Zbycie nieruchomości przez osobę fizyczną a VAT

Nie ma podstaw do uznawania za działalność gospodarczą podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem. Organ interpretujący oraz sąd zwracają uwagę na działania podobne do profesjonalnych obrotów nieruchomościami. Sprawa ta stanowi kolejny przykład na problematyczne interpretacje dotyczące opodatkowania VAT w przypadku zbycia nieruchomości przez osobę fizyczną.

Tematyka: VAT, zbycie nieruchomości, działalność gospodarcza, interpretacja podatkowa, TSUE, wyrok sądu, zarządzanie majątkiem, opodatkowanie VAT, sprzedaż nieruchomości

Nie ma podstaw do uznawania za działalność gospodarczą podejmowanych przez podatnika czynności
mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe
gospodarowanie tym majątkiem, w tym także jego zbywania. Działań z zachowaniem normalnych reguł
gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Stan faktyczny
Podatnik jest właścicielem nieruchomości, którą nabył w spadku. Zawarł przedwstępną umowę sprzedaży tej
nieruchomości, na mocy której zobowiązał się do jej zbycia, a kupujący (stowarzyszenie) na własny koszt i własnym
staraniem uzyska w odniesieniu do tej nieruchomości:
1. ostateczną i prawomocną decyzję o warunkach zabudowy;
2. dwa zjazdy z drogi publicznej, umożliwiające realizację inwestycji;
3. dostęp do mediów;
4. badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne;
5. pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów;
6. ostateczną i prawomocną decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę.
Podatnik umocował osoby wskazane przez kupującego do wykonania ww. czynności.
W dniu sprzedaży nieruchomość będzie niezabudowanym terenem budowlanym.
Podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej.
Podatnik złożył wniosek o wydanie interpretacji podatkowej, pytając, czy powyższa sprzedaż podlega opodatkowaniu
podatkiem VAT. Zdaniem podatnika, nie podlega.
Organ interpretujący uznał jednak, że podatnik w taki sposób zorganizował sprzedaż nieruchomości, że niejako jego
działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie, które nosi
znamiona działalności gospodarczej. W całej transakcji zaangażowane są bowiem środki podobne do tych. jakie
wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.
Podatnik zaskarżył interpretację do sądu.
Stan prawny
Jedyną wchodzącą tu w grę regulacją jest ogólny przepis art. 15 ust. 2 VATU, zgodnie z którym „Działalność
gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców (..). Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.".
Stanowisko WSA w Łodzi
Sąd uznał skargę za zasadną. Przypomniał, że na tle podobnych stanów faktycznych i prawnych wypracowane
zostało stanowisko TSUE, do którego należy się odwołać, przywołując chociażby orzeczenie z 15.9.2011 r. (C-
180/10 Słaby), w którym wskazano kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy
(sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. TSUE stwierdził m.in.,
iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za
prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma
charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie a podlegającymi opodatkowaniu czynnościami stanowiącymi działalność
gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności
osobistych. Także okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość
okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych
elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest
natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców jako

profesjonalistów w obrocie nieruchomościami. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu
terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną
ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
W niniejszej sprawie nie sposób pominąć już chociażby okoliczności, w jakich podatnik stał się właścicielem
nieruchomości. Nabył ją w drodze spadkobrania, a więc na skutek zdarzenia losowego. Nie można mu więc
przypisać zamiaru nabycia nieruchomości w celu dalszego zbycia. Oczywiste jest, iż podatnikowi, racjonalnie
gospodarującemu swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej
strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych
rozstrzygnięć administracyjnych. Nie czyni on jednocześnie żadnych nakładów, gdyż wszelkie wydatki związane ze
ziszczeniem się warunków umowy ponosi kupujący. Co więcej, kwota sprzedaży została już ustalona i uzyskanie
określonych pozytywnych dla kupującego decyzji nie spowoduje jej wzrostu, co byłoby wymierną korzyścią. Zatem
ziszczenie się warunków umowy uatrakcyjnia nieruchomość, ale wyłącznie dla kupującego. Nie ma więc podstaw,
aby udzielenie pełnomocnictw kupującemu kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Opisana aktywność podatnika jest właściwa dla
zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Komentarz
Kolejny przykład sytuacji, jakich wiele. Martwi drapieżne podejście fiskusa, który niemal w każdej sprzedaży
nieruchomości przez osobę fizyczną skłonny jest widzieć działalność gospodarczą. Cieszy rozsądne podejście sądu,
wskazujące, że podjęcie czynności w celu atrakcyjnej sprzedaży nieruchomości, która nie została nabyta w celu
odprzedaży, jak najbardziej mieści się w pojęciu zarządzania majątkiem prywatnym.
Zauważmy, że odwoływanie się do powyższego wyroku TSUE (C-180/10 Słaby) jest standardem w tego typu
sprawach, wobec czego warto wyrok ten poznać dokładnie.

wyrok WSA w Łodzi z 3.6.2020 r. I SA/Łd 155/20

Sąd uznał skargę za zasadną, podkreślając, że działania mające na celu atrakcyjne zbycie nieruchomości nie muszą być traktowane jako działalność gospodarcza. Ważne jest rozróżnienie między zarządzaniem majątkiem prywatnym a działalnością gospodarczą. Wyrok TSUE C-180/10 Słaby jest często przywoływany w tego typu sprawach, co potwierdza jego istotność.