Źródło przychodu osoby fizycznej z najmu

Okoliczność, że podatnik wynajmuje więcej niż jedno mieszkanie, nie oznacza sama w sobie, że źródłem przychodu z najmu jest działalność gospodarcza. Publikacja omawia kwestię rozgraniczenia między najmem prywatnym a profesjonalnym oraz interpretację organu podatkowego w kontekście definicji działalności gospodarczej. Przedstawiono stan faktyczny oraz stan prawny dotyczący opodatkowania najmu prywatnego w Polsce, wraz z analizą orzeczenia sądu administracyjnego.

Tematyka: najem prywatny, działalność gospodarcza, opodatkowanie, ryczałt, sąd administracyjny, interpretacja podatkowa, najem mieszkania, źródło przychodu, orzecznictwo, definicja działalności gospodarczej, podatek dochodowy, najemodawca, lokator, inwestycja, zarobki, dochód, fiskus, kwalifikacja podatkowa

Okoliczność, że podatnik wynajmuje więcej niż jedno mieszkanie, nie oznacza sama w sobie, że źródłem
przychodu z najmu jest działalność gospodarcza.
Stan faktyczny
Podatnik od czterech lat mieszka wraz z żoną i dzieckiem w Szwajcarii i jest szwajcarskim rezydentem podatkowym.
Małżonkowie nie prowadzą w Polsce żadnej działalności gospodarczej.
W ciągu ostatnich dwóch lat małżonkowie wynajmują lokale mieszkalne w Polsce na rzecz osób fizycznych
nieprowadzących działalności gospodarczej, wyłącznie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych tych osób.
Małżonkowie na koniec 2019 r. dysponowali trzema mieszkaniami, a w 2020 r. wynajmują cztery mieszkania.
Wszystkie wynajmowane mieszkania zostały nabyte w trakcie trwania małżeństwa i wchodzą w skład majątku
wspólnego. Najem został zgłoszony do opodatkowania w Polsce na zasadzie tzw. najmu prywatnego w formie
ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jako podatnik z tego tytułu został zgłoszony podatnik.
Małżonkowie zawierają umowę z podmiotem zajmującym się pośrednictwem w wynajmie nieruchomości. Podmiot ten
znajduje konkretnego najemcę, a umowa najmu jest zawierana pomiędzy małżonkami (reprezentowanymi na
podstawie pełnomocnictwa przez pośrednika) a poszczególnymi najemcami. Za kontakt z najemcą i obsługę najmu
odpowiada pośrednik.
Wynajmowane mieszkania zostały zakupione z własnych środków pieniężnych małżonków na rynku wtórnym. Lokale
te stanowią ich majątek prywatny, zostały nabyte do majątku wspólnego. Małżonkowie traktują zakup oraz najem
lokali mieszkalnych jako inwestowanie posiadanych środków pieniężnych, którego celem jest zabezpieczenie sytuacji
finansowej i mieszkaniowej rodziny. W związku z tym docelowo liczba wynajmowanych lokali mieszkalnych będzie
się zmniejszała z uwagi na przesuwanie poszczególnych lokali darowiznami na rzecz członków najbliższej rodziny.
Najem ten nie jest traktowany jako główne źródło utrzymania rodziny, ponieważ jest nim praca zarobkowa
w Szwajcarii.
Podatnik złożył wniosek o wydanie interpretacji podatkowej, pytając, czy prawidłowo wybrał formę opodatkowania,
czyli ryczałt od najmu prywatnego.
Organ interpretujący uznał, że stanowisko podatnika jest nieprawidłowe. Zdaniem organu, podany stan faktyczny
spełnia definicję działalności gospodarczej, która powinna być przyjęta jako źródło przychodu.
Podatnik zaskarżył interpretację do sądu.
Stan prawny
Rozgraniczenie między najmem prywatnym a profesjonalnym dokonywane jest w oparciu o art. 5a pkt 6 ustawy
z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1426, dalej: PDOFizU)
zawierający definicję, w myśl której na gruncie PIT działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza,
budowlana, handlowa lub usługowa, prowadzona we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób
zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów.
Przepisy nie zawierają natomiast definicji najmu (dzierżawy) jako odrębnego źródła przychodu.
Stanowisko WSA w Gliwicach
Sąd przyznał rację podatnikowi. Powołując się na dotychczasowe orzecznictwo, wypowiedział tezę, że jeśli podatnik:
1. nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie
zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć działalności gospodarczej;
2. nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku;
3. nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb
potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki
posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup lokali, które następnie wynajmuje;
to nie można uznać, że mieszkania i ich najem związane są z działalnością gospodarczą. W niniejszej sprawie każdy
z trzech punktów jest spełniony, a więc nie może być wątpliwości co do przyjęcia najmu nieprofesjonalnego.

Nie ma żadnych podstaw do podważania tego, że lokale mieszkalne stanowią majątek prywatny i że małżonkowie
traktują zakup oraz wynajem lokali mieszkalnych jako inwestowanie posiadanych środków pieniężnych, którego
celem jest zabezpieczenie rodziny.

Komentarz
Wszyscy wynajmujący więcej niż jeden lokal mieszkalny nie w ramach działalności gospodarczej powinni mieć takie
orzeczenia jak powyższe pod ręką, bo, niestety zachodzi prawdopodobieństwo, że fiskus skłonny będzie imputować
im prowadzenie działalności gospodarczej. Oczywiście, niekiedy taka kwalifikacja jest uzasadniona, zwłaszcza gdy
w grę wchodzi wiele lokali, na dobitkę wynajmowanych krótkoterminowo, ale wydaje się, że częściej pretensje fiskusa
są nieuzasadnione, gdyż wystarczającą płachtą dla tego byka jest to, że podatnik wynajmuje więcej niż jeden lokal.
A to jednak nie może wystarczać do przyjmowania działalności gospodarczej - zob. trzy punkty wskazane przez sąd.
Szkoda, że nie jest to oczywiste dla przedstawicieli fiskusa.
Okoliczność, iż podatnik od dawna rezyduje w Szwajcarii nie jest, naszym zdaniem, okolicznością przesądzającą
sprawę. Oczywiście, łatwiej jest zbić tezę o prowadzeniu w Polsce działalności gospodarczej, jeśli osoba w Polsce
w ogóle nie mieszka, tym niemniej nie mamy wątpliwości, że także podatnik mieszkający w Polsce w tych samych
okolicznościach najmu ma prawo do uznania, że źródłem przychodu jest najem.
Dodajmy, że od 1.1.2021 r. zrównano stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych od najmu prywatnego
i profesjonalnego (prowadzonego w ramach działalności gospodarczej), co omawianą kontrowersję łagodzi, tym
niemniej ze względu na możliwe skutki uboczne zdecydowanie warto ubiegać się o ustalenie, że źródłem przychodu
jest najem a nie działalność gospodarcza.

Wyrok WSA w Gliwicach z 4.2.2021 r., I SA/Gl 1166/20,

Wszyscy wynajmujący więcej niż jeden lokal mieszkalny nie w ramach działalności gospodarczej powinni mieć takie orzeczenia jak powyższe pod ręką, aby uniknąć nieuzasadnionych zarzutów fiskusa. Okoliczność, iż podatnik od dawna rezyduje za granicą, nie jest decydująca dla kwalifikacji źródła przychodu. Zmiana stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych od najmu łagodzi kontrowersje, ale konieczne jest staranne rozgranicowanie między najmem a działalnością gospodarczą.