Obowiązek utrzymania budynku w dobrym stanie technicznym

Zgodnie z obowiązkiem utrzymania budynku w dobrym stanie technicznym, organy nadzoru budowlanego mają za zadanie monitorować i egzekwować przestrzeganie przepisów dotyczących stanu technicznego obiektów budowlanych. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, nakładają one określone obowiązki, mające na celu zapewnienie bezpieczeństwa użytkowników i otoczenia. Sprawy dotyczące stanu technicznego budynków mogą prowadzić do kontrowersji, zwłaszcza jeśli chodzi o interpretację obowiązków i adresatów decyzji nakazujących poprawki.

Tematyka: obowiązek utrzymania budynku, stan techniczny obiektu budowlanego, organy nadzoru budowlanego, przepisy prawa budowlanego, bezpieczeństwo użytkowników

Zgodnie z art. 61 pkt 1 PrBud, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obciążony już jest obowiązkiem
utrzymywania i użytkowania tego obiektu zgodnie z odpowiednimi zasadami. Ten obowiązek ma charakter
publicznoprawny, wypływa z przepisów prawa administracyjnego i na straży jego należytej realizacji stoją
organy nadzoru budowlanego. Trzeba oczywiście pamiętać, że określone uprawnienia mogą przysługiwać
właścicielowi (właścicielom) budynku również na płaszczyźnie prawa prywatnego, jednak skorzystanie z tych
uprawnień nie jest zależne od organów nadzoru budowlanego i nie wpływa na realizację kompetencji i zadań
wynikających z przepisów PrBud.
Stan faktyczny
WSA we Wrocławiu rozpoznał sprawę ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Dolnośląskiego
Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (DWINB) z 2.6.2023 r. w przedmiocie nakazu usunięcia
zagrożenia spowodowanego nieprawidłowościami w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego
i skargę tę w całości oddalił.
Wcześniej DWINB utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia
(PINB) nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie zagrożenia spowodowanego nieprawidłowościami w stanie
technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego.
W sprawie tej w związku z informacjami o nieprawidłowościach w stanie technicznym budynku PINB wezwał
zarządcę części wspólnych do przedłożenia dokumentów w postaci książki obiektu, protokołów kontroli okresowych
oraz umowy o zarządzanie częściami wspólnymi. Zarządca przedłożył jedynie protokół z okresowej kontroli rocznej
stanu technicznego budynku. W toku kontroli organ I instancji stwierdził szereg nieprawidłowości.
PINB nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej:
1. przeprowadzenie kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U.
z 2023 r. poz. 682; dalej: PrBud) polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania
obiektu budowlanego, jego estetyki oraz otoczenia, kontrolą należy również objąć instalacje elektryczne;
2. sporządzenie ekspertyzy technicznej dotyczącej stanu technicznego elementów konstrukcyjnych budynku
ustalającej nieprawidłowości w stanie technicznym.
Zarządca przedłożył protokół z okresowej kontroli sprawdzenia stanu budynku oraz ekspertyzę techniczną. PINB
nakazał Wspólnocie dokonanie określonych działań skupionych wokół:
1. wykonania izolacji przeciwwodnej na tarasie nad trzecią kondygnacją budynku;
2. zmianę podłączenia uziemienia do zwodu w sposób wykluczający spływ wód deszczowych w głąb ściany
pomiędzy warstwę ociepleniową a konstrukcyjną;
3. wykonanie i osadzenie kosza zlewowego na końcu rynny po północnej stronie dachu i wyregulowanie spadku
rynny w kierunku kosza;
4. usuniecie zagrzybionych tynków we wskazanych obszarach oraz zagruntowanie ścian preparatami
grzybobójczymi.
PINB wyznaczył 6-miesięczny termin na wykonanie robót, od daty ostateczności decyzji.
W złożonym odwołaniu Wspólnota zarzuciła naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 PrBud poprzez błędną wykładnię
i przyjęcie, że organ może nakazać usunięcie nieprawidłowości w sytuacji, gdy stan obiektu nie narusza wymagań
wynikających z obowiązujących przepisów, w ocenie odwołującej się nakazane roboty prowadzą do ulepszenia stanu
budynku, a nie uzyskania odpowiedniego stanu. Nadto wskazano, że decyzja może być skierowana wyłącznie wobec
aktualnego właściciela budynku. Ponadto Wspólnota zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, zwłaszcza przez
brak podjęcia czynności zmierzających do wyjaśnienia stanu sprawy i naruszenie wymogu kierowania się interesem
społecznym. Zawnioskowano o przeprowadzenie dowodów z wyciągów bankowych Wspólnoty (środki w Funduszu
Remontowym), a także o ustalenie stanu prawnego nieruchomości (daty sprzedaży lokali). Rozwijając argumentację
odwołania Wspólnota wskazała, że budynek został oddany do użytkowania w 2018 r., w jego skład wchodzi 6 lokali,
i objęty jest nadal rękojmią dewelopera, a uprawnienia z rękojmi przysługują nie Wspólnocie, a właścicielom lokali.

