Przesłanki ulgi mieszkaniowej: spłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości następnie zbywanej oraz nabycie działki siedliskowej

Ulga mieszkaniowa jest korzystnym rozwiązaniem podatkowym, ale jej zastosowanie wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Publikacja omawia sytuację, w której podatniczka zbyła lokal mieszkalny, a następnie nabyła nieruchomość siedliskową. Stanowisko organu interpretacyjnego oraz wyrok sądu wyjaśniają, jakie warunki trzeba spełnić, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Analiza przypadku pokazuje, że spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości nie kwalifikuje się do ulgi mieszkaniowej, natomiast nabycie budynku mieszkalnego w ramach nieruchomości siedliskowej może podlegać uldze pod pewnymi warunkami.

Tematyka: ulga mieszkaniowa, spłata kredytu hipotecznego, nieruchomość siedliskowa, wyrok sądu, interpretacja podatkowa

Ulga mieszkaniowa jest korzystnym rozwiązaniem podatkowym, ale jej zastosowanie wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Publikacja omawia sytuację, w której podatniczka zbyła lokal mieszkalny, a następnie nabyła nieruchomość siedliskową. Stanowisko organu interpretacyjnego oraz wyrok sądu wyjaśniają, jakie warunki trzeba spełnić, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Analiza przypadku pokazuje, że spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości nie kwalifikuje się do ulgi mieszkaniowej, natomiast nabycie budynku mieszkalnego w ramach nieruchomości siedliskowej może podlegać uldze pod pewnymi warunkami.

1. Aby dopuszczalne było zastosowanie ulgi mieszkaniowej, wydatki podatnika nie mogą dotyczyć zbytej
nieruchomości, lecz muszą być poczynione na inną (nową) inwestycję o charakterze mieszkaniowym.
2. W przypadku zakupu nieruchomości siedliskowej z ulgi mieszkaniowej korzysta tylko wydatek w części
poniesionej na nabycie samego budynku mieszkalnego.
Stan faktyczny
W 2013 r. podatniczka nabyła lokal mieszkalny za cenę 193 000 zł. W 2017 r. lokal ten podatniczka zbyła za cenę
370 000 zł. Część ceny sprzedaży w kwocie 37 000 zł została zapłacona tytułem zadatku. Pozostała część ceny
w wysokości 333 000 zł została zapłacona przez kupujących w ten sposób, że kwota 130 000 zł, tytułem całkowitej
spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego przez podatniczkę na nabycie tego lokalu, została zapłacona na rachunek
bankowy wskazany przez bank - wierzyciela hipotecznego, zaś kwota 203 000 zł - na rachunek bankowy podatniczki.
W 2018 r. podatniczka nabyła nieruchomość siedliskową, składającą się z gruntów rolnych, budynku mieszkalnego
i zabudowań gospodarczych. Podatniczka złożyła wniosek o wydanie interpretacji podatkowej, pytając, czy wydatki
na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbytego lokalu (133 000 zł) oraz na nabycie działki
siedliskowej może odliczyć od przychodu ze zbycia mieszkania w ramach ulgi mieszkaniowej.
Organ interpretujący uznał, że podatniczka:
- nie może zastosować ulgi mieszkaniowej z tytułu spłaty kredytu;
- może zastosować ulgę mieszkaniową jedynie wobec części wydatków na nabycie nieruchomości siedliskowej - tej,
która dotyczy nabycia samego budynku mieszkalnego i gruntu, na którym jest bezpośrednio posadowiony.
Podatniczka zaskarżyła interpretację do sądu.
Stan prawny
Ulga mieszkaniowa polega na zwolnieniu z PIT dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości pod warunkiem, że
dochód ten zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe podatnika (art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU).
Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe może być m.in.
- spłata kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 pkt 2), przy czym ulga nie ma zastosowania do
tej części wydatków, które podatnik uwzględnił przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30);
- nabycie budynku mieszkalnego, a także na nabycie gruntu związanego z tym budynkiem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a).
Podstawą obliczenia podatku od zbycia nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze
zbycia nieruchomości a określonymi rodzajowo kosztami uzyskania tego przychodu (art. 30e ust. 2 PDOFizU). Do
tych kosztów należą zwłaszcza koszty nabycia nieruchomości (art. 22 ust. 6c PDOFizU).
Stanowisko WSA w Olsztynie
Sąd oddalił skargę, przyznając rację - w obu zarysowanych w sprawie kwestiach - organowi interpretującemu.
Jeśli chodzi o spłatę kredytu na zakup zbytego przez podatniczkę mieszkania, sąd wskazał, że spłata kredytu
zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego
w rozumieniu przepisów o uldze mieszkaniowej. Wynika to stąd, że spłata tego kredytu jest wydatkiem na nabycie
nieruchomości, a ten wydatek stanowi koszt uzyskania przychodu z późniejszego zbycia nieruchomości i jako taki
pomniejsza podstawę opodatkowania zbycia nieruchomości. Nie może więc stanowić zarazem podstawy do ulgi
mieszkaniowej, bo to prowadziłoby do efektu, w którym ta sama wielkość dwukrotnie powodowałaby zmniejszenie
podatku. Podatnik nie ma przy tym wyboru, czy daną wielkość chce traktować jako koszt uzyskania przychodu ze
zbycia, czyja jako podstawę do zastosowania ulgi mieszkaniowej - może zastosować jedynie konstrukcję kosztów
uzyskania przychodów. Stąd wniosek, że aby dopuszczalne było zastosowanie ulgi mieszkaniowej, wydatki nie
mogą dotyczyć zbytych nieruchomości, lecz muszą być poczynione na inne inwestycje o charakterze
mieszkaniowym. Sąd przywołał szereg orzeczeń wypowiadających ten sam pogląd.
Natomiast wydatek na nabycie nieruchomości siedliskowej uprawnia podatniczkę do zastosowania ulgi
mieszkaniowej jedynie w części na nabycie samego budynku mieszkalnego, który zapewnia jej tzw. „dach nad



głową”. Wchodzi tu więc w grę wyłącznie kwota odpowiadająca wartości budynku mieszkalnego i wartości gruntu pod
tym budynkiem. Sąd przypomniał, że ulga dotyczy wydatków na cele wyłącznie mieszkaniowe, nie może więc
obejmować wydatków na budynki gospodarcze ani na grunty rolne.

Komentarz
Rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie kwestii kredytu na zakup zbywanej nieruchomości jest zgodne ze zdecydowanie
dominującym kierunkiem orzeczniczym. Nader rzadkim przykładem przeciwnego, a więc korzystnego dla podatników
poglądu, jest wyrok WSA w Warszawie z 6.12.2019 r. (III SA/Wa 848/19, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Kwestia wydatków na nieruchomość siedliskową pojawia się zdecydowanie rzadziej i trudno tu mówić o jakimś
ugruntowanym kierunku orzeczniczym. Można jedynie podać przykład wyroku zgodnego z niniejszym - jest nim
wyrok WSA w Bydgoszczy z 13.4.2010 r. (I SA/Bd 127/10, 
). Można też przypuścić, że rozstrzygnięcie
przeciwne byłoby trudne do obrony, zwłaszcza w sytuacji, gdy wartość samego budynku mieszkalnego jest wyraźnie
niższa od wartości całej nieruchomości, w skład której wchodzą wartościowe zabudowania gospodarcze lub znaczny
obszar gruntów.

Wyrok WSA w Olsztynie z 12.3.2020 r., I SA/Ol 801/19







Wyrok WSA w Olsztynie potwierdza stanowisko organu interpretacyjnego, że spłata kredytu hipotecznego na zbytą nieruchomość nie podlega uldze mieszkaniowej, a ulgę można zastosować jedynie wobec wydatków na nabycie nieruchomości siedliskowej, dotyczących budynku mieszkalnego i gruntu. Decyzja sądu jest zgodna z obowiązującymi przepisami podatkowymi.