Opodatkowanie wniesienia do spółki komandytowej aportem nieruchomości gruntowej

Aport nieruchomości niezabudowanej do Spółki komandytowej stanowi działalność gospodarczą, co skutkuje opodatkowaniem VAT. Wnioskodawca, planując wniesienie nieruchomości aportem, staje się podatnikiem VAT, podlegając opodatkowaniu na podstawie odpowiednich przepisów. Przeniesienie własności nieruchomości po likwidacji spółki wiąże się z koniecznością rozważenia dwóch scenariuszy jej dalszego wykorzystania.

Tematyka: aport nieruchomości, Spółka komandytowa, podatek VAT, wniesienie aportu, opodatkowanie aportu, wartość netto, aktywność gospodarcza, działalność związana z nieruchomościami, obowiązek podatkowy, działania w zakresie obrotu nieruchomościami

Aport nieruchomości niezabudowanej do Spółki komandytowej stanowi działalność gospodarczą, o której
mowa w art. 15 ust. 2 VATU. Tym samym Wnioskodawca z tytułu wniesienia aportem do nowo powstałej
Spółki komandytowej nieruchomości niezabudowanej będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 VATU,
a czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
VATU - orzekł Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, mającą miejsce zamieszkania w Stanach Zjednoczonych Ameryki.
Wnioskodawca nie jest polskim rezydentem podatkowym. W Polsce Wnioskodawca podlega ograniczonemu
obowiązkowi podatkowemu. Wnioskodawca prowadzi w Polsce jednoosobową działalność gospodarczą, zajmującą
się wynajmem nieruchomości. Wnioskodawca posiada w majątku prywatnym nieruchomość gruntową (dalej jako
„Nieruchomość”), którą w 1/2 nabył w drodze spadku i w 1/2 w drodze umowy darowizny. Darowizna została
dokonana na rzecz Wnioskodawcy ze względu na istniejące wzajemne rozliczenia pomiędzy Wnioskodawcą a jego
siostrą. Nieruchomość nie jest zabudowana, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest
oznaczona symbolem MN/MP, z podstawowym przeznaczeniem terenu jako: zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna, wynajem pokoi w budynku mieszkalnym, zabudowa pensjonatowa.
Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzonej w Polsce działalności gospodarczej
i stanowi wyłącznie jego majątek osobisty. Wnioskodawca planuje przystąpić do spółki komandytowej prawa
polskiego, jako komandytariusz. Wkładem wnioskodawcy do Spółki ma być opisana wyżej Nieruchomość. Spółka
w ramach prowadzonej działalności zamierza wybudować na Nieruchomości budynek pensjonatowy, w którym
wyodrębnionych będzie kilkanaście apartamentów, które jako samodzielne lokale będą sprzedawane inwestorom
zewnętrznym. Po zakończeniu realizacji inwestycji Spółka komandytowa zostanie rozwiązana, a Wnioskodawca
w ramach zwrotu wniesionego wkładu otrzyma na własność 2 apartamenty oraz 2 miejsca postojowe (dalej jako
„Apartamenty”), nie przewyższające swoją wartością wartości wniesionego wkładu do spółki.
Przeniesienie własności Apartamentów odbędzie się w ramach datio in solutum, tj. wydania Apartamentów zamiast
zwrotu wkładu w naturze lub gotówce związanego z rozwiązaniem Spółki. Wnioskodawca rozważa dwie
możliwości przeznaczenia Apartamentów otrzymanych po likwidacji spółki:
1) Apartamenty będą stanowiły majątek osobisty Wnioskodawcy i nie będą wykorzystywane do działalności
gospodarczej Wnioskodawcy lub
2) Apartamenty zostaną przez Wnioskodawcę wprowadzone do działalności gospodarczej pod wynajem.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
1) Czy z tytułu wniesienia do spółki komandytowej aportem nieruchomości gruntowej niezabudowanej,
Wnioskodawca będzie traktowany jako podatnik VAT, a tym samym czynność wniesienia aportu będzie podlegać
opodatkowaniu VAT ?
2) Czy w przypadku opodatkowania aportu podatkiem VAT, podstawą opodatkowania będzie wartość netto
wniesionego aportu, tj. pomniejszona o wartość podatku VAT, który zostanie Wnioskodawcy zwrócony?
Z uzasadnienia
Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że aport nieruchomości wnoszony przez Wnioskodawcę do
Spółki w celu wybudowania przez Spółkę na tej nieruchomości budynku pensjonatowego nastąpi w ramach
wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, ponieważ Zainteresowany podjął ciąg określonych
działań zmierzających do jej zbycia. W realiach niniejszej sprawy zbycia nieruchomości nie można uznać za dostawę
majątku prywatnego, lecz za dostawę składników de facto działalności gospodarczej. Zainteresowany pomimo, że
nigdy nie prowadził samodzielnie działalności gospodarczej na tej nieruchomości, to dokonał wielu czynności
przygotowawczych w celu wybudowania na ww. nieruchomości budynku pensjonatu. Jak bowiem wynika z opisu
sprawy, wykonano projekt architektoniczny budynku pensjonatowego oraz 24.10.2019 r. został w imieniu
Wnioskodawcy złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (w celu przyśpieszenia formalności związanych
z realizacją planowanej inwestycji), ponadto Wnioskodawca wystąpił do właściwych podmiotów o możliwość
uzbrojenia przedmiotowej działki w media, tj. wodę, prąd i gaz, dla nieruchomości została również wydana decyzja

