Koszty uzyskania przychodu ze zbycia odziedziczonej nieruchomości
W przypadku zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku podatnik może odliczyć poniesione długi spadku, ale tylko jeśli zbycie nastąpiło od 1.1.2019 r. Regulacje wymagają też formalnego nabycia nowej nieruchomości, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Sprawa dotyczyła podatniczki, która sprzedała lokal mieszkalny, spłaciła kredyt hipoteczny zaciągnięty przez spadkodawcę i zawarła umowę na udział w domu mieszkalnym. Organ podatkowy zakwestionował zeznanie podatkowe podatniczki, co doprowadziło do sporu sądowego i wyroku WSA w Opolu z 13.3.2020 r.
Tematyka: koszty uzyskania przychodu, zbycie nieruchomości, ulga mieszkaniowa, kredyt hipoteczny, nabycie nieruchomości, wyrok sądu, WSA Opole
W przypadku zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku podatnik może odliczyć poniesione długi spadku, ale tylko jeśli zbycie nastąpiło od 1.1.2019 r. Regulacje wymagają też formalnego nabycia nowej nieruchomości, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Sprawa dotyczyła podatniczki, która sprzedała lokal mieszkalny, spłaciła kredyt hipoteczny zaciągnięty przez spadkodawcę i zawarła umowę na udział w domu mieszkalnym. Organ podatkowy zakwestionował zeznanie podatkowe podatniczki, co doprowadziło do sporu sądowego i wyroku WSA w Opolu z 13.3.2020 r.
W przypadku zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku podatnik może od przychodu odliczyć poniesione przezeń długi spadku (w tym spłatę kredytu hipotecznego), ale tylko wtedy gdy zbycie tej nieruchomości nastąpiło począwszy od 1.1.2019 r. Z tą datą wprowadzono też regulację, w myśl której formalne nabycie nowej nieruchomości jest warunkiem koniecznym zastosowania ulgi mieszkaniowej w związku ze zbyciem nieruchomości poprzedniej (niezależnie od sposobu jej uprzedniego nabycia). Stan faktyczny Podatniczka nabyła spadek obejmujący między innymi lokal mieszkalny. Nie minęło jeszcze pięć lat od nabycia tego lokalu, gdy podatniczka sprzedała go w lutym 2013 r. za cenę 155.000 zł. Przed tą sprzedażą podatniczka spłaciła w kwocie 65.000 zł kredyt hipoteczny zaciągnięty na to mieszkanie przez spadkodawcę. W grudniu 2015 r. podatniczka zawarła umowę przedwstępną, na mocy której zapłaciła drugiej stronie umowy zadatek w kwocie 92.000 zł na nabycie udziału w domu mieszkalnym w wysokości 1/2 tej nieruchomości. Podatniczka złożyła zeznanie podatkowe PIT-39 za rok 2013, w którym nie wykazała podatku do zapłaty ze względu na zamiar skorzystania z ulgi mieszkaniowej powodującej zwolnienie z PIT dochodu osiągniętego w kwocie 90.000 zł (155.000 zł minus 65.000 zł z tytułu spłaty kredytu), jako wykorzystanego na nabycie nowego mieszkania. Organ zakwestionował to zeznanie, uznając, że podatniczka nie może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, gdyż w 2- letnim okresie, w jakim zobowiązana była ponieść wydatki na cele mieszkaniowe (czyli do końca 2015 r.) podatniczka nie nabyła własności nowej nieruchomości, na którą poniosła wydatek. Ponadto organ uznał, że kwota spłaconego kredytu hipotecznego nie może być uznana za koszt uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości, wobec czego opodatkowaniu podlega dochód w wysokości 155.000 zł, od którego 19% podatek wynosi 29.450 zł i taką kwotę organ przyjął w decyzji wymiarowej. Podatniczka zaskarżyła tę decyzję do sądu, podnosząc, że ma prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej oraz do obniżenia przychodu o kwotę spłaconego kredytu hipotecznego. Stan prawny W sprawie zaistniały dwie kwestie sporne i w odniesieniu do każdej z nich zmienił się stan prawny pomiędzy stosowanym w sprawie (stan prawny w roku 2013) a obowiązującym od 1.1.2019 r. Prawo do ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25a PDOFizU). W 2013 r. podatnik musiał ponieść wydatek na nową nieruchomość w terminie dwóch lat, licząc od końca roku, w którym zbył nieruchomość poprzednią, przy czym przepisy nie przewidywały wyraźnie warunku, że w tym okresie podatnik musi też formalnie nabyć własność nowej nieruchomości. Od 2019 r. podatnik musi ponieść wydatek na