Odwilż w zakresie opodatkowania najmu

W obliczu licznych zmian w przepisach podatkowych z początkiem 2021 r. pojawiają się propozycje korzystne dla podatników wynajmujących nieruchomości. Ewolucja praktyki podatkowej otwiera nowe możliwości, nawet dla działalności gospodarczej związanej z najmem. Zmiany w przepisach podatkowych oraz interpretacje indywidualne organów podatkowych mają istotny wpływ na opodatkowanie najmu nieruchomości zarówno od dochodów jak i od VAT.

Tematyka: podatki, opodatkowanie najmu, zmiany przepisów podatkowych, interpretacje podatkowe, działalność gospodarcza, VAT

W obliczu licznych zmian w przepisach podatkowych, jakie zastały nas na początku 2021 r. są też propozycje
niewątpliwie pozytywne. A gdy jeszcze zbiegają się one z korzystną dla podatników praktyką podatkową to
już w ogóle mamy do czynienia z sytuacją wyjątkowo optymistyczną. Są takie sytuacje. Po latach
nieporozumień i wątpliwości interpretacyjnych wydaje się, że przynajmniej częściowo odetchnąć mogą
podatnicy, którzy w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wynajmują nieruchomości,
zwłaszcza na cele mieszkaniowe.
Ta właśnie grupa cierpiała bowiem ze względu na wyjątkowo liczne możliwe kombinacje zasad opodatkowania tego
rodzaju działalności. Na gruncie podatków dochodowych szczególnie dużo kontrowersji rodziła przez lata możliwość
opodatkowania przychodów z tytułu najmu w sposób zryczałtowany. Czynnikiem blokującym taką możliwość była
treść załącznika 2 do ustawy z 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1905 ze zm., dalej: RyczałtU), zgodnie z którym zasady
zryczałtowane nie znajdowały zastosowania do przychodów z tytułu wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami
własnymi lub dzierżawionymi.
Teoretycznie więc, ze zryczałtowanych zasad nie mogli korzystać podatnicy, którzy wykazywali pewnego rodzaju
zorganizowany i ciągły charakter działalności w zakresie najmu. Dotyczyła ta zasada zwłaszcza podmiotów, które
zawierały umowy o współpracy z firmami zarządzającymi nieruchomościami (np. w celu udostępniania lokali
w ramach tzw. najmu krótkoterminowego). Zdaniem organów podatkowych, taka aktywność nosiła znamiona
zarządzania nieruchomościami własnymi w sposób wskazujący na prowadzenie działalności gospodarczej. A to
wykluczało możliwość opodatkowania ryczałtem. Przynajmniej teoretycznie.
Ewolucja praktyki na gruncie podatku dochodowego
Jeszcze u schyłku obowiązywania poprzednich przepisów, organom podatkowym zdarzało się przyjmować nieco
bardziej liberalną postawę. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 14.1.2021 r., 0115-
KDIT1.4011.762.2020.2.MN (a więc wydanej na podstawie wniosku złożonego jeszcze na "starych przepisach")
Dyrektor KIS zgodził się ze stanowiskiem podatnika, że dokonywany przezeń najem mieszkania nie będzie wypełniać
przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej (więc może skorzystać
z opodatkowania zryczałtowanego). To ciekawe, gdyż podatnik udostępniał swoje mieszkanie na cele najmu
krótkoterminowego właśnie za pośrednictwem profesjonalnej agencji, w sposób względnie powtarzalny i względnie
zorganizowany. Choć zdaniem podatnika – nie na tyle, żeby od razu być z tego tytułu przedsiębiorcą. Podniósł on
np., że korzystanie z pośrednika wynika z odległości, jaka dzieli podatnika od lokalu mieszkalnego co uniemożliwia
osobisty kontakt z osobami wynajmującymi mieszkanie. Trudno też zdaniem podatnika mówić o „profesjonalizmie”,
gdy przedmiotem najmu jest jeden lokal o niekoniecznie imponującej powierzchni. Do tego, mieszkanie
wynajmowane jest sezonowo (przeważnie w miesiącach letnich). Założenie działalności gospodarczej wyłącznie dla
najmu tego jednego niewielkiego lokalu byłoby nieekonomiczne i generowałoby dodatkowe obowiązki i koszty.
No i fiskus te argumenty przyjął.
Natomiast wraz z wejściem w życie ustawy z 28.11.2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 2123,
dalej: ZmPDOFizPrRyczU20(2)) nie ma to większego znaczenia. Nawet wykonywany w ramach działalności
gospodarczej najem może bowiem korzystać ze zryczałtowanego opodatkowania na podstawie stawki 8,5%
(przychód do 100.000 PLN) albo 12,5% (nadwyżka przychodów ponad 100.000 PLN) zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4
RyczałtU. Ale to nie koniec dobrych wiadomości.
Korzystniej też na gruncie VAT
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 106 ze
zm., dalej: VATU), ze zwolnienia z VAT korzysta świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele
mieszkaniowe. Przez lata istniały wątpliwości co do możliwości korzystania z ww. zwolnienia w przypadku
wynajmowania lokali co prawda na cele mieszkaniowe – ale nie bezpośrednio osobom fizycznym ale pośrednikom
(np. agencjom nieruchomości czy innym podmiotom gospodarczym, przykładowo spółkom zapewniającym w ten
sposób lokum swoim pracownikom, członkom zarządu, osobom oddelegowanym itp.).

W takiej sytuacji znalazł się jeden z podatników. Z uwagi na zapotrzebowanie powstałe na rynku mieszkaniowym,
zamierzał on wynajmować lokale mieszkalne podmiotom gospodarczym tj. osobom prawnym (spółkom,
stowarzyszeniom, fundacjom) itp. w celu zakwaterowania w nich przez te podmioty swoich pracowników lub osób
współpracujących. Umowy najmu w takim wypadku zastrzegają możliwość realizacji jedynie celu mieszkaniowego.
Podatnik twierdził, że tak rozumiany najem będzie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe niezależnie od tego, że stroną
umowy będzie podmiot inny niż rzeczywiście zajmujący dany lokal. W interpretacji indywidualnej z 29.12.2020 r.,
0114-KDIP1-1.4012.757.2020.1.MKA Dyrektor KIS taki pogląd podzielił. Uznał bowiem, że w opisywanych
okolicznościach, biorąc pod uwagę również zapisy umowne, za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki
wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU.

Komentarz
Zarówno omawiane w niniejszym opracowaniu nowe przepisy jak i kształtująca się praktyka podatkowa są
niewątpliwie korzystne. Oczywiście należy pamiętać o tym, że skutki płynące z obydwu ww. interpretacji nie
podlegają kumulacji. Najem krótkoterminowy nie korzysta bowiem ze zwolnienia z VAT lecz podlega opodatkowaniu,
wydaje się że na podstawie 8% stawki VAT zgodnie z poz. 47 załącznika nr 3 do VATU jako usługi związane
z zakwaterowaniem. Choć gdy stroną umowy jest pośrednik (operator), sprawa nie jest tak oczywista, co wynika
chociażby z interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 29.6.2020 r., 0114-KDIP1-1.4012.191.2020.2.EW.
Oczywiście też nie zawsze klasyfikacja wynikająca z ww. interpretacji jest korzystna. Będzie tak np. gdy właściciel
nieruchomości ponosi wysokie koszty, niepodlegające przecież rozliczeniu na gruncie RyczałtU. Podobnie,
w przypadku działalności zwolnionej z VAT, odliczeniu nie podlega podatek naliczony związany z ponoszonymi
wydatkami.
Clue omawianych przepisów to jednak opcja wyboru, przynajmniej na gruncie podatków dochodowych. W dobie
lawiny nowych przepisów podatkowych, które z zasady utrudniają podatnikom życie, to pozytywna jaskółka. A do
wiosny już całkiem niedaleko.

Zmiany w przepisach podatkowych oraz interpretacje organów podatkowych otwierają nowe możliwości opodatkowania najmu nieruchomości, zarówno od dochodów jak i od VAT. Kluczowe jest zrozumienie przepisów oraz indywidualnych interpretacji podatkowych w kontekście prowadzonej działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości.