Sprzedaż kilkunastu małych działek to działalność gospodarcza
Sprzedaż kilkunastu małych działek przez osobę fizyczną niebędącą przedsiębiorcą gospodarstwa rolnego to zagadnienie, które podlega analizie pod kątem uznania za działalność gospodarczą. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej wskazał, że sprzedaż taka podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W kontekście opisanej sytuacji należy zwrócić uwagę na zamiar sprzedaży oraz działania podejmowane przez właścicielkę nieruchomości.
Tematyka: sprzedaż, działki, działalność gospodarcza, Dyrektor KIS, interpretacja indywidualna, podatek od towarów i usług, zamiar sprzedaży, zarobkowy charakter, opodatkowanie, nieruchomość, zasady podatku VAT
Sprzedaż kilkunastu małych działek przez osobę fizyczną niebędącą przedsiębiorcą gospodarstwa rolnego to zagadnienie, które podlega analizie pod kątem uznania za działalność gospodarczą. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej wskazał, że sprzedaż taka podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W kontekście opisanej sytuacji należy zwrócić uwagę na zamiar sprzedaży oraz działania podejmowane przez właścicielkę nieruchomości.
Sprzedaż przez osobę fizyczną niebędącą przedsiębiorcą gospodarstwa rolnego bądź poszczególnych 16 działek wchodzących w jego skład należy uznać za działalność gospodarczą, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług- uznał Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej nr 0111- KDIB3-3.4012.161.2019.2.MPU. Opis stanu faktycznego Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne. Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość częściowo w dniu 20.6.2000 r. na skutek darowizny otrzymanej od matki, a następnie w drodze dziedziczenia ustawowego po: siostrze zmarłej (…). oraz matce zmarłej (…). Obecnie Wnioskodawczyni nosi się z zamiarem zbycia w drodze sprzedaży całości ww. nieruchomości albo poszczególnych działek wchodzących w jej skład, w tym działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym, jednak z uwagi na znaczną powierzchnię nieruchomości rozważa dokonanie uprzedniego podziału geodezyjnego działek (na kilkanaście mniejszych działek). Z uzasadnienia interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży działek, Wnioskodawczyni spełnia przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.; dalej jako: VATU). Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 VATU, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawczyni podjęła w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży. Z całokształtu opisanego zespołu czynności wynika, że planowana sprzedaż będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter, a podjęte przez Wnioskodawczynię działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Czynności te nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż działek będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter, a podjęte przez Wnioskodawczynię działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Czynności tych nie można interpretować inaczej niż jako aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia nieruchomości, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto należy zauważyć, że dla powyższej oceny nie ma przesądzającego znaczenia zamiar, z jakim podatnik dokonuje nabycia, natomiast istotny może się okazać zamiar ujawniony w momencie sprzedaży. Jak czytamy w wyroku NSA z 31.1.2013 r. (I FSK 237/12), „(...) kluczowy dla oceny handlowego charakteru danej działalności jest zamiar ujawniany w trakcie sprzedaży towaru, a nie w momencie jego nabycia. (...) Przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane (...)”. Należy bowiem podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca. Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa prowadzi do wniosku, że opisane przez Wnioskodawczynię działania były podjęte nie w celu wykorzystywania nieruchomości do zaspokojenia potrzeb osobistych Wnioskodawczyni (np. budowa domu), tylko w celach handlowych (działalności gospodarczej podatnika). Zatem nie cele osobiste – w przypadku Wnioskodawczyni brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw działania Wnioskodawczyni, wobec czego czynność zbycia działek powstałych z podziału nabytej nieruchomości na skutek darowizny nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Planowana sprzedaż działek wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, będzie stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika tego podatku zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. W związku z powyższym dostawa działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wydaną interpretację należy ocenić krytycznie. Działalność gospodarcza ma zorganizowany charakter, a ponadto powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty wyłącznie w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (7) z 29.10.2007 r. (I FPS 3/07), wskazano, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 VATU powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. „Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”. Zwrócić należy uwagę, że VI Dyrektywa Rady z 17.5.1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych — wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz.UE. L Nr 145 z 1977 r., s. 1) zezwala państwom członkowskim na uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie zawiera transakcje związane z działalnością gospodarczą. Tak też jest to ujmowane w ustawie o podatku od towarów i usług w końcowej części przepisu art. 15 ust. 2 przez wymienienie "czynności wykonanej jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy". Natomiast nie przesądza to jednak, że tylko z tego powodu dany podmiot staje się podatnikiem podatku od towarów i usług. Jak wskazał bowiem NSA: „Z brzmienia bowiem przepisu art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy, jak również art. 15 ust. 1 i 2 VATU wynika nader wyraźnie, że warunkiem niezbędnym do uznania danego podmiotu za podatnika VAT jest ustalenie, iż działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik czy wykonujący wolny zawód. Innymi słowy, jeśli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie. W świetle powyższego, słusznie argumentowała Wnioskodawczyni, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15.9.2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej”. Wydaje się, że w analizowanej sytuacji Dyrektor KIS dokonał błędnej interpretacji przedstawionego mu stanu faktycznego, co z kolei skutkowało wydaniem interpretacji indywidualnej niekorzystnej dla Wnioskodawczyni. Nieruchomości były bowiem nabyte w drodze dziedziczenia i darowizny na własne potrzeby tej osoby, a nie z przeznaczeniem na działalność handlową. Tym samym, sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS nr 0111-KDIB3-3.4012.161.2019.2.MPU
Analiza wydanej interpretacji wskazuje na istotne zagadnienia dotyczące uznania sprzedaży działek za działalność gospodarczą. Kwestia związana z interpretacją prawa podatkowego oraz zamiarem sprzedaży stanowi istotne elementy oceny. Warto zauważyć, że kluczowym jest zamiar ujawniany w trakcie sprzedaży, a nie w momencie nabycia nieruchomości.