Sprzedaż odziedziczonych gruntów a działalność gospodarcza

Tematyka: sprzedaż, nieruchomości, działalność gospodarcza, podział gruntów, interpretacja podatkowa, działania podatnika, sąd, orzecznictwo, podatek VAT, podatek PIT

Jeżeli poza zmianą przeznaczenia gruntu i jego podziałem podatnik nie podejmuje jakichś innych czynności,
które przekraczają standardowe czynności umożliwiające zbycie nieruchomości, to należy uznać, że jego
działania są działaniami zmierzającymi do zbycia nieruchomości w ramach dysponowania majątkiem
prywatnym.
Stan faktyczny
Podatnik odziedziczył nieruchomość gruntową. Nieruchomość ta została podzielona - na koszt i na wniosek
podatnika - na 8 działek, z których jedna została przeznaczona jako dojazd do pozostałych (droga wewnętrzna),
a jeszcze jedna z nich miała służyć podatnikowi do celów osobistych (uprawa na własne potrzeby płodów rolnych
nieprzeznaczanych do sprzedaży). Podatnik przeznaczył więc do sprzedaży 6 działek. Na swój koszt i wniosek
uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla obszaru przeznaczonego do sprzedaży na budowę sześciu budynków
mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Na jego zlecenie i koszt wykonany został
zjazd na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej. Bez wykonania tego zjazdu warunki zabudowy nie zostałyby wydane.
Wykonanie zjazdu wiązało się z przeprowadzeniem niezbędnych prac budowlanych. Działki w momencie sprzedaży
były niezabudowane. Wraz z ich sprzedażą podatnik zbył udziały w działce stanowiącej drogę wewnętrzną).
Sprzedane działki, a także działki przeznaczone do sprzedaży nie były i nie będą przedmiotem wynajmu ani
dzierżawy. Podatnik nie złożył i nie złoży wniosku o dokonanie przyłączy mediów do działek sprzedanych, ani do
działek przeznaczonych do sprzedaży. Podatnik nie uporządkował ani nie oczyścił działek przeznaczonych do
sprzedaży, ani działek sprzedanych, ani nie zrobi tego w przyszłości. Podatnik pozyskał i będzie pozyskiwał
kupujących na podstawie informacji umieszczonej na własnym domu. Współpracował z dwoma biurami
nieruchomości (pośrednikami), ale współpraca ta nie doprowadziła do pozyskania kupujących.
Podatnik nie jest podatnikiem VAT ani rolnikiem ryczałtowym. Podatnik złożył wniosek o wydanie interpretacji
podatkowej, pytając, czy powyższa sprzedaż działek może być traktowana jako działalność gospodarcza
opodatkowana podatkiem VAT. Zdaniem podatnika, nie może.
Organ interpretujący uznał jednak, że dokonana przez podatnika sprzedaż w połączeniu ze sprzedażami
planowanymi stanowią już opodatkowaną działalność gospodarczą. Podatnik zaskarżył interpretację do sądu.
Stan prawny
Ustawa z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.; dalej jako: VATU)
przewiduje własną szeroką definicję działalności gospodarczej, w myśl której „działalność gospodarcza obejmuje
wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje
w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych
w sposób ciągły dla celów zarobkowych” (art. 15 ust. 2 VATU).
Stanowisko WSA w Łodzi
Sąd przyznał rację podatnikowi i uchylił zaskarżoną interpretację. Wskazał, że w orzecznictwie TSUE w podobnych
sprawach wypracowano formułę ogólną, zgodnie z którą jeżeli osoba w celu dokonania powtarzającej się
sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu dyrektywy VAT, to
należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości
dodanej. Tak jednak nie jest w rozpatrywanym przypadku. Organ podatkowy uznał, że podział geodezyjny
nieruchomości, uzyskanie decyzje o warunkach zabudowy oraz wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi
powiatowej, to czynności, które stworzyły możliwość zarobku na tak wytworzonym towarze w postaci działek. Organ
pominął jednak to, że podział nieruchomości był konieczny do tego, aby w ogóle dokonać sprzedaży tej części
nieruchomości, której skarżący nie wykorzystuje oraz że skarżący podjął próbę sprzedaży nieruchomości przez
pośredników zajmujących się handlem nieruchomościami, ale bezskutecznie. Korzystanie z usług biur pośrednictwa
sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną i nie świadczy o dokonywaniu sprzedaży w ramach działalności
gospodarczej.
Okoliczności przedstawione przez podatnika - w ocenie sądu - wskazują na traktowanie nieruchomości jako majątku
osobistego i próbę jej sprzedaży, jako czynności wchodzącej w zakres wykonywania prawa własności co do majątku
osobistego. Z opisu stanu faktycznego nie wynika, że skarżący poza zmianą przeznaczenia gruntu i jego podziałem
podejmował czynności przekraczające standardowe czynności umożliwiające zbycie nieruchomości. Czynnością taką

w okolicznościach sprawy nie jest na pewno wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej, bowiem
dostęp do drogi publicznej jest warunkiem koniecznym do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Podatnik nie
wyposażył nieruchomości w infrastrukturę, nie stosował szczególnej promocji oferowanych do sprzedaży działek ani
innych działań marketingowych. Nie można więc uznać, że działał jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą.
Działania podatnika były więc działaniami zmierzającymi do zbycia nieruchomości, ale w ramach dysponowania
majątkiem prywatnym.
Sporów dotyczących kwalifikacji podatkowej powtarzających się sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jest
bardzo dużo. Niestety, nie ma ostrych kryteriów, które pozwoliłyby rozgraniczyć zarządzanie majątkiem prywatnym
od działalności gospodarczej. Dlatego warto przyglądać się rozstrzygnięciom zapadłym w poszczególnych sprawach,
bo tylko w ten sposób można wyrobić sobie pogląd na to, w jakich sytuacjach sądy administracyjne są skłonne
zgodzić się z fiskusem, że to co robi podatnik jest już działalnością gospodarczą. Niestety nie jest to łatwe nie tylko
dlatego, że - jeśli można użyć orzeczniczego sloganu - każda sprawa jest inna, ale także dlatego, że orzecznictwo
sądów nie jest do końca spójne. Można bowiem napotkać różne podejście do typowych powtarzających się
okoliczności, jak np. podział gruntu na działki czy też zawarcie umowy z pośrednikiem. W niniejszej sprawie sąd
uznał, że te okoliczności nie wskazują jeszcze na prowadzenie działalności gospodarczej. Pogląd ten należy uznać
za trafny.

W większości wypadków bez podziału nieruchomości sprzedaż gruntu byłaby praktycznie niemożliwa. A oddanie
sprawy w ręce pośredników świadczy przecież o braku osobistego bezpośredniego zaangażowania w proces
sprzedaży. Takie jest zresztą, jak się wydaje, przeważające stanowisko sądów. Jeżeli chodzi natomiast o wystąpienie
o decyzję o warunkach zabudowy i jej otrzymanie, ta okoliczność jest już traktowana różnie, ale jak widać,
w przedstawionej sprawie nie przechyliła szali na niekorzyść podatnika. Dodajmy, że omawiany problem dotyczy nie
tylko podatku VAT, ale także PIT, gdzie wchodzi w grę określenie właściwego źródła przychodów (odpłatne zbycie
majątku czy działalność gospodarza).

Wyrok WSA w Łodzi z 12.3.2020 r., I SA/Łd 777/19

Sporów dotyczących kwalifikacji podatkowej powtarzających się sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jest wiele. W niniejszej sprawie sąd uchylił interpretację organu podatkowego, wskazując na brak działań wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej przez podatnika. Zwrócono uwagę na potrzebę analizy poszczególnych przypadków oraz orzecznictwa w celu ustalenia granicy między zarządzaniem majątkiem prywatnym a działalnością gospodarczą.