynionych w oparciu o stan istniejącej zabudowy na
tym terenie. Dla terenu, na którym została zaprojektowana sporna inwestycja nie został sporządzony zaś plan
miejscowy, co jednak nie oznacza braku możliwości zakwalifikowania jej do „zabudowy śródmiejskiej” albo
„zabudowy śródmiejskiej uzupełniającej”.
Sprawa ostatecznie trafiła na wokandę Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z 10.3.2022 r., II OSK 764/19
organ ten oddalił skargę kasacyjną. W uzasadnieniu swojego stanowiska NSA zgodził się z organami niższych
instancji i – odrzucając zarzuty właściciela mieszkań – stwierdził, że zgodnie z § 3 pkt 1 WarunkiTechR15 (w
brzmieniu obowiązującym w 2018 r.) przez „zabudowę śródmiejską” należy rozumieć zgrupowanie intensywnej
zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidywane
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta lub dzielnicy miasta. Przy dokonywaniu
prawnej oceny, czy ma się do czynienia z zabudową śródmiejską jest zatem istotne, że dany obszar faktyczne
stanowi centrum miasta.

Wyrok NSA z 10.3.2022 r., II OSK 764/19,

Naczelny Sąd Administracyjny odrzucił skargę kasacyjną właściciela lokali mieszkalnych w sporze dotyczącym budowy biurowca w centrum Warszawy. Decyzje niższych instancji zostały potwierdzone, co zakończyło długi proces prawny.