Fiskus musi udowodnić sprzedaż w ramach działalności gospodarczej

W publikacji omawiana jest sprzedaż nieruchomości w kontekście działalności gospodarczej. Właściciel działki zgłosił się do fiskusa z pytaniem o opodatkowanie transakcji. Fiskus a Krajowa Informacja Skarbowa mieli odmienne stanowiska co do kwalifikacji przychodu. Sprawa trafiła do sądu, który wskazał, że granica między przychodami z odpłatnego zbycia nieruchomości a przychodami z działalności gospodarczej jest płynna.

Tematyka: nabywca działki, sprzedaż nieruchomości, działalność gospodarcza, podatek dochodowy, granica przychodów, Krajowa Informacja Skarbowa, sąd administracyjny, wyrok WSA Poznań

Granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane, jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości,
od przychodów ze zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, ma charakter
płynny.
Stan faktyczny
Właściciel działki chciał sprzedać grunt. W związku z wątpliwościami na tle podatkowym wystąpił do fiskusa
z wnioskiem o interpretację. Wyjaśnił w nim, że nabył wskazaną nieruchomość na podstawie umowy przekazania
gospodarstwa rolnego w 1988 r., będąc wówczas w związku małżeńskim, jednak nabycie przedmiotu umowy
nastąpiło z majątku odrębnego. Umowę dodatkową (aneks) w tym samym roku podpisała również małżonka, na
mocy czego stała się współwłaścicielką działki. Mężczyzna zaznaczył, że nieruchomość jest wolna od obciążeń i nie
jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w miejscowym studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego została oznaczona jako tereny rozwojowe jednostki osadniczej, w tym
zabudowy mieszkaniowej i usług. Wyjaśnił też, że nie jest czynnym podatnikiem VAT, ani nie prowadzi działalności
gospodarczej.
Działka, będąca przedmiotem interpretacji została podzielona na dwie części. Przed planowaną sprzedażą była
użytkowana rolniczo, a częściowo stanowiła niewykorzystywane nieużytki rolne. Od dnia zawarcia umowy
przedwstępnej przez trzy miesiące nieruchomość była wynajmowana przyszłemu nabywcy, w celu wystąpienia przez
niego o uzyskanie pozwoleń związanych z inwestycją infrastrukturalną. Sam podatnik nie podejmował działań takich
jak zmiana przeznaczenia terenu. Nie występował o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Mężczyzna
wskazał również, że nie podejmował działań marketingowych, a nabywca działki zgłosił się do niego sam. Posiada
jeszcze inne działki, ale nie ma w planach ich sprzedaży. Kierując pytanie do skarbówki chciał dowiedzieć się, czy
będzie zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych od transakcji
sprzedaży nieruchomości. W jego opinii sprzedaż omówionej nieruchomości powinna być traktowana jako zbycie
w charakterze prywatnym, a jako taka powinna zostać zwolniona z PIT, ponieważ od jej nabycia minęło ponad pięć
lat.
Stanowisko KIS
Fiskus był jednak innego zdania. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, że w omawianej sytuacji za
sprawą dokonanej transakcji może powstać przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej
(art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1426
ze zm.; dalej: PDOFizU) albo z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy. Przychód uzyskany
ze sprzedaży nieruchomości może zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wskazanym ostatnio
przepisem spełnione powinny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki. Po pierwsze odpłatne zbycie
nieruchomości nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej. Po drugie zbycie to musi zostać
dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
wybudowanie.
Organ stwierdził, że aktywność skarżącego oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń wykraczają poza ramy czynności
związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości. Skoro
podatnik podjął zespół konkretnych działań wykonywanych w sposób organizowany i ciągły oraz ukierunkowanych na
osiągniecie przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki, uzyskany przychód należy zakwalifikować do
przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Płynna granica przychodów
Mężczyzna zaskarżył wydaną interpretację wskazując na to, że skarbówka nie wskazała, na czym miałby polegać
zespół jego działań, podjętych w ocenie organu w sposób zorganizowany i ciągły. Wojewódzki Sąd Administracyjny
w Poznaniu w wyroku z 31.3.2021 r., I SA/Po 851/20,
stanął po stronie skarżącego. Uchylając wydaną
interpretację sąd zaznaczył, że „granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane, jako przychody
z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU), od przychodów ze zbycia nieruchomości
w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PDOFizU), ma charakter płynny.
Wątpliwości w szczególności mogą dotyczyć sytuacji, w których podatnik sam nie definiuje czynności polegających
na odpłatnym zbywaniu nieruchomości, jako podejmowanych przez niego w ramach działalności gospodarczej.
Z tych też względów na właściwą kwalifikację przychodów wpływa całokształt okoliczności poprzedzających
i towarzyszących zbyciu nieruchomości (...)”. Organ dodał, że „by na podstawie art. 5a pkt 6 czy art. 10 ust. 1 pkt 3
i pkt 8 PDOFizU możliwe było ustalenie granicy między działalnością gospodarczą a odpłatnym zbyciem składników

majątku osobistego, konieczne jest przeprowadzenie całościowej i szczegółowej analizy czynności (działań)
podejmowanych przez dany podmiot”.
Wyrok WSA w Poznaniu z 31.3.2021 r., I SA/Po 851/20,

Wyrokiem WSA w Poznaniu z 31.3.2021 r. uchylono interpretację fiskusa, potwierdzając płynną granicę między przychodami z odpłatnego zbycia nieruchomości a przychodami z działalności gospodarczej. Konieczna jest szczegółowa analiza działań podejmowanych przez podmiot w celu właściwej kwalifikacji przychodów.