nową nieruchomość w terminie trzech lat, licząc od końca roku, w którym zbył nieruchomość poprzednią, przy czym nowy przepis art. 21 ust. 25a PDOFizU przewiduje wyraźnie, że w tym okresie podatnik musi też formalnie nabyć własność nowej nieruchomości. Odliczanie wydatków na spłatę kredytu (art. 19 ust. 1, art. 22 ust. 6c-6f oraz art. 30e ust 2 PDOFizU). W 2013 r. podstawą opodatkowania zbycia nieruchomości jest przychód pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu, do których można zaliczyć udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości; w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku, oprócz tych nakładów można było zaliczyć do kosztów - wobec braku kosztów nabycia - jedynie kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Od 2019 r. w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku można dodatkowo zaliczyć do kosztów przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w czym mieści się też spłata długów spadkowych (np. kredytu hipotecznego), co wynika z dodania nowych regulacji w art. 22 ust. 6d PDOFizU; w pozostałym zakresie kształtowanie podstawy opodatkowania nie zmieniło się. Stanowisko WSA w Opolu Sąd przyznał rację podatniczce w kwestii prawa do ulgi mieszkaniowej, a w kwestii podstawy opodatkowania przyznał rację organowi podatkowemu. Prawo do ulgi mieszkaniowej Sąd wskazał, że kontrowersja między podatnikami, którzy w okresie dwuletnim zawierają umowy przedwstępne, na mocy których płacą zadatek, ale nie stają się jeszcze właścicielami nieruchomości (najczęściej są to tzw. umowy deweloperskie), a organami podatkowymi jest zadawniona i - co ważne - w tym sporze stanowisko sądów administracyjnych jest od dawna jednolite: podatnikom przysługuje w takiej sytuacji prawo do ulgi mieszkaniowej. Sąd wskazał, że wykładnia językowa art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU prowadzi do wniosku, że do skorzystania ze zwolnienia wystarczy, aby podatnik poniósł wydatek na cele mieszkaniowe, a nie daje żadnych podstaw do wniosku, że kolejnym warunkiem jest definitywne nabycie w terminie dwuletnim nowego mieszkania. Również wykładnia celowościowa przemawia za tym rozwiązaniem. Nawet jeśli uznać, że jest ono wątpliwe, to wątpliwości tej nie można rozstrzygać na niekorzyść podatników (art. 2a OrdPU). Odliczanie wydatków na spłatę kredytu Spłata zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego zaciągniętego przez spadkodawcę nie stanowi ani kosztu nabycia nieruchomości uzyskanej w drodze spadku (a więc nieodpłatnie), ani kosztu jej późniejszego zbycia. Nie stanowi też nakładu zwiększającego wartość nieruchomości. Wykładnia językowa przepisów obowiązujących przed 2019 r. nie pozwala więc uwzględniać spłaty tego kredytu w rozliczeniu podatkowym. Zmiana art. 22 ust. 6d PDOFizU wręcz to potwierdza, bo dopiero dodanie nowych zdań w tym przepisie świadczy, że wielkość ta nie jest kosztem zbycia, a może być kosztem uzyskania przychodu, ale dopiero w odniesieniu do przychodu ze zbycia nieruchomości, które nastąpiło począwszy od 1.1.2019 r. Trafność rozstrzygnięcia sprawy przez sąd nie budzi wątpliwości. Podatniczka zapłaci więc podatek, ale liczony od kwoty nieobjętej ulgą mieszkaniową (przychód 155.000 zł minus 92.000 z tytułu zapłaconego zadatku). Gdyby natomiast analogiczna sytuacja zdarzyła się obecnie (zbycie nieruchomości od 2019 r.), to rozstrzygnięcie obu kwestii byłoby przeciwne: podatnik nie miałby prawa do ulgi, ale miałby prawo do odliczenia kwoty spłaconego kredytu, co akurat przy wielkościach występujących w sprawie przyniosłoby matematycznie rozwiązanie mniej korzystne (155.000 zł minus 65.000 zł z tytułu spłaconego kredytu). wyrok WSA w Opolu z 13.3.2020 r. I SA/Op 452/19
W wyroku sądu podatniczka uzyskała prawo do ulgi mieszkaniowej, ale nie do odliczenia spłaconego kredytu hipotecznego. Sąd uznał, że aktualne przepisy wymagają formalnego nabycia nowej nieruchomości, co odróżnia się od stanu prawnego sprzed 2019 r. Obecnie podatnik musi także formalnie nabyć nieruchomość, aby skorzystać z ulgi. Spłata kredytu hipotecznego może być uwzględniona jako koszt uzyskania przychodu od 2019 r.