Okoliczności świadczące o profesjonalnym zbywaniu nieruchomości przez osobę fizyczną

Publikacja omawia kwestię profesjonalnego zbywania nieruchomości przez osobę fizyczną w kontekście działalności gospodarczej. Przedstawiono stan faktyczny oraz stan prawny dotyczący opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości, a także analizę stanowisk sądów administracyjnych. Kluczowym elementem jest aktywność podatnika w obrocie nieruchomościami, decydująca o kwalifikacji sprzedaży jako działalności gospodarczej.

Tematyka: zbywanie nieruchomości, działalność gospodarcza, opodatkowanie VAT, sąd administracyjny, nabywanie i zbywanie nieruchomości, interpretacja podatkowa

O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność
gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień
jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności
gospodarczej.
Stan faktyczny
Organ podatkowy wszedł w posiadanie informacji, że X, osoba fizyczna, dokonał wielu sprzedaży nieruchomości
gruntowych, wobec czego wszczął postępowanie w sprawie podatku VAT od sprzedaży dwóch działek gruntowych
dokonanej w styczniu 2011 r. Organ ustalił, że nabywaniem działek podatnik zajmował się już od roku 2000.
Kwalifikacja podatkowa sprzedaży działek przez podatnika w latach 2007-2008 trafiła już na wokandę sądową i wtedy
NSA orzekł, że nie można tych transakcji uznać za działalność gospodarczą, gdyż "X nie podejmował aktywnych
działań w zakresie obrotu nieruchomościami, w szczególności nie ponosił nakładów w celu przygotowania działek do
sprzedaży, nie uzbrajał ich w żadne urządzenia infrastruktury technicznej. X nie podejmował też żadnych czynności
marketingowych, mających na celu poznanie potrzeb klienta i rynku, czyli tzw. aktywnego handlu, co więcej, nie
zamieszczał nawet żadnych ogłoszeń o sprzedaży. X nie podejmował żadnych działań świadczących
o zorganizowanym charakterze czynności."
Jednak obecnie organ uznał, że zebrany materiał dowodowy pozwala stwierdzić, że X wykonywał od stycznia 2011 r.
do listopada 2015 r. działalność gospodarczą polegającą na handlu nieruchomościami gruntowymi. Podejmował
działania polegające na podziale działek, zmianie przeznaczenia nabytego gruntu poprzez wystąpienie do jednostek
samorządu terytorialnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, występował o określenie warunków
przyłączenia do sieci gazowej i energetycznej. Zdaniem organu działania te wykraczają poza zwykły zarząd nad
mieniem i świadczą o profesjonalnym charakterze podjętych przez podatnika przygotowań do sprzedaży w celach
zarobkowych zbywanych nieruchomości. Działania te świadczą o tym, że począwszy od 2011 r. X nie prowadził
wyprzedaży majątku, lecz dokonywał systematycznego obrotu nieruchomościami. X zakupił nieruchomość, która
pierwotnie stanowiła gospodarstwo rolne i którą podzielono na 9 działek i dokonano zmiany przeznaczenia
nieruchomości rolnej na tereny pod zabudowę. Do transakcji sprzedaży doszło w ciągu 2 dni od wydania decyzji
o warunkach zabudowy nieruchomości, choć wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie było warunkiem
koniecznym pozwalającym dokonać sprzedaży nieruchomości.
W efekcie organ uznał, że sprzedaż nieruchomości w tym okresie podlega - jako działalność gospodarcza -
podatkowi VAT i wydał decyzję wymiarową w tym podatku.
X zaskarżył tę decyzję do sądu, twierdząc, że spornych sprzedaży dokonał w ramach zarządzania majątkiem
prywatnym.
Stan prawny
Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega wyłącznie działalność gospodarcza, czyli w myśl szerokiej definicji zawartej
w art. 15 ust. 2 VATU wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców. Działalność gospodarcza
obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych
i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Stanowisko WSA w Łodzi
Sąd przyznał rację organowi podatkowemu z następującym uzasadnieniem. Sam zamiar, z jakim podmiot nabył
towar, np. w postaci nieruchomości, nie jest czynnikiem miarodajnym dla oceny, w jakim charakterze działa
ten podmiot w momencie jego sprzedaży. Kluczowe znaczenie ma sposób postępowania podatnika nie przy
nabyciu, ale w okresie późniejszym, poprzedzającym sprzedaż, wyrażający się sposobem aktywności w zakresie
wykonywanego obrotu przedmiotowymi nieruchomościami. X nabył nieruchomość rolną o pow. 3,282 ha i od tego
momentu miały miejsce zdarzenia, które bez wątpienia traktować należy jako poprzedzające czy też
przygotowawcze, cechujące się z góry założonym celem - sprzedażą w przyszłości nabytej ziemi jako odrębnych
działek pod zabudowę jednorodzinną. Zakupiona nieruchomość rolna została podzielona na dziewięć działek,
z których jedna stanowi drogę wewnętrzną. Następnie X wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
polegającej na budowie maksymalnie 9 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących i w zabudowie
bliźniaczej. Następnie wystąpił o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej i energetycznej. W sumie

