Wydatki na eksploatację mieszkania jako koszty uzyskania przychodów z działalności gospodarczej

Wydatki związane z eksploatacją lokalu mieszkalnego mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w działalności gospodarczej, jeśli lokal jest wykorzystywany na potrzeby tej działalności. Publikacja omawia przypadki wykorzystania mieszkania przez podatnika planującego otwarcie działalności edukacyjnej z udzielaniem korepetycji z matematyki. Przedstawia również stan prawny oraz stanowisko organu interpretującego w kwestii zaliczania wydatków związanych z eksploatacją mieszkania do kosztów podatkowych.

Tematyka: wydatki na eksploatację mieszkania, koszty uzyskania przychodów, działalność gospodarcza, zaliczenie kosztów do podatku, proporcjonalność wydatków, interpretacja podatkowa

Wydatki związane z eksploatacją lokalu mieszkalnego mogą stanowić koszt uzyskania przychodów
w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie, w jakim lokal jest wykorzystywany na potrzeby tej
działalności. Nie jest przy tym konieczne wyodrębnienie pomieszczenia, w którym prowadzona jest
działalność gospodarcza.
Stan faktyczny
Podatnik jest zatrudniony w liceum ogólnokształcącym na stanowisku nauczyciela matematyki. Jest właścicielem
mieszkania, w którym mieszka, zakupionego z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, który spłaca jako osoba
prywatna.
Podatnik rozważa otwarcie działalności gospodarczej w zakresie pozaszkolnych form edukacji (udzielania korepetycji
z matematyki). Korepetycje udzielane będą tylko w tym mieszkaniu, w pokoju przeznaczonym do pracy (dalej:
gabinet). Uczniowie korzystający z lekcji będą korzystać z przejścia w korytarzu oraz z toalety. W ramach
świadczonych usług edukacyjnych jako integralną część świadczonej usługi podatnik zamierza częstować swoich
uczniów napojami oraz przekąskami przygotowanymi w kuchni.
Wszystkie wymienione pomieszczenia (gabinet, korytarz, toaleta i kuchnia) oprócz wykorzystywania na potrzeby
usług edukacyjnych będą jednocześnie wykorzystywane do prywatnych potrzeb podatnika lub na potrzeby
wynikające ze stosunku pracy z liceum ogólnokształcącym (przygotowanie się do zajęć prowadzonych w szkole,
prowadzenie zajęć zdalnych). Pomieszczenia te będą wykorzystywane przez podatnika w celach zarobkowych
związanych z działalnością gospodarczą także poza czasem lekcji z uczniami, w szczególności do realizowania
czynności takich jak: przygotowanie materiałów do lekcji, sprawdzenie rozwiązań zadań domowych uczniów,
podnoszenie swoich kwalifikacji zawodowych (poprzez udział w kursach online, czytanie literatury fachowej), a także
czynności organizacyjnych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (samodzielne prowadzenie
księgowości, komunikacja z urzędami, czynności związane z promocją świadczonych przez siebie usług). Pozostałe
pomieszczenia znajdujące się w mieszkaniu, czyli sypialnia oraz salon nie będą w żaden sposób związane
z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Podatnik złożył wniosek o wydanie interpretacji podatkowej, pytając, czy może zaliczyć do kosztów podatkowych -
proporcjonalnie do powierzchni mieszkania wykorzystywanej dla celów działalności gospodarczej - wydatki związane
z utrzymaniem i eksploatacją mieszkania: czynsz administracyjny, opłaty za prąd, internet oraz wodę i ogrzewanie
centralne, a także część odsetek od prywatnego kredytu mieszkaniowego oraz amortyzację części lokalu. Zdaniem
podatnika, odpowiedź jest twierdząca.
Stan prawny
W myśl ogólnego przepisu art. 22 ust. 1 PDOFizU „kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu
osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów”.
Jedynym przepisem, który wyraźnie wspomina o sytuacji wykorzystywania mieszkania także do działalności
gospodarczej jest art. 22f ust. 4 PDOFizU, zgodnie z którym jeżeli tylko część nieruchomości jest wykorzystywana do
prowadzenia działalności gospodarczej, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości
początkowej nieruchomości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia
działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości.
Stanowisko organu interpretującego
Organ uznał, że stanowisko podatnika jest prawidłowe, uzasadniając to następująco. W przypadku wykorzystywania
w działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego pomiędzy kosztami jego używania i eksploatacji a prowadzoną
działalnością istnieje niezbędny związek przyczynowo-skutkowy między wydatkami a przychodem z tej działalności.
Wydatki te mogą zatem, co do zasady, stanowić koszt uzyskania przychodów. Należy jednak zaznaczyć, że wydatki
związane z używaniem i eksploatacją lokalu mieszkalnego mogą stanowić koszt uzyskania przychodów
w prowadzonej działalności gospodarczej jedynie w takim zakresie, w jakim lokal jest wykorzystywany na potrzeby tej
działalności.
Przepisy nie uzależniają możliwości zaliczenia tego rodzaju wydatków do kosztów uzyskania przychodów od
wyodrębnienia - w dosłownym (fizycznym) sensie - pomieszczenia, w którym prowadzona jest działalność

gospodarcza. Podatnik powinien określić, jaka część lokalu mieszkalnego faktycznie służy prowadzonej przez niego
działalności gospodarczej, i wówczas może w odpowiednim udziale i w odpowiedniej proporcji zaliczyć poniesione
wydatki do kosztów podatkowych. Dotyczy to:
- wydatków na czynsz administracyjny, opłat za prąd, internet oraz wodę i ogrzewanie centralne;
- odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej nieruchomości (od momentu ujęcia środka trwałego w ewidencji
środków trwałych);
- odsetek od rat kredytu hipotecznego (pod warunkiem ich faktycznego zapłacenia na rzecz banku).

Komentarz
Interpretacja jest wielce korzystna dla podatnika. Korzystniejsza być nie może. Niewykluczone, że Dyrektor KIS
zachwycił się tym, że nauczyciel chce odprowadzać podatek od udzielanych korepetycji. Wszak tajemnicą
poliszynela jest to, że często prywatne korepetycje udzielane są w szarej strefie - bez zgłaszania osiąganego
przychodu do opodatkowania. Piszemy o tym dlatego, że fiskus zajmuje z reguły ostrzejsze stanowisko wobec
wydatków czynionych na mieszkanie wykorzystywane do celów mieszanych. Można napotkać przy tym tezę, że przy
określaniu proporcji, w jakiej można rozpoznawać koszty, należy uwzględniać tylko powierzchnię, która służy
wyłącznie do działalności gospodarczej (np. interpretacja z 28.3.2017 r., 1462-IPPB1.4511.120.2017.1.MJ,
).
Zauważmy, że w rozpatrywanej sprawie powierzchni takiej nie ma.
Można napotkać też twierdzenie, że zaliczenie wydatków do kosztów podatkowych zależy od tego, by podatnik
w ramach podatku od nieruchomości zadeklarował część mieszkania jako objętą stawką przewidzianą dla
nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, czyli stawką zdecydowanie najwyższą.
Nie należy więc ślepo kierować się powyższą interpretacją, bo przecież formalnie chroni ona tylko naszego
nauczyciela matematyki. Co należy robić? Nie od rzeczy byłoby pójść w jego ślady, czyli także złożyć wniosek
o wydanie indywidualnej interpretacji, a gdy byłaby mniej korzystna od powyższej - zaskarżyć ją do sądu.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 25.9.2020 r., 0112-KDIL2-2.4011.535.2020.1.IM

Zgodnie z interpretacją organu podatkowego, wydatki związane z eksploatacją mieszkania mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej, jeśli istnieje związek przyczynowo-skutkowy między wydatkami a przychodem z tej działalności. Warto zwrócić uwagę, że proporcjonalność wydatków do powierzchni wykorzystywanej do działalności jest kluczowa.