Koszty przy sprzedaży mieszkania nie obejmują wypłaty zachowku

Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że koszty przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania nie obejmują wypłaconego zachowku, który nie kwalifikuje się jako koszt odpłatnego zbycia ani koszt uzyskania przychodu. Sprawa dotyczyła spadkobiercy, który musiał sprzedać mieszkanie, aby spłacić zachowek narzucony przez sąd. Organ podatkowy uznał, że kwota zachowku nie wpływa na podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tematyka: Naczelny Sąd Administracyjny, sprzedaż mieszkania, zachowek, koszty sprzedaży, podatek dochodowy, koszty uzyskania przychodu

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że przychodu uzyskanego ze sprzedaży odziedziczonego
mieszkania nie można pomniejszyć o kwotę wypłaconego zachowku ponieważ nie stanowi on kosztu
odpłatnego zbycia, jak również nie mieści się w ustawowych kategoriach kosztów uzyskania przychodu
zdefiniowanych w art. 22 ust. 6d ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz.U.
z 2019 r. poz. 1387 ze zm.; dalej jako: PDOFizU).
Stan faktyczny
Cały spadek po M.P., na podstawie testamentu, odziedziczył jednej z jej synów - W.P. Drugi z synów zażądał od
brata zapłaty 22,5 tys. zł tytułem zachowku. Sąd wydał nakaz zapłaty obejmujący żądaną kwotę wraz z odsetkami
i kosztami sądowymi. Ponieważ W.P. nie miał środków na spłatę należności, musiał sprzedać odziedziczone po
matce mieszkanie. Po przelaniu na rzecz brata kwoty obejmującej zachowek, odsetki i koszty procesu zwrócił się do
organu podatkowego o wydanie interpretacji wyjaśniającej: Czy dokonując rozliczenia należnego podatku
dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży odziedziczonego mieszkania przed upływem 5 lat jako
podstawę opodatkowania należy przyjąć kwotę obejmującej całość ceny uzyskanej ze sprzedaży mieszkania
czy kwotę tę pomniejszyć o zapłacone dla brata kwoty zgodnie z nakazem sądowym?
Organ wskazał, że za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez
sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, przy czym od kosztów tych należy
odróżnić koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania reguluje zawierający zamknięty katalog art. 22 ust. 6c
i 6d PDOFizU. Organ uznał, że przychodu uzyskanego ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania nie można
pomniejszyć o udokumentowaną kwotę wypłaconego zachowku ponieważ nie stanowi on ani kosztu odpłatnego
zbycia, ani kosztu uzyskania przychodu, a w rezultacie od podstawy opodatkowania nie można odliczyć odsetek
związanych z opóźnieniem wypłaty należności z tytułu zachowku oraz kosztów prowadzenia postępowania cywilnego
w celu otrzymania zachowku.
Gdy po wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa organ podatkowy stwierdził brak podstaw do zmiany interpretacji,
W.P. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Sąd wskazał, że zgodnie z art. 19 ust.
1 PDOFizU przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których
mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona
o koszty odpłatnego zbycia. Przyjmuje się, że pojęcie "kosztów odpłatnego zbycia" obejmuje wydatki pozostające
w związku przyczynowym ze zbyciem nieruchomości, w tym: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę
majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem
sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty
i opłaty sądowe.
W ocenie Sądu, roszczenie o zapłatę zachowku jest zupełnie odrębną kategorią od kosztów odpłatnego zbycia
nieruchomości czy od kosztów uzyskania przychodu wskazanych w art. 22 ust. 6d PDOFizU. Roszczenie to jest
roszczeniem o zapłatę sumy pieniężnej i nie jest w żaden sposób związane z tym jakie konkretnie przedmioty
majątkowe wchodzą do spadku. Związek pomiędzy prawem do odziedziczonego mieszkania a roszczeniem
o zachowek wyraża się jedynie w tym, że wartość mieszkania jest wliczana do schedy spadkowej przy obliczaniu
wartości zachowku. Ponadto decyzja o sprzedaży mieszkania także w żaden sposób prawny nie jest związana
z koniecznością zapłaty zachowku, jest to suwerenna decyzja spadkobiercy zobowiązanego do zapłaty zachowku.
Stanowisko NSA
Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że kwota, którą wnioskodawca przekazał tytułem zachowku
będącego jego osobistym zobowiązaniem względem uprawnionego do zachowku wraz z kosztami procesu
i zasądzonymi odsetkami nie może mieć wpływu na określenie podstawy opodatkowania podatkiem
dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży odziedziczonego mieszkania. Sytuacja materialna
podatnika, zmuszająca go do sprzedaży nieruchomości jest obojętna dla wykładni art. 19 ust. 1 PDOFizU, choć to
brak środków finansowych i zobowiązanie w postaci zachowku jest przyczyną, z powodu której nastąpiła sprzedaż
mieszkania. (zob. wyrok NSA z 13.6.2017 r., II FSK 1401/15). W orzecznictwie podkreśla się, że dla uznania wydatku
za koszt odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust 1 PDOFizU wymagany jest odwrotny ciąg przyczynowo-
skutkowy, czyli taki, w którym to sprzedaż nieruchomości jest przyczyną powstania określonego wydatku (np. taksa
notarialnej czy prowizja pośrednika) lub bez którego sprzedaż nie byłaby możliwa (np. ogłoszenie w prasie czy koszt
wyceny nieruchomości) (zob. wyrok NSA z 17.1.2019 r., II FSK 69/17).
Wyrok NSA z 17.10.2019 r., II FSK 3582/17

Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie stwierdził, że wypłata zachowku nie stanowi kosztu sprzedaży mieszkania i nie może wpływać na podstawę opodatkowania. Rozstrzygnięcie to potwierdza, że koszty uzyskania przychodu nie obejmują kwoty zachowku, a sprzedaż mieszkania nie jest związana z koniecznością zapłaty zachowku.