Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odszkodowania z tytułu utraconych korzyści, w związku z wystąpieniem opóźnień w realizacji inwestycji deweloperskiej

Spółka deweloperska stanęła przed dylematem: zapłacić klientowi odszkodowanie za utracone korzyści czy ryzykować odstąpienie od umowy i karę umowną. Sąd uznał, że wybór spółki był gospodarczo uzasadniony, a wypłata odszkodowania spełniała przesłanki z art. 15 ust. 1 PDOPrU. Opóźnienia w realizacji inwestycji deweloperskiej spowodowały konieczność wypłaty odszkodowań.

Tematyka: odszkodowanie, utracone korzyści, inwestycja deweloperska, PDOPrU, koszty uzyskania przychodów, odszkodowania, zabezpieczenie przychodów, wyrok WSA

W przedmiotowej sprawie, spółka stanęła przed wyborem, czy narazić się na ryzyko skorzystania przez
klienta z prawa do odstąpienia od umowy i żądania od niej zapłaty kary umownej, czy też zawrzeć
porozumienie i wypłacić klientowi odszkodowanie z tytułu utraconych korzyści. Zdaniem sądu, wybór
jakiego dokonała spółka jest gospodarczo uzasadniony i wynika z zasad logiki i rzetelnego prowadzenia
działalności gospodarczej. Zawarcie porozumienia i wypłata odszkodowania były działaniami mającymi na
celu zabezpieczenie źródła przychodów, a zatem spełnione zostały przesłanki z art. 15 ust. 1 PDOPrU.
Spółka zrealizowała inwestycję deweloperską, elementem której jest budynek zawierający lokale niemieszkalne,
służące świadczeniu usług najmu krótkoterminowego. Spółka zobowiązała się do sprzedaży wspomnianych lokali na
rzecz nabywców na podstawie umów przedwstępnych sprzedaży lokalu. Usługi zakwaterowania mogą być
wykonywane przez nabywcę lub tzw. operatora – wyspecjalizowany podmiot prowadzący działalność gospodarczą
w zakresie świadczenia usług zakwaterowania. Nabywca, decydując się na współpracę z operatorem, zawiera
długoterminową umowę najmu lokalu na rzecz operatora, ten zaś wykorzystuje dany lokal do celów świadczenia
usług zakwaterowania. Umowa jest zawierana przed zakończeniem inwestycji deweloperskiej oraz oddaniem
budynku do użytkowania przez spółkę, natomiast przedmiot najmu zostaje przekazany operatorowi w momencie
odbioru lokalu przez nabywcę od spółki. Dodatkowo, umowa określa zasady płatności czynszu, składającego się ze
stałej kwoty miesięcznej oraz kwoty zmiennej, na rzecz nabywcy za każdy miesiąc najmu. Z uwagi na opóźnienia
w procesie budowlanym, nie ukończono inwestycji deweloperskiej przez spółkę w terminie, wskutek czego lokale nie
zostały wydane nabywcom w oznaczonym w umowie czasie. Spółka, nabywca oraz operator zawarli trójstronne
porozumienie, w którym spółka zobowiązała się do zapłaty na rzecz nabywcy, tytułem odszkodowania, kwoty stałej
części czynszu najmu, w okresach miesięcznych lub jednorazowo, do ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpi
odbiór albo przeniesienie własności lokalu na rzecz nabywcy.
We wniosku o interpretację indywidualną spółka zadała pytanie, czy ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania
przychodów wynagrodzenie wypłacone nabywcy z tytułu nabytych usług określonych w porozumieniu. Spółka stanęła
na stanowisku, iż wynagrodzenie wypłacone nabywcy wynikające z porozumienia nie może być uznane za
odszkodowanie w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, gdyż stanowi zapłatę za konkretne świadczenie,
a w konsekwencji spełnia przesłanki wynikające z art. 15 ust. 1 PDOPrU. Ponadto, zdaniem spółki, ww. wydatek nie
podlega wyłączeniu na podstawie art. 16 ust. 1 PDOPrU, a zwłaszcza nie stanowi odszkodowania, o którym mowa
w art. 16 ust. 1 pkt 22 PDOPrU.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) uznał stanowisko spółki za nieprawidłowe, prezentując
pogląd, iż w świetle PDOPrU, wypłaconego na rzecz nabywcy odszkodowania nie można utożsamiać z kosztami
poniesionymi w celu uzyskania w przyszłości przychodu, czy też zabezpieczeniu źródła przychodów. W ocenie
Dyrektora KIS za takie koszty można uznać tylko te wydatki, których poniesienie warunkuje należyte wykonywanie
zobowiązań umownych.
Na powyższą interpretację spółka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej:
„WSA”), który wyrokował na jej korzyść. WSA w uzasadnieniu wykazał, że wydatek spółki należy oceniać według
zasad ogólnych wynikających z art. 15 ust. 1 PDOPrU. Zdaniem sądu, wybór jakiego dokonała spółka jest
gospodarczo uzasadniony i wynika z zasad logiki i rzetelnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zawarcie
porozumienia i wypłata odszkodowania pozwoliła na zatrzymanie klienta i ograniczenie wydatków z tytułu kar
umownych, a zatem spełnione zostały przesłanki z art. 15 ust. 1 PDOPrU.