o pozwoleniu na wycinkę niektórych drzew. Czynności tych dokonał Wnioskodawca we własnym imieniu, a nie
Spółka, która zostanie dopiero utworzona. Dokonywane przez Zainteresowanego czynności wywierają więc skutki
bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca podejmując ww.
czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
nieruchomościami. W konsekwencji przedstawione powyżej okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują na zamiar
dostawy opisanej nieruchomości w ramach wykonywanej działalności gospodarczej. Skutkiem czego wniesienie
aportu (nieruchomości) do Spółki nastąpi w warunkach wskazujących na handlowy i zarobkowy charakter tej
dostawy, co przesądza o uznaniu Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku z tą dostawą.
Należy stwierdzić, że wniesienie do Spółki przez Wnioskodawcę wkładu w postaci działki nastąpi w ramach
wykonywanej działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 VATU, wobec powyższego czynność ta
będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU.
W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie
zbycia nieruchomości, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
obrotem.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe sprawy należy stwierdzić, że
aport nieruchomości niezabudowanej do Spółki komandytowej stanowi działalność gospodarczą, o której
mowa w art. 15 ust. 2 VATU. Tym samym Wnioskodawca z tytułu wniesienia aportem do nowo powstałej Spółki
komandytowej nieruchomości niezabudowanej będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 VATU, a czynność ta
będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU. W świetle
przedstawionych okoliczności i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że podstawą opodatkowania dla
czynności wniesienia przez Wnioskodawcę aportu do Spółki Komandytowej w zamian za objęcie udziałów
będzie zgodnie z art. 29a ust. 1 VATU w zw. z art. 29a ust. 6 pkt 1 VATU wszystko, co stanowi zapłatę, którą
Wnioskodawca otrzyma od Spółki z tytułu dokonania aportu w postaci nieruchomości, pomniejszone
o kwotę należnego podatku.
Zatem Wnioskodawca określając podstawę opodatkowania powinien ustalić ją w oparciu o kwotę równą wartości
otrzymanego udziału kapitałowego, pomniejszoną o kwotę należnego podatku. Jednakże w sytuacji gdy
Wnioskodawca za wnoszony aport otrzyma oprócz ogółu praw i obowiązków w Spółce komandytowej również kwotę
pieniężną stanowiącą równowartość podatku należnego (Spółka bowiem zobowiązała się do zapłaty kwoty podatku
VAT, którą Wnioskodawca będzie miał zapłacić na rzecz urzędu skarbowego), kwota powyższa powinna być również
ujęta przy ustalaniu podstawy opodatkowania. Wówczas podstawą opodatkowania, w myśl cytowanych wyżej
przepisów, będzie wszystko, co stanowi zapłatę, którą Wnioskodawca otrzyma od Spółki z tytułu dokonania aportu,
pomniejszone o kwotę należnego podatku. Zapłatę stanowić będzie w tym przypadku wartość tzw. udziału
kapitałowego oraz „dopłata w gotówce”, odpowiadająca kwocie podatku należnego z tytułu transakcji
wniesienia aportu do Spółki. Tym samym Wnioskodawca określając podstawę opodatkowania powinien ustalić ją
w oparciu o kwotę równą sumie wartości tzw. udziału kapitałowego oraz kwoty pieniężnej (odpowiadającej kwocie
należnego podatku), którą Spółka będzie zobowiązana zapłacić w miejsce Wnioskodawcy na rzecz urzędu,
pomniejszoną o kwotę należnego podatku. Suma wartości tzw. udziału kapitałowego oraz „dopłaty w gotówce”
stanowić będzie kwotę brutto z tytułu wniesienia aportu, a podatek z tytułu tej czynności należy liczyć od sumy tych
wartości, tj. metodą kalkulacji „w stu”.
W konsekwencji, w przypadku opodatkowania aportu podatkiem VAT podstawą opodatkowania będzie wszystko co
stanowi zapłatę, którą Wnioskodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy, czyli podstawą opodatkowania
będzie wartość netto wniesionego aportu, ustalona jako wartość brutto (tj. wartość otrzymanego udziału kapitałowego
wraz z kwotą pieniężną – odpowiadającą kwocie należnego podatku, którą w miejsce Wnioskodawcy zapłaci Spółka)
pomniejszona o wartość podatku VAT.
W przypadku opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży gruntu zostały podjęte
działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU, co skutkuje koniecznością uznania takiego podmiotu za
prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów
i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie
stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu
art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28.11.2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347 z 2006 r., s. 1 ze zm.) – (a tym samym art. 15 ust. 2 VATU) jako, że jedynym
przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Tym samym nie może zostać
uznany za podatnika podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub
okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi
zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie
pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Interpretacja indywidualna z 24.12.2019 r., 0112-KDIL4.4012.505.2019.2.MB

Wniesienie aportu nieruchomości do Spółki komandytowej ma konsekwencje podatkowe, wymagając uwzględnienia wartości netto aportu pomniejszonej o kwotę podatku VAT. Opodatkowanie aportu gruntów zależy od aktywności i celu ich zbycia, decydując o kwalifikacji podmiotu jako podatnika VAT. Działania w zakresie obrotu nieruchomościami determinują status podatkowy oraz obowiązek podatkowy z tytułu działań związanych z nieruchomościami.