Sprzedaż nieruchomości - moment powstania obowiązku podatkowego w VAT
Dla dostawy towarów w postaci odpłatnego zbycia nieruchomości wystarczy zawarcie ważnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Fizyczne wydanie nieruchomości nie jest więc niezbędne. Sprawa dotyczy momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT w kontekście dostawy nieruchomości, co stanowi istotne zagadnienie w zakresie rozliczeń podatkowych.
Tematyka: Sprzedaż nieruchomości, obowiązek podatkowy VAT, dostawa towarów, umowa sprzedaży, akt notarialny, własność nieruchomości, władztwo ekonomiczne, NSA, rozliczenia podatkowe
Dla dostawy towarów w postaci odpłatnego zbycia nieruchomości wystarczy zawarcie ważnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Fizyczne wydanie nieruchomości nie jest więc niezbędne. Sprawa dotyczy momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT w kontekście dostawy nieruchomości, co stanowi istotne zagadnienie w zakresie rozliczeń podatkowych.
Dla dostawy towarów w postaci odpłatnego zbycia nieruchomości wystarczy zawarcie ważnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Fizyczne wydanie nieruchomości nie jest więc niezbędne. Stan faktyczny Spółka dokonała zakupu szeregu nieruchomości od jednego sprzedającego. Spółka zawarła więc - jako kupujący - umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Faktyczne przekazanie nieruchomości spółce następowało jednak kilka miesięcy później, gdyż w czasie zawierania umów nieruchomości były w faktycznym władaniu osoby trzeciej. Spółka odliczyła VAT zawarty w fakturach sprzedaży nieruchomości w rozliczeniu za miesiąc, w którym zawarła notarialne umowy. Organ, który przeprowadził w spółce kontrolę podatkową sprowokowaną wnioskiem spółki o zwrot VAT, zakwestionował to odliczenie, twierdząc, że prawo do odliczenia VAT spółka uzyskała dopiero w rozliczeniu za okres, w którym zaczęła faktycznie władać nieruchomościami, czyli w którym nastąpiło ich faktyczne przekazanie. Spółka się z tym nie zgodziła, wobec czego organ wydał niekorzystną dla spółki decyzję wymiarową za okres, w których spółka dokonała wspomnianych odliczeń. Spółka zaskarżyła decyzję do sądu. Stan prawny Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 VATU). Zgodnie z zasadą ogólną obowiązek podatkowy w VAT „powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów" (art. 19a ust. 1 VATU). Nie ma przepisu, który regulowałby odmiennie moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku dostawy nieruchomości. Stanowisko WSA w Warszawie Sąd I instancji przyznał rację organowi, a więc skargę oddalił. Zdaniem sądu uzyskanie władztwa ekonomicznego, które można określić jako komponent „faktyczny" czynności dostawy towaru, jest konieczne, aby doszło do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w rozumieniu definicji dostawy towarów na gruncie VAT. Sąd podkreślił, że w momencie zawierania umów sprzedaży nieruchomości sprzedający nie miał władztwa ekonomicznego nad sprzedawanymi nieruchomościami, wobec czego nie mógł przenieść tego władztwa na spółkę. W myśl utrwalonej od dawna zasady: nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada (nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet). Stanowisko NSA Sąd II instancji przyznał rację spółce, wobec czego przekazał sprawę WSA do ponownego rozpoznania z uwzględnieniem następującej oceny prawnej. Dla uznania, że miała miejsce dostawa towaru, wystarczy przeniesienie jego własności w formie przewidzianej przez prawo. Dopiero jeżeli pojawią się wątpliwości co do zachowania właściwej formy, np. przy sprzedaży nieruchomości nie zachowano formy aktu notarialnego, konieczne jest ustalenie, że podmiot nabył tzw. własność ekonomiczną, tzn. ma możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Władztwo ekonomiczne ma więc z punktu widzenia podatku od towarów i usług znaczenie jedynie pochodne wobec tytułu prawnego własności towaru. Dla dostawy towarów, tj. odpłatnego zbycia nieruchomości, wystarczy zawarcie ważnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Każdorazowe nabycie własności nieruchomości powoduje, że właściciel uzyskuje prawo i kompetencję do rozporządzania nieruchomościami jak właściciel, zarówno w sensie ekonomicznym jak i prawnym. Wydanie nieruchomości, nie jest - wbrew stanowisku sądu I instancji i organu podatkowego - potrzebne dla przekazania władztwa ekonomicznego, ponieważ władztwo to uzyskuje nabywca, zawierając ważną umowę sprzedaży nieruchomości. Fizyczne wydanie towaru w przypadku dostawy nieruchomości, u której podstaw znajduje się umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego, nie jest więc niezbędne dla faktycznego (ekonomicznego) nim władania, w tym rozporządzania, pobierania pożytków, obciążania i korzystania z tego towaru dla realizacji ekonomicznych celów z nim związanych. Sąd dodał, że dostawca był wpisany jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej i w sprawie nie występują żadne okoliczności, które podważałyby jego prawo własności. Komentarz Należy zwrócić uwagę, że omawiana kwestia może przybrać postać pytania „czy nastąpiła dostawa towarów", ale w praktyce pytanie raczej nie brzmi „czy", ale „kiedy". Czy w miesiącu zawarcia aktu notarialnego, czy w miesiącu faktycznego przekazania nieruchomości? I choć NSA takiej alternatywy wyraźnie nie postawił, to jednak niewątpliwie ją rozstrzygnął na rzecz daty zawarcia umowy. Jest to rozstrzygnięcie dominujące w orzecznictwie sądów dotyczącym rozliczania VAT z tytułu dostaw nieruchomości. Należy je uznać za trafne. wyrok NSA z 13.5.2020 r. I FSK 2072/19
Sąd Najwyższy Administracyjny w swoim wyroku precyzuje, że dla uznania dostawy towaru, w tym nieruchomości, wystarczy przeniesienie własności w formie przewidzianej przez prawo, jak akt notarialny. NSA jednoznacznie stwierdza, że istotna jest data zawarcia umowy, a nie faktyczne przekazanie nieruchomości. Takie rozstrzygnięcie ma duże znaczenie dla praktyki podatkowej.