Wydatki na remont lokalu poniesione przez najemcę to nie koszt uzyskania przychodów właściciela nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że wydatki na remont lokalu poniesione przez najemcę nie mogą być uznane za koszt uzyskania przychodów właściciela nieruchomości. Decyzja ta wynika z faktu, że nakłady poczynione przez najemcę nie podnoszą wartości początkowej środka trwałego wynajmującego i nie podlegają odpisom amortyzacyjnym. Sprawa dotyczyła inwestycji najemcy w obcy środek trwały, co nie daje podstaw do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów przez właściciela nieruchomości.

Tematyka: wydatki na remont, najemca, koszt uzyskania przychodów, nakłady, Naczelny Sąd Administracyjny, orzeczenie, inwestycja najemcy, obcy środek trwały

Elementarną przesłanką umożliwiającą przypisanie określonego wydatku do kosztów uzyskania przychodów
danego podatnika jest konieczność poniesienia tego wydatku przez niego samego. Suma poczynionych
przez najemcę nakładów nie podniesienie wartości początkowej środka trwałego ujawnionego w ewidencji
środków trwałych wynajmującego, suma nakładów poczyniona przez najemcę, jako modernizacja
nieruchomości, nie może podlegać odpisom amortyzacyjnym przez wynajmującego – stwierdził Naczelny
Sąd Administracyjny.
Stan faktyczny
J.R. we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wskazał, że jest wspólnikiem „A.” sp.j., która prowadzi
działalność w zakresie wynajmu, zakupu i sprzedaży nieruchomości. Jeden z należących do „A.” sp.j. lokali jest
wynajmowany najemcy, który w ramach umowy został uprawniony do przeprowadzenia w nim prac budowlanych na
własny koszt i ryzyko, w celu dostosowania przedmiotu najmu do swojego użytku. Po zakończeniu stosunku najmu
wynajmujący nie jest obowiązany do zwrotu najemcy poniesionych w związku z remontem kosztów, najemca zaś nie
ma obowiązku usunięcia poczynionych przez siebie prac budowlanych. Nieruchomość została wprowadzona do
ewidencji środków trwałych prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. „A.” sp.j. planuje sprzedaż lokalu.
Interpretacja podatkowa
J.R. skierował do organu podatkowego następujące pytania:
„1) Czy wnioskodawca, jako wspólnik w spółce jawnej będącej wynajmującym, może zaliczyć do kosztów
uzyskania przychodów ze sprzedaży tej nieruchomości wartość nakładów trwale związanych z tą
nieruchomością w części, w jakiej doszło do jej podwyższenia w wyniku prac budowlanych dokonanych
przez najemcę?;
2) Czy wartość nakładów poniesiona przez najemcę na nieruchomość wynajmującego podnosi wartość
początkową środka trwałego, jakim jest nieruchomość wynajmującego?;
3) Czy ta część wartości początkowej nieruchomości, jaką jest modernizacja poczyniona przez najemcę,
podlega odpisom amortyzacyjnym?”.
Organ podatkowy stwierdził, że nakłady na środek trwały poczynione zostały wyłącznie przez najemcę i nie można
zaliczyć ich do kosztów uzyskania przychodów jakiegokolwiek źródła przychodu osiągniętego przez wnioskodawcę.
Organ podatkowy wyjaśnił, że do kosztów uzyskania przychodów danego podatnika możliwe jest jedynie przypisanie
wydatków poniesionych przez niego samego, przy czym poniesienie kosztu nie musi nastąpić poprzez faktyczne
uiszczenie kwoty, lecz wystarczające jest zmniejszenie jego aktywów. Nakłady poczynione przez najemcę – po
rozwiązaniu stosunku najmu – pozostaną jako nakłady trwale z nieruchomością związane. Dojdzie zatem do
zwiększenia aktywów „A.” sp.j., a nie ich zmniejszenia.
Orzeczenie WSA
Gdy organ podatkowy stwierdził brak podstaw do zmiany interpretacji indywidualnej J.R. wniósł skargę do
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Oddalając skargę Sąd wyjaśnił, że najemca dokonał
inwestycji w obcym środku trwałym. Wydatek nie mieści się w kategorii kosztów uzyskania przychodów
zdefiniowanych w art. 22 ust. 1 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz.U.
z 2018 r. poz. 1509; dalej jako: PDOFizU), nie został bowiem poniesiony przez podatnika. Podzielono też stanowisko
organu podatkowego, że suma poczynionych przez najemcę nakładów nie podniesie wartości początkowej środka
trwałego ujawnionego w ewidencji środków trwałych wynajmującego, a tym samym suma nakładów poczyniona przez
najemcę, jako modernizacja przedmiotowej nieruchomości, nie może podlegać odpisom amortyzacyjnym przez
wynajmującego.
Orzeczenie NSA
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną podatnika. Jak wyjaśniono, zwrot „koszty uzyskania
przychodów” należy rozumieć w sposób na jaki wskazuje treść art. 22 ust. 1 PDOFizU, zgodnie z którym
kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo
zabezpieczenia źródła przychodów i podmiotem ponoszącym wydatek zaliczany do kosztu uzyskania
przychodów musi być podatnik. To na podatniku spoczywa obowiązek dokumentowania ponoszonych przez

niego wydatków w stopniu umożliwiającym wykazanie zaistnienia związku przyczynowego pomiędzy tymi
wydatkami a osiąganymi przychodami. Także odpisy amortyzacyjne, jako koszty uzyskania przychodu,
muszą mieć związek z uzyskiwanymi przychodami, co wynika bezpośrednio z dyspozycji przepisu art. 22 ust.
1 PDOFizU. Słusznie stwierdziły zatem organy podatkowe i Sąd I instancji, że suma poczynionych przez
najemcę nakładów nie podniesie wartości początkowej środka trwałego ujawnionego w ewidencji środków
trwałych wynajmującego, a tym samym suma nakładów poczyniona przez najemcę, jako modernizacja
przedmiotowej nieruchomości, nie może podlegać odpisom amortyzacyjnym przez wynajmującego.
Zdarzenie opisane we wniosku interpretacyjnym jest w istocie inwestycją najemcy w obcym środku trwałym
i to ten podmiot może uwzględniać wydatki z tym związane.
Wyrok NSA z 18.10.2018 r., II FSK 2887/16

Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że wydatki na remont lokalu poniesione przez najemcę nie stanowią kosztu uzyskania przychodów dla właściciela nieruchomości. Decyzja ta została poparta orzeczeniem WSA, które również uznało, że nakłady poczynione przez najemcę nie mogą być uwzględnione jako koszty przez wynajmującego.