Co jest podstawą opodatkowania VAT przy zamianie nieruchomości?

Tematyka: podstawa opodatkowania VAT, zamiana nieruchomości, interpretacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, transakcja zamiany, nieruchomość, prawo własności, umowa zamiany

Podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości dokonywanego w ramach
umowy zamiany jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma
otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.
Z wnioskiem o wydanie interpretacji, co do ustalenia podstawy opodatkowania transakcji zamiany nieruchomości
zwróciła się do fiskusa jedna z gmin. Problem powstał, kiedy samorząd zawarł z prywatną spółką umowę na zamianę
fragmentu gminnej drogi wewnętrznej na niezabudowaną działkę należącą do przedsiębiorstwa. Urząd jest czynnym
płatnikiem VAT, a powyższa transakcja stanowiła element realizacji zadań własnych gminy w zakresie
gospodarowania nieruchomościami.
Przed dokonaniem transakcji wyceniono obydwie nieruchomości. Na podstawie operatów szacunkowych ustalono, że
ich wartość jest do siebie zbliżona – gminną drogę wyceniono na 9900 zł, a działkę spółki na 9545 zł. Strony ustaliły,
że różnicę w ww. kwotach (355 zł) przedsiębiorstwo zapłaci gminie. Dostawa gminnej działki była zwolniona z VAT
na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 106;
dalej: VATU), dostawa działki przez spółkę była opodatkowana. W związku z zawartą notarialnie umową zamiany
nieruchomości spółka wystawiła urzędowi fakturę na kwotę 11 740,35 zł, na co składała się wartość działki
oszacowana w operacie plus należny VAT.
Wychodząc z założenia, że zamiana stanowi odpłatną dostawę towarów, dla której to wynagrodzenie przyjmuje
formę niepieniężną - w postaci nieruchomości gruntowej, Gmina uznała, iż zapłatą za działkę, której się na podstawie
umowy zamiany wyzbywa jest działka przyjmowana od Spółki. Zatem, podstawą opodatkowania dla dostawy działki
powinno być zgodnie z art. 29a ust. 1 VATUwszystko co stanowi zapłatę, czyli wartość rzeczywiście otrzymana, a nie
oszacowana, tj. 11.740,35 zł. Przy czym, z uwagi, że dostawa działki gminnej korzystała ze zwolnienia
z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, kwota podstawy opodatkowania, tj. kwota netto wykazana
na fakturze wystawionej przez Gminę była równa kwocie należności, tj. kwocie brutto. Gmina przekazując
przedsiębiorstwu nieruchomość drogową dopłaciła mu 2 195,35 zł.
W konsekwencji takiego działania przedsiębiorstwo zwróciło się do gminy z prośbą o korektę faktury tak, by ujęta na
niej wartość działki wynosiła 9900 zł (czyli wynikająca z operatu dotyczącego niezabudowanej działki kwota 9545 zł
i dopłata 355 zł).
W związku z powyższym urzędnicy nabrali wątpliwości co do tego, którą kwotę powinni traktować jako podstawę
opodatkowania. Zwrócili się zatem do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z pytaniem: „co stanowi podstawę
opodatkowania dla dostawy działki należącej do Gminy dokonywanej w trybie zamiany nieruchomości, w przypadku
kiedy wartość nieruchomości gminnej wynikająca z operatu szacunkowego jest wyższa od wartości działki
otrzymywanej w zamian, a Gmina na podstawie umowy zobowiązuje się dopłacić kwotę VAT należnego do ceny
ustalonej przez Spółkę dla dostawy działki stanowiącej własność Spółki?”.
W opinii samorządu właściwa była cała zapłacona suma (11 740, 35 zł), czyli cena transakcyjna (zgodnie z art. 29a
ust. 1 VATU). Zdaniem urzędników podstawą opodatkowania VAT jest to, co stanowi zapłatę, jaką faktycznie
otrzymał dokonujący dostawy.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 20.11.2019 r. (0111-KDIB3-1.4012.604.2019.1.IK) nie
zgodził się jednak z tą tezą. W opinii organu w omawianym przypadku, miała miejsce dostawa towaru w ujęciu art. 7
ust. 1 VATU, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W uzasadnieniu swojego stanowiska
Dyrektor KIS tłumaczył, że podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości
dokonywanego w ramach umowy zamiany zgodnie z art. 29a ust. 1 VATU jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą
dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę
podatku. Z opisu sprawy wynika, że gmina wydając spółce swoją działkę otrzymała od niej jako zapłatę działkę
o wartości 9.545,00 zł i dopłatę w kwocie 355 zł (różnica wartości zamienianych nieruchomości).
Interpretacja Dyrektora KIS z 20.11.2019 r. (0111-KDIB3-1.4012.604.2019.1.IK)

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 20.11.2019 r. wyjaśnił, że podstawą opodatkowania VAT przy zamianie nieruchomości jest wszystko, co stanowi zapłatę, jaką faktycznie otrzymał dokonujący dostawy. Z kolei samorząd lokalny upierał się przy uwzględnieniu całej ceny transakcyjnej jako podstawy opodatkowania. Sprawa ta stanowi istotny problem interpretacyjny z zakresu podatku VAT.