Nieprawidłowości w stanie technicznym są wynikiem wadliwego wykonawstwa i tkwiły w budynku już przy oddaniu go
do użytkowania. Zdaniem odwołującej się nic nie stoi na przeszkodzie, aby za właściciela obiektu w rozumieniu
PrBud uznać właścicieli poszczególnych lokali.
Dalej sprawa ze skargą trafiła do WSA.
Stanowisko WSA
Podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji administracyjnych stanowi art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61
PrBud. Przepis art. 66 ust. 1 PrBud stanowi: W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1. może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo
2. jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3. jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4. powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji,
usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Z kolei art. 61 PrBud brzmi: właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany:
1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 PrBud; 2) zapewnić,
dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych
odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne,
wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach
i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu
budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia
ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Wskazana wyżej kompetencja organu nadzoru budowlanego (art. 66
PrBud) służy realizacji obowiązków nałożonych na organy nadzoru budowlanego przez art. 81 ust. 1 PrBud (m.in.
nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, w szczególności warunków bezpieczeństwa
ludzi i mienia przy utrzymywaniu obiektów budowlanych), natomiast na mocy art. 83 ust. 1 PrBud do właściwości
powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, jako organu pierwszej instancji, należą zadania i kompetencje
określone w art. 66 PrBud, czyli nakazanie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym.
W przypadku nieodpowiadającego normom stanu obiektu budowlanego organ nadzoru budowlanego zobowiązany
jest wydać decyzję formułującą adekwatne obowiązki, a adresatem tej decyzji będzie właściciel lub zarządca obiektu
budowlanego.
Przedmiot kontrowersji stanowi, po pierwsze, wskazanie adresata decyzji nakazowej, którym, według skarżącej, nie
powinna być Wspólnota (zarządzająca nie tylko przedmiotowym budynkiem, i obejmująca nie tylko jego
współwłaścicieli), ale właściciele lokali znajdujących się w budynku (ponieważ budynek objęty jest rękojmią
deweloperską, i z uprawnień z tytułu rękojmi powinni skorzystać właściciele lokali w tym budynku na drodze do
uzyskania przez obiekt stanu technicznego odpowiadającego prawu). Po drugie, jak twierdzi skarżąca, wadliwości
w stanie budynku istniały już w momencie oddania go do użytku, co oznacza, że wykonanie nakazanych prac
spowoduje ulepszenie budynku, co z kolei spowoduje wykroczenie poza przepisy PrBud, ponieważ art. 66 ust. 1
PrBud nie daje podstawy do usunięcia stanu pierwotnej niezgodności budynku z przepisami techniczno-
budowlanymi, lecz podstawę do usunięcia nieprawidłowego stanu technicznego o charakterze wtórnym (powstałym
wskutek niewłaściwego użytkowania, utrzymywania w nienależytym stanie).
Organy nadzoru budowlanego stwierdziwszy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego mają obowiązek
wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, wraz z określeniem terminu na wykonanie
tego obowiązku. Decyzja taka ma charakter związany, co należy rozumieć w ten sposób, że organ, zauważając
nieodpowiedni stan techniczny, ma obowiązek ją wydać i sformułować adekwatne nakazy. Co za tym idzie, wydanie
takiej decyzji ma charakter autonomiczny względem ewentualnego skorzystania przez właściciela (zarządcę)
z uprawnień danych na mocy innych przepisów, w tym o charakterze cywilnym. Relacje prawne np. pomiędzy
właścicielami budynku a deweloperem nie będą miały wpływu na obowiązki PINB jako organu administracji
budowlanej, pilnującego ładu w tym zakresie.

Komentarz
Stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obliguje organ do podjęcia stosownego działania, co następnie
transformuje się w realizację nakazanych obowiązków, właśnie w celu uzyskania przez obiekt odpowiedniego stanu
technicznego. Te obowiązki mają charakter publicznoprawny i są niezależne od obowiązków różnych podmiotów co
do właściwego stanu technicznego budynku na gruncie prawa prywatnego. Nie ma też znaczenia stan techniczny
budynku w czasie, gdy oddano go do użytkowania.

Wyrok WSA we Wrocławiu z 18.1.2024 r., II SA/Wr 436/23,

Wniosek o przestrzeganie przepisów prawa budowlanego i utrzymanie obiektów w odpowiednim stanie technicznym jest kluczowy dla zapewnienia bezpieczeństwa i jakości życia mieszkańców. Organizacje zarządzające nieruchomościami oraz właściciele lokali powinni świadomie podchodzić do obowiązków związanych z utrzymaniem budynków, dbając o ich stan techniczny i bezpieczeństwo.