Czy sprzedaż działki przez Internet to działalność profesjonalna?

Jeżeli podatnik chce spieniężyć nieruchomość i w tym celu podejmuje działania uatrakcyjniające ją przez uzyskanie warunków zabudowy, a opcjonalnie uzyskanie także pozwolenia na budowę, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Zamieszczanie ofert sprzedaży w Internecie jest codziennością i w żadnym razie nie można tego uznać za coś, co wyróżnia działalność profesjonalną w obrocie nieruchomościami.

Tematyka: podatnik, nieruchomość, sprzedaż, Internet, działalność profesjonalna

Jeżeli podatnik chce spieniężyć nieruchomość i w tym celu podejmuje działania uatrakcyjniające ją przez
samo uzyskanie warunków zabudowy, a opcjonalnie uzyskanie także pozwolenia na budowę, nie wykracza
poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Zamieszczanie ofert
sprzedaży w Internecie jest codziennością i w żadnym razie nie można tego uznać za coś, co wyróżnia
działalność profesjonalną w obrocie nieruchomości.
Do sporu pomiędzy podatnikiem a fiskusem doszło na tle planowanej sprzedaży nieruchomości, która od lat
znajdowała się w posiadaniu mężczyzny. Chodziło o grunt, który (będąc we wspólnocie małżeńskiej) nabył on w 2005
r. Działka o powierzchni 2027 m2 nie była zabudowana, a zgodnie z rejestrem gruntów zakwalifikowano ją jako sady
i pastwiska trwałe. W lutym 2018 r. właściciel złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla 10 domów
mieszkalnych w zabudowie szeregowej, a te zostały ustalone. Mężczyzna planował starać się o wydanie pozwolenia
na budowę. Doprowadził także na działkę wodę.
Ani on, ani jego małżonka nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie
wykorzystywali też nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Właściciele nie posiadali projektu
budowlanego wspomnianych domów i nie złożyli jeszcze wniosku o pozwolenia na budowę. Zamierzali zamieszczać
ogłoszenia o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w Internecie. Ponieważ przy sprzedaży działki mężczyzna
chciał działać we własnym imieniu, tzn. w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane przez niego
czynności związane ze sprzedażą nieruchomości miały charakter okazjonalny, w jego opinii odpłatne zbycie działki
nie nosiło znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt. 6 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku
dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647; dalej: PDOFizU). Sprzedaż miała być dokonana
w celu zarobkowym jednorazowo, a nie w sposób zorganizowany i ciągły.
Mężczyzna chciał się dowiedzieć, czy z tytułu takiej transakcji stanie się osobą prowadzącą działalność gospodarczą,
co spowoduje konieczność zapłaty podatku dochodowego, oraz czy z tytułu takiej sprzedaży stanie się podatnikiem
podatku VAT. Ponadto, czy jeśli zdecyduje się uzyskać pozwolenie na budowę na powyższej działce 10 domów
w zabudowie szeregowej, i takie pozwolenie uzyska, to sprzedając powyższą działkę z uzyskanym już pozwoleniem
na budowę, z tytułu takiej transakcji stanie się osobą prowadzącą działalność gospodarczą, oraz czy z tytułu takiej
sprzedaży stanie się podatnikiem podatku VAT.
Mężczyzna twierdził, że nie. Zaznaczył bowiem, że do sprzedaży dojdzie po upływie 5 lat, odkąd on sam nabył
nieruchomość, a co za tym idzie, nie uzyska przychodu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 PDOFizU.
Dyrektor KIS był jednak innego zdania. Stwierdził, że co prawda faktycznie w przypadku odpłatnego zbycia
nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie czy wybudowanie, taka transakcja
w ogóle nie podlega opodatkowaniu, jednak zaznaczył, że dotyczy to wyłącznie sytuacji, kiedy sprzedaż następuje
poza działalnością gospodarczą. W opinii fiskusa wszystkie działania, jakie uczynił mężczyzna w celu uatrakcyjnienia
działki, noszą znamiona tzw. działalności profesjonalnej. W takim przypadku zysk uzyskany z transakcji należy
traktować jak przychód z działalności gospodarczej.
Mężczyzna zaskarżył interpretację, a WSA w Rzeszowie w wyroku z 5.3.2020 r., I SA/Rz 912/19,
, orzekł na
jego korzyść. Organ zauważył, że działka będąca przedmiotem sporu od wielu lat była w posiadaniu rodziny, a przez
ten czas była wykorzystywana na jej potrzeby. To w opinii Sądu dobitnie świadczy o tym, że nie była nabyta w celach
spekulacyjnych. Co więcej, Sąd stwierdził, że: „Jeżeli podatnik chce w inny sposób wykorzystać nieruchomość, to jest
spieniężyć ją i w tym celu podejmuje działania uatrakcyjniania jej, przez uzyskanie warunków zabudowy
a opcjonalnie uzyskanie także pozwolenia na budowę, to nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym
zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Absolutną codziennością i powszechne jest natomiast zamieszczanie
ofert sprzedaży w Internecie i w żadnym razie nie jest czymś, co wyróżnia działalność profesjonalną w obrocie
nieruchomości”.
Fiskus wniósł o kasację, ale NSA w wyroku z 13.12.2022 r., II FSK 1155/20,
, potwierdził słuszność wyroku
wydanego w niższej instancji i oddalił skargę.
Wyrok NSA z 13.12.2022 r. (II FSK 1155/20)

Fiskus wniósł o kasację, ale NSA w wyroku z 13.12.2022 r., II FSK 1155/20, potwierdził słuszność wyroku wydanego w niższej instancji i oddalił skargę.