Stawka podatku od nieruchomości przedsiębiorcy - osoby fizycznej

Jeżeli zły stan techniczny budynku powoduje, że nie może być on wykorzystany w działalności gospodarczej, a sytuacja finansowa i organizacyjna przedsiębiorstwa osoby fizycznej uniemożliwia zainwestowanie w budynek lub poniesienie kosztów rozbiórki, to nie powinno się stosować do tego budynku „gospodarczej" stawki podatku od nieruchomości. Podatniczka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej odzieży, obuwia i materiałów budowlanych. Nabyła nieruchomość zabudowaną budynkami produkcyjnymi i biurowymi w stanie dewastacji, ale nie podjęła żadnych inwestycji w ich remont czy modernizację. Spór dotyczył stawki podatku od tych budynków, gdzie organ uznał, że podatniczka nie dostarczyła wymaganych dokumentów pozwalających na zmianę stawki. Po zaskarżeniu decyzji, sąd uchylił ją, podkreślając, że sam fakt posiadania nieruchomości niemieszkalnych nie jest jedynym kryterium do opodatkowania stawką „gospodarczą" podatku od nieruchomości.

Tematyka: podatek od nieruchomości, stawka podatku, działalność gospodarcza, nieruchomość, stawka gospodarcza, stan techniczny budynku, organ podatkowy, sąd administracyjny, przedsiębiorca, wyrok sądu, WSA Szczecin

Jeżeli zły stan techniczny budynku powoduje, że nie może być on wykorzystany w działalności
gospodarczej, a zarazem sytuacja finansowa i organizacyjna przedsiębiorstwa osoby fizycznej nie pozwala
ani na zainwestowanie w budynek, ani na poniesienie kosztów rozbiórki, to nie powinno się stosować do
tego budynku „gospodarczej" stawki podatku od nieruchomości.
Stan faktyczny
Podatniczka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej odzieży i obuwia oraz sprzedaży
materiałów budowlanych. W 2010 r. nabyła w drodze sądowej licytacji komorniczej nieruchomość zabudowaną
budynkami produkcyjnymi i biurowymi wraz z kotłownią. Nabyte budynki były w chwili nabycia zdewastowane - nie
posiadały instalacji elektrycznej, ogrzewania, w większości okien były powybijane szyby, nie było niektórych drzwi,
a inne były na stałe zamknięte. Od momentu nabycia podatniczka nie podejmowała żadnych inwestycji dotyczących
tych budynków, a więc ich stan techniczny nie zmienił się.
W sprawie powstał spór co do stawki podatku należnej od tych budynków. Zdaniem podatniczki budynki - ze względu
na ich stan techniczny - nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a więc nie
powinno się do nich stosować najwyższej „gospodarczej" stawki podatku od nieruchomości. Natomiast organ
wskazał, że podatniczka nie przedłożyła żadnych wymaganych prawnie dokumentów, które pozwoliłyby wyłączyć
budynki z opodatkowania tą najwyższą stawką. Organ wydał więc decyzję, w której sporne budynki objął stawką
„gospodarczą".
Podatniczka zaskarżyła decyzję do sądu, podnosząc, że sporne budynki nie były i nie są wykorzystywane
w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.
Stan prawny
Stawka podatku od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (w opracowaniu określana jako
stawka „gospodarcza") jest kilkakrotnie wyższa od stawek przewidzianych dla innych budynków (art. 5 ust. 1 pkt 2
PodLokU). Zgodnie z ustawową definicją budynkami związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej są
budynki „będące w posiadaniu przedsiębiorcy" (art. 1a ust. 1 pkt 3 PodLokU), z wyjątkiem mieszkalnych oraz
budynków, co do których organ nadzoru budowlanego wydał decyzję nakazującą rozbiórkę (art. 1a ust. 2a pkt 1 i 3
PodLokU).
Stanowisko WSA w Szczecinie
Sąd uchylił decyzję organu. Sąd przypomniał, że zgodnie z wiążącym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego
z 12.12.2017 r. (SK 13/15) nie można przyjmować, że wystarczającą przesłanką zakwalifikowania gruntu do kategorii
gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest prowadzenie działalności gospodarczej przez
osobę fizyczną będącą jego posiadaczem. Majątek przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną dzieli się bowiem na
prywatny i związany z prowadzonym przedsiębiorstwem. Ta druga sytuacja zachodzi tylko wtedy, gdy składnik
majątku (nieruchomość) jest wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej lub - biorąc pod uwagę cechy
faktyczne nieruchomości i rodzaj prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności - może być wykorzystany
gospodarczo.
Odnosząc te tezy ogólne do niniejszej sprawy, sąd wskazał, że sam fakt posiadania nieruchomości niemieszkalnych
przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą może być traktowany przez organy podatkowe jako
pozwalający na opodatkowanie takich nieruchomości stawką „gospodarczą". Nie jest bowiem rolą organów
podatkowych sprawdzanie, czy podatnik wykorzystuje takie nieruchomości do działalności gospodarczej. Jeżeli
jednak podatnik twierdzi, że dana nieruchomość nie ma związku z jego działalnością, nie jest, a nawet nie może być
w niej wykorzystywana z podawanych przez podatnika względów, to organ podatkowy obowiązany jest rozważyć
takie argumenty, a w razie potrzeby przeprowadzić postępowanie dowodowe i odnieść się do tej kwestii
w podejmowanym rozstrzygnięciu.
Jeżeli istotnie po nabyciu tej nieruchomości podatniczka nie dokonywała na niej inwestycji czy remontów
wskazujących na zamiar wykorzystywania jej do prowadzonej działalności, jeżeli nie wykorzystywała i nadal nie
wykorzystuje nieruchomości do jej działalności, to należy wnikliwie ocenić, czy może ona być wykorzystana w jej
działalności. O możliwości takiego wykorzystania nie przesądza fakt wykazania w zgłoszeniu ewidencyjnym
szerokiego zakresu tzw. pozostałej działalności, bowiem znaną praktyką przedsiębiorców jest wskazywanie rodzajów
działalności „na wyrost". Należy zatem rozważyć realne a nie tylko formalne, potencjalne możliwości wykorzystania
nieruchomości, mając w szczególności na względzie rzeczywiste rozmiary prowadzonej działalności, możliwości

