Ulga mieszkaniowa a cesja umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska a cesja umowy deweloperskiej - analiza przypