Pośredni najem lokalu na cele mieszkaniowe a zwolnienie z VAT

Wynajmujący nieruchomość mieszkalną nie korzysta z zwolnienia z VAT, gdy najemca podnajmuje lokal do zamieszkania. Spółka wynajmuje lokale osobom fizycznym i spółkom, które dalej wynajmują je do zamieszkania. Sąd uznał, że zwolnienie z VAT nie jest możliwe, gdy cel najmu nie jest wyłącznie mieszkaniowy. Stanowisko sądu oparte jest na konieczności spełnienia określonych warunków, które nie są spełnione w omawianym przypadku.

Tematyka: najem lokalu, zwolnienie z VAT, lokale mieszkalne, podnajem, cel mieszkaniowy, sąd administracyjny, wykładnia przepisów podatkowych

Wynajmujący nieruchomość mieszkalną nie korzysta z zwolnienia z VAT, gdy najemca podnajmuje lokal do zamieszkania. Spółka wynajmuje lokale osobom fizycznym i spółkom, które dalej wynajmują je do zamieszkania. Sąd uznał, że zwolnienie z VAT nie jest możliwe, gdy cel najmu nie jest wyłącznie mieszkaniowy. Stanowisko sądu oparte jest na konieczności spełnienia określonych warunków, które nie są spełnione w omawianym przypadku.

Wynajmujący nie korzysta ze zwolnienia z VAT, jeżeli najemca nie wynajmuje lokalu, by w nim zamieszkać,
ale by oddać go w podnajem na cele mieszkaniowe.
Stan faktyczny
Spółka świadczy usługi najmu nieruchomości mieszkalnych. Wynajmowane nieruchomości są własnością spółki,
a dochody z tytułu najmu są przychodem z jej działalności gospodarczej. Skarżąca wynajmuje lokale mieszkalne
osobom fizycznym i spółkom, które następnie podnajmują te lokale osobom fizycznym do zamieszkania. We
wszystkich umowach najmu umieszczona jest klauzula, że wynajmowany od spółki lokal może być wynajmowany
wyłącznie osobom fizycznym i wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Spółka wniosła o wydanie interpretacji, która potwierdziłaby stanowisko spółki, że może korzystać ze zwolnienia
z VAT w związku z wynajmem na cele mieszkaniowe.
Organ interpretujący uznał jednak, że w powyższym stanie faktycznym zwolnienie nie może być zastosowane.
Stan prawny
Zwolnione z VAT są „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze
mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe” (art 43 ust. 1 pkt 36
VATU).
Stanowisko WSA w Poznaniu
Także sąd uznał, że spółka nie może korzystać ze zwolnienia. Sąd wskazał, że do zastosowania omawianego
zwolnienia wymagane jest spełnienie następujących przesłanek:
- wynajmujący świadczy usługę najmu na własny rachunek;
- usługa ta dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym;
- cel najmu jest wyłącznie mieszkaniowy.
Zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę,
w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby
mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali
mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz
realizacja celów gospodarczych, w tym zarobkowych.
Cel mieszkaniowy, który upoważnia do zastosowania zwolnienia z VAT, musi występować po stronie kontrahenta
podatnika, który chce skorzystać ze zwolnienia. W rozpoznawanej sprawie podmiot, który wynajmuje lokal od spółki,
nie realizuje celu mieszkaniowego, lecz swój cel gospodarczy. Okoliczność, że następnie podmiot ten wynajmuje
lokal dalej - na cele mieszkaniowe swojego kontrahenta, nie ma w sprawie znaczenia. Dla zastosowania zwolnienia
po stronie spółki badaniu podlega wyłącznie stosunek prawny, jaki istnieje między spółką a podmiotem, z którym
podpisuje umowę dotyczącą lokalu.
Sąd nie podzielił również stanowiska skarżącej, zgodnie z którym, organ winien był uwzględnić, że pomimo
wystąpienia w niniejszej sprawie relacji spółka - najemca - podnajemca, finalnie lokale będą wynajmowane na cele
mieszkalne, do tego bowiem zobowiązują się najemcy w umowie ze skarżącą, a ponadto lokale nie mogą być
wynajmowane na inne cele, ponieważ są to lokale mieszkalne, a nie użytkowe i zmiana ich przeznaczenia i sposobu
korzystania wymaga zgłoszenia do właściwych organów budowlanych.
Sąd zakończył argumentację stwierdzeniem, że zasada powszechności opodatkowania nie pozwala na
rozszerzające interpretowanie zwolnienia z podatku.
Jeśli przełoży się powyższe rozstrzygnięcie na terminologię cywilnoprawną, w której występuje najemca (właściciel)
i wynajmujący (korzystający z przedmiotu najmu), to sąd uznał, że zwolnienie nie wchodzi w grę, gdy wynajmujący
zawarł umowę najmu lokalu nie po to, by w nim zamieszkać, ale by oddać go w podnajem.
Trafność tego rozstrzygnięcia nie jest oczywista. Słuszność tezy, że zwolnienia z podatku nie mogą być
interpretowane rozszerzająco, jest bezdyskusyjna. Jednak gdy spojrzy się na brzmienie przepisu ustanawiającego
omawiane zwolnienie (zob. cytat w części Stan prawny), to można by bronić stanowiska, ze to nie spółka dokonała



wykładni rozszerzającej, ale sąd dokonał wykładni zwężającej, posługując się wykładnią celowościową. A przecież
przyjmuje się, że nie powinno się odchodzić od brzmienia przepisu, stosując wykładnię celowościową na niekorzyść
podatnika.
Co więcej, zwolnienie obejmuje też usługi wydzierżawiania nieruchomości, a przecież nie może być mowy
o dzierżawie, gdy umowa przewiduje jedynie mieszkaniowe korzystanie z lokalu przez wynajmującego. Nawiasem
mówiąc, z punktu widzenia prawa cywilnego w powyższej sytuacji spółka powinna zawierać umowy dzierżawy, a nie
najmu, skoro jej kontrahent ma pobierać z lokalu pożytki w postaci czynszu najmu.
Trzeba jednak dostrzec, że już kilkakrotnie sądy administracyjne opowiedziały się za poglądem wyrażonym
w komentowanym orzeczeniu.
Wyrok WSA w Poznaniu z 12.12.2019 r., I SA/Po 660/19







Zwolnienie z VAT dla najmu lokali mieszkalnych dotyczy wyłącznie usług wynajmu na cele mieszkaniowe. Sąd w Poznaniu uznał, że spółka nie kwalifikuje się do tego zwolnienia, ponieważ nie wynajmuje lokali wyłącznie na cele mieszkaniowe. Decyzja sądu opiera się na zasadzie powszechności opodatkowania i wykładni celowościowej przepisów podatkowych.