Możliwość korzystania z ryczałtu od najmu przez osobę posiadającą kilka lokali

Osoba posiadająca kilka nieruchomości na wynajem, ale pracująca w pełnym wymiarze, może opodatkować przychody z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%. Sąd Administracyjny wyjaśnił, że sposób pozyskiwania nieruchomości, charakter najmu oraz dalsze inwestowanie w nieruchomości noszą znamiona działalności gospodarczej. Minister Finansów potwierdził, że najem może być traktowany jako działalność gospodarcza lub odrębne źródło przychodów.

Tematyka: najem, ryczałt, podatek dochodowy, działalność gospodarcza, Sąd Administracyjny, Minister Finansów, Naczelny Sąd Administracyjny

Osoba, która posiada kilka nieruchomości przeznaczonych na wynajem, jednak nie czyni czynszu najmu
swoim głównym źródłem dochodu i pracuje w pełnym wymiarze, ma prawo opodatkować przychody z tytułu
najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%. Liczba posiadanych lokali, czy kwota
uzyskiwanych przychodów nie są czynnikami decydującymi o kwalifikacji najmu jako dokonywanego
w ramach działalności gospodarczej czy jako najem incydentalny – wynika z wyroku Sądu
Administracyjnego.
Stan faktyczny
M.R. złożył wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. We wniosku wskazał, że
jest właścicielem kilku nieruchomości, w tym dwóch lokali mieszkalnych, jednego lokalu użytkowego oraz budynku
biurowo-magazynowego. M.R. wyjaśnił, że zakup nieruchomości traktuje jako lokatę kapitału i możliwe, że
w przyszłości nabędzie kolejne nieruchomości. Najem nie stanowi jednak jego podstawowej aktywności zarobkowej,
jest on bowiem zatrudniony w pełnym wymiarze czasu jako pracownik wyższej kadry kierowniczej. Przyznał jednak,
że może dojść do sytuacji, iż chwilowo zaprzestanie wykonywać swoją pracę zawodową i przez pewien okres
dochody z najmu będą jego jedynymi dochodami. W celu zminimalizowania czasu niezbędnego do obsługi wynajmu
posiadanych nieruchomości M.R. zleca niektóre kwestie związane z najmem np.: księgowe i podatkowe podmiotom
zewnętrznym, zaś najemców zamierza pozyskiwać m.in. poprzez ogłoszenia na portalach internetowych, bannery na
wynajmowanych obiektach, kontakt z pośrednikami nieruchomości.
W związku z tym M.R. zwrócił się do organu o wyjaśnienie, czy uzyskiwane przychody z najmu są przychodami
ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (t.j.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.; dalej jako: PDOFizU), a nadto, czy może opodatkować
przychody z tytułu wynajmu nieruchomości, wskazanych w opisie, zryczałtowanym podatkiem dochodowym
w wysokości 8,5%, zgodnie z art. 6 ust. 1a w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit a) ustawy z 20.11.1998 r.
o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j.:
Dz.U. z 2019 r. poz. 43 ze zm.).
Minister Finansów wyjaśnił, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność
gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 PDOFizU. Zdaniem organu
sposób pozyskiwania nieruchomości celem ich najmu, realizacja najmu, jego charakter, jak również wszelkie
działania, którym towarzyszy zamiar dalszego inwestowania w nieruchomości celem ich wynajmu, noszą znamiona
działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 PDOFizU. W ocenie organu posiadane przez M.R.
nieruchomości należy zakwalifikować jako składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą
polegającą na wynajmie tych lokali i budynku, nawet, jeśli nie dokonano jej formalnej rejestracji. Opisany we wniosku
najem jest w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych, w sposób zorganizowany i ciągły, czynności,
podejmowanych w celach zarobkowych, które nie mają charakteru incydentalnego, przypadkowego, a więc spełnia
przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a ust. 6 PDOFizU, co wyklucza prawo do
opodatkowania przychodów z najmu jako najem prywatny opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym
w wysokości 8,5%.
Stanowiska WSA i NSA
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że zarówno najem
dokonywany w ramach działalności gospodarczej, jak i najem incydentalny, niestanowiący takiej działalności cechują
się pewnym stopniem zorganizowania, mają charakter zarobkowy, ciągły, systematyczny, nieprzypadkowy, a nadto
obydwa dokonywane są w imieniu własnym wynajmującego. W ocenie Sądu, dla opodatkowania przychodów
z najmu zasadnicze znaczenie ma to, ile nieruchomości jest wynajmowanych oraz to, jakie jest ich typowe
przeznaczenie w danym przypadku – prywatne, czy gospodarcze. Przesądzającego znaczenia nie ma relacja
przychodu z najmu do przychodu podatnika w ogóle, ani to, czy czynności związane z najmem podejmowane są
przez niego osobiście, czy też korzysta z usług podmiotów profesjonalnych. M.R. we wniosku wskazał, że nabywanie
nieruchomości stanowi dla niego lokatę kapitału, wynajmuje już cztery nieruchomości i ma zamiar nabyć kolejne,
zatem nieruchomości te są realizacją zamysłu gospodarczego polegającego na ulokowaniu środków finansowych
w sposób zapewniający ich dalsze pomnożenie. W ocenie Sądu, najem takiego majątku jest działalnością
profesjonalisty, a w rezultacie przychody z najmu nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem
dochodowym w wysokości 8,5%.

Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok sądu I instancji i zaskarżoną interpretację. W uzasadnieniu
podkreślono, że interpretacja przepisów dotyczących opodatkowania przychodów z najmu jest utrudniona
z uwagi na brak wyraźnego wskazania przez ustawodawcę jaka jest dokładnie różnica między najmem
w ramach działalności gospodarczej a najmem prywatnym. Od 2018 r. sytuacja została jeszcze bardziej
skomplikowana poprzez wprowadzenie dwóch stawek w zależności od kwoty przychodów z najmu, 8,5% -
jeśli wynoszą do 100 tys. zł. i 12,5% - jeśli przekraczają tę kwotę. Wynika z tego, że ustawodawca nie uznaje
liczby lokali czy wysokości przychodów za czynniki różnicujące rodzaj najmu. W ocenie Naczelnego Sądu
Administracyjnego w tego rodzaju sprawach szczególnie istotne znaczenie mają okoliczności faktyczne.
Podstawowym błędem sądu I instancji i organu było podkreślanie tego, że podatnik wskazał na zamiar
nabycia kolejnych lokalu na wynajem, podczas gdy przy wydawaniu interpretacji kluczowe znaczenie ma
stan obecny. Podatnik, który przeznacza swoje oszczędności na zakup nieruchomości na wynajem, ale nie
czyni z tego swojego podstawowego źródła przychodu, jednocześnie pracując zawodowo, ma prawo do
zastosowania 8,5% stawki.
Wyrok NSA z 13.8.2020 r., II FSK 960/18

Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok sądu I instancji i zaskarżoną interpretację, podkreślając, że kluczowe są okoliczności faktyczne. Nie ma znaczenia liczba lokali czy wysokość przychodów, a istotne jest stan obecny podatnika. Jeśli nie czyni on z najmu głównego źródła dochodu, ma prawo do zastosowania 8,5% stawki podatku dochodowego.