Komentarz
WSA w komentowanym wyroku zgadza się ze spółką oraz organem interpretacyjnym, że wydatki na odszkodowania
z tytułu utraconych korzyści, w związku z wystąpieniem opóźnień w realizacji inwestycji deweloperskiej, nie podlegają
wyłączeniu jako koszty uzyskania przychodu (dalej: „KUP”) na podstawie przepisu art. 16 ust.1 pkt 22 PDOPrU.
Pomimo że ten aspekt nie był przedmiotem sporu, warto podkreślić, że przytoczony przepis zawiera zamknięty
katalog zdarzeń, będących podstawą wypłat kar umownych i odszkodowań niekwalifikujących się do KUP.
W przedstawionym stanie faktycznym kwoty wypłacone przez spółkę na rzecz nabywców miały za zadanie
wynagrodzić utracone przez nabywców korzyści w związku z opóźnieniem w realizacji inwestycji deweloperskiej, co
w konsekwencji skutkowało przesunięciem w czasie świadczenia usług najmu.
W sytuacji gdy wydatek nie jest wyłączony przez wspomniany przepis, należy dokonać analizy, czy spełnia on

wymagania zawarte w art. 15 ust. 1 PDOPrU, który stanowi podstawową zasadę warunkującą, co może zostać
uznane jako KUP. Odszkodowanie zredukowało ryzyko zapłaty kary umownej przez spółkę i odstąpienia od umowy
przez nabywcę, a więc jest działaniem na rzecz zabezpieczenia źródła przychodów.
Sąd odniósł się również do wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7.2.2019 r., II FSK 318/17 i z 23.3.2016
r., II FSK 228/14, w których podkreślono ekonomiczny wymiar podjętego działania, wskazując na fakt, że
uwarunkowania współczesnej gospodarki wymagają poniesienia pewnych nakładów, potencjalnie chroniących przed
możliwością utraty uzyskiwania przychodów z tytułu prowadzonej działalności.
Należy zgodzić się z WSA, iż spółka, zawierając porozumienie, miała na celu zabezpieczenie źródła swoich
przychodów. Jej działanie jest skutkiem przeprowadzonej wcześniej rzetelnej kalkulacji i analizy, wynik których
pozwolił na zatrzymanie klienta i sfinalizowanie umowy. Tym samym spółka spełniła przesłankę z art. 15 ust. 1
PDOPrU, skutkiem czego jest możliwość zaliczenia ów wydatku do KUP.

Wyrok WSA w Warszawie z 6.12.2019 r., III SA/Wa 917/19

Wyrok WSA potwierdził, że wydatki na odszkodowania nie podlegają wyłączeniu jako koszty uzyskania przychodu. Spółka zabezpieczyła źródło przychodów, a wypłata odszkodowania była działaniem gospodarczo uzasadnionym. Ostatecznie spółka może zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów.