VAT od sprzedaży prywatnego gruntu deweloperowi

Tematyka: VAT, sprzedaż, nieruchomość, działalność gospodarcza, interpretacja podatkowa, WSA Łódź, orzecznictwo, opodatkowanie, granica działalności gospodarczej

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą być uznawane za prowadzenie
działalności gospodarczej. Udzielenie przyszłemu nabywcy upoważnienia do wykonywania czynności
dotyczących zbywanej nieruchomości nie uzasadnia - samo w sobie - traktowania zbywcy jako
dokonującego sprzedaży w ramach działalności gospodarczej.
Stan faktyczny
Podatniczka jest lekarką i prowadzi działalność gospodarczą w formie indywidualnej praktyki lekarskiej. W 1997 r.
wraz z mężem nabyła grunt w celu powiększenia posiadanego już gospodarstwa rolnego. Następnie małżonkowie
wprowadzili rozdzielność majątkową i grunt ten stał się wyłączną własnością podatniczki.
W 2019 r. podatniczka zawarła ze spółką z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży tego gruntu. Strony postanowiły, że
od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy sprzedaży kupującemu przysługiwać będzie prawo
dysponowania nieruchomością do celów budowlanych, to jest do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń,
uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów
niezbędnych dla potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację
inwestycji na tej nieruchomości. W szczególności, nabywca doprowadzi do podziału nieruchomości na kilka działek.
Podatniczka udzieliła pełnomocnictwa osobom fizycznym wskazanym przez spółkę z prawem udzielania dalszych
pełnomocnictw do występowania i uzyskiwania wszelkich warunków technicznych, decyzji administracyjnych i innych
dokumentów. Strony uzgodniły ponadto, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 14 dni po
wezwaniu sprzedającej przez kupującego do zawarcia umowy sprzedaży. Natomiast cena będzie korygowana
o wynikający z komunikatów GUS wskaźnik wzrostu cen towarów i usług.
W tym stanie rzeczy podatniczka złożyła wniosek o wydanie interpretacji podatkowej, pytając, czy powyższa
sprzedaż podlega podatkowi VAT. Zdaniem podatniczki, nie podlega. We wniosku podatniczka podała dodatkowo, że
nieruchomość nie była wykorzystywana przez nią w działalności gospodarczej i nie była wprowadzona do ewidencji
środków trwałych. Służyła do działalności rolniczej (produkcji krzewów ozdobnych), czyli do działalności zwolnionej
z VAT, która została zresztą zakończona w 2018 r. Podatniczka dodała, że nie zamierza zajmować się w przyszłości
zbywaniem nieruchomości w sposób częstotliwy, a opisana nieruchomość nie była nigdy dzielona na mniejsze działki
w celu ich późniejszej odsprzedaży.
Organ interpretujący uznał jednak, że opisana czynność podlega podatkowi, wobec czego podatniczka zaskarżyła
interpretację do sądu.
Stan prawny
Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega wyłącznie działalność gospodarcza, czyli w myśl szerokiej definicji zawartej
w art. 15 ust. 2 VATU wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców. Działalność gospodarcza
obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych
i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jet to jedyna wchodząca tu w grę regulacja prawna.
Stanowisko WSA w Łodzi
Sąd przyznał rację podatniczce i uchylił zaskarżoną interpretację. Przypomniał, że z orzecznictwa TSUE wynika, że
czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za
prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych sprawie nie ma
charakteru decydującego, gdyż dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców
i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach
marketingowych i nie należą one do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przy ocenie działalności
osoby sprzedającej nieruchomości należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się
z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym.
W tym świetle nie można aktywności podatniczki w zakresie zbycia nieruchomości uznać za porównywalną do
aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Podatniczka z własnej inicjatywy nie
dokonywała żadnych działań i nakładów finansowych na spornej nieruchomości, zaś działania podjęte z inicjatywy
nabywcy służyły wyłącznie do realizacji jego własnych celów i pozostawały bez wpływu na cenę nieruchomości.
Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej
nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie właścicielowi. Jednocześnie chciał się

upewnić, czy na nieruchomości będzie mógł zrealizować swój cel, co przecież jest całkowicie uzasadnione.
W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem tej nieruchomości. Stąd wymogi
postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania
pozwoleń, uzgodnień, prowadzenia badań itp.
Podkreślić należy, że czynności te nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez podatniczkę, lecz przez
nabywcę w celu realizacji jego własnych interesów.

Komentarz
Orzecznictwo dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną niedziałającą w ramach
formalnie prowadzonej działalności gospodarczej należy śledzić z uwagą, gdyż granica między zbywaniem majątku
prywatnego a uznaniem, że powtarzające się sprzedaże stanowią już działalność gospodarczą, jest ulotna.
W pierwszym przypadku (sprzedaż prywatna) sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT a na gruncie PIT
zaliczana jest do odrębnego źródła, jakim jest odpłatne zbycie majątku. Organy podatkowe ulotność tej granicy
wykorzystują do jej bezpodstawnego przeciągania na swoją stronę, czego przykładem jest niniejsza sprawa.
Podatniczka dokonała w gruncie rzeczy jednej tylko sprzedaży, a fiskus - o zgrozo - widzi w tym działalność
gospodarczą. Na szczęście sąd wyprostował omawianą granicę, jak należy. Nie mamy wątpliwości co do trafności
omawianego wyroku i po raz kolejny martwimy się wręcz ślepym fiskalizmem organu podatkowego. Wszelkie
okoliczności sprawy wskazują, że podatniczka nie podjęła żadnej aktywności handlowej, która zbliżałaby ją do
sprzedawcy profesjonalnego. Wszystkie czynności dotyczące nieruchomości, w tym jej podział, wykonywane były
wyłącznie na rzecz nabywcy i podatniczce nie przynosiły niczego. Cena sprzedaży była uzgodniona z góry i nie
zależała od tego, jakim czynnościom zostanie poddana nieruchomość.
Na nieszczęście, można napotkać wyroki WSA, które w podobnych okolicznościach przyznają rację fiskusowi, a więc
przypisują Kowalskim - nieprzedsiębiorcom działalność gospodarczą (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 11.3.2020 r.,
I SA/Gd 2200/19,
; wyrok WSA w Warszawie z 26.4.2019 r., III SA/Wa 2798/18,
). Jest to jednak
mniejszościowy kierunek orzeczniczy.

Wyrok WSA w Łodzi z 3.9.2020 r., I SA/Łd 877/19

Granica między sprzedażą majątku prywatnego a działalnością gospodarczą jest subtelna i wymaga uwagi. Sąd przyznał rację podatniczce, kwestionując interpretację fiskusa. Orzecznictwo w tej materii jest istotne dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Wyrok WSA w Łodzi wyraźnie rozróżnił działalność gospodarczą od prywatnej sprzedaży nieruchomości.