organizacyjne, kadrowe, a także finansowe. Istotne znaczenie może mieć też położenie nieruchomości - na terenie
zakładu przedsiębiorcy lub w jego sąsiedztwie czy też w oddaleniu od zakładu. Na zamiar wykorzystywania do
działalności mogą też wskazywać wykazanie w ewidencji adresu takiej nieruchomości jako „dodatkowe" miejsce
prowadzenia działalności lub ujęcie w ewidencji środków trwałych albo uwzględnianie w wyniku finansowym kosztów
związanych z taką nieruchomością.
W takiej sytuacji, gdy nie można wykazać realnych możliwości wykorzystania nieruchomości przez przedsiębiorcę,
drugorzędne (ale nie żadne) znaczenie może więc mieć stan techniczny nieruchomości. Może być on jednak
uwzględniany przy ocenie możliwości finansowych przedsiębiorcy i ekonomicznego sensu podejmowania remontów
czy przebudowy budynków. Nie można bowiem przyjmować bezkrytycznie, że rolą przedsiębiorcy jest dbanie
o należyty stan posiadanych nieruchomości, a więc i podejmowanie robót budowlanych w sytuacji, gdy kalkulacja
ekonomiczna wskazuje na finansowe niepowodzenie takich działań albo gdy prowadzona działalność nie przynosi
zysków pozwalających na ich takie zainwestowanie.
Argumentacja organów pomijająca podnoszone przez podatniczkę względy techniczne nie jest prawidłowa.
Przywoływane przez organy przepisy, w myśl których do budynków związanych z prowadzeniem działalności
gospodarczej nie zalicza się budynków objętych decyzją o rozbiórce, oznacza jedynie, że z mocy ustawy takich
budynków nie można już opodatkować najwyższą stawką. Nie oznacza to zarazem, że w każdej innej sytuacji (braku
takiej decyzji) stawka taka musi być zastosowana. Argumentacja organów w tym względzie nie jest też przekonująca
- stanowi ona bowiem „zachętę" dla przedsiębiorcy, aby dokonał rozbiórki niewykorzystywanych budynków, co jednak
oznaczałoby dla gminy utratę podatku (w niższej stawce) od takich budynków. Nie uwzględnia też konieczności
poniesienia przez przedsiębiorcę znacznych wydatków na rozbiórkę, które mogłyby (przy uwzględnieniu kosztów
rozbiórki i efektów finansowych działalności) zachwiać równowagą finansową przedsiębiorcy, co także nie leży
w interesie społecznym (w tym gminy).
Organ powinien więc pochylić się nad tymi okolicznościami przy ponownym rozpatrywaniu sprawy.
Co prawda, sprawa podatniczki nie została definitywnie zakończona, ale - biorąc po uwagę uzasadnienie wyroku
sądu - wszystko wskazuje na to, że podatniczka sprawę wygra. Uzasadnienie to zostało przytoczone obszernie, gdyż
jest szczególnie ważne. Otóż od 2016 r., czyli od czasu, kiedy zlikwidowano regulację, w myśl której same względy
techniczne mogły przesądzić o braku związku budynku z działalnością gospodarczą (art. 1a ust. 1 pkt 3 PodLokU
w brzmieniu obowiązującym do 2015 r.), dominuje przeświadczenie, że tylko decyzja o rozbiórce może być podstawą
do niestosowania stawki „gospodarczej" do zdewastowanego budynku niemieszkalnego stanowiącego własność
przedsiębiorcy. Przedstawiany wyrok przekonująco wskazuje, że przeświadczenie to jest błędne. Stanowi więc
nadzieję dla wszystkich przedsiębiorców posiadających budynki użytkowe w stanie nienadającym się do użytku.
wyrok WSA w Szczecinie I SA/Sz 574/19

Sąd uchylił decyzję organu podatkowego, wskazując na błędne podejście do kwalifikacji nieruchomości pod względem opodatkowania. Przywołany wyrok WSA w Szczecinie daje nadzieję przedsiębiorcom posiadającym budynki w stanie nienadającym się do użytku, że mogą uniknąć wysokiej stawki podatku od nieruchomości. Istotne jest realne wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej, a nie jedynie posiadanie.