działania te wykraczają poza zwykły zarząd nad mieniem i świadczą o profesjonalnym charakterze podjętych przez X
przygotowań do sprzedaży nieruchomości.
Stanowisko NSA
NSA oddalił skargę kasacyjną X, a więc przypieczętował niekorzystne dla niego rozstrzygnięcie. Sąd wskazał, że
pojęcie działalności gospodarczej, zdefiniowane w przepisach VATU, ma charakter bardzo szeroki. O tym, że
dokonujący sprzedaży gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie
w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności
w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych
przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Jest to
formuła powszechnie przyjmowana w ślad za wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości z 15.9.2011 r. (C-180/10 Słaby).
Sąd podkreślił, że ocenie powinien podlegać ogół czynności X, a nie poszczególne z nich. Trzeba uwzględniać
czynności związane z nabytymi nieruchomościami na całej przestrzeni czasowej (sumarycznie). W tym świetle
profesjonalny charakter działania X nie budzi wątpliwości.
Nosił wilk razy kilka, ponieśli i wilka. Podatnik, przypuszczalnie zachęcony korzystnymi wyrokami uzyskanymi
w latach wcześniejszych, kontynuował działalność polegającą na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości gruntowych,
aż w końcu sądy, jak się wydaje, zasadnie uznały, że w całościowym ujęciu można mu już przypisać prowadzenie
działalności gospodarczej.
Fiskus stosunkowo często przypisuje osobom fizycznym, które sprzedały więcej niż jedną nieruchomość,
prowadzenie działalności gospodarczej i z reguły sytuacje te są mniej oczywiste niż opisywana. Trzeba więc
na to uważać. Jak najbardziej wskazane jest złożenie wniosku o wydanie interpretacji podatkowej, którą - jeśli okaże
się niekorzystna - można zaskarżyć do sądu. Jeżeli bowiem schowa się głowę w piasek i potem sprawę się przegra,
to konsekwencje są nader przykre:
1) trzeba zapłacić VAT z własnej kieszeni, skoro nie skalkulowało się go w cenie zbycia;
2) dochodzą odsetki od zaległości podatkowej;
3) także na gruncie PIT sytuacja może się powtórzyć - organ stwierdzi, że podatnik osiągnął przychód nie zbycia
majątku prywatnego, lecz z działalności gospodarczej.
Wyrok NSA z 22.11.2019 r., I FSK 1621/19

Fiskus często przypisuje osobom fizycznym prowadzenie działalności gospodarczej przy zbywaniu nieruchomości. Konieczne jest staranne rozważenie sytuacji, a w razie wątpliwości złożenie wniosku o interpretację podatkową. Nieuwzględnienie VAT w cenie zbycia może skutkować konsekwencjami finansowymi oraz podatkowymi dla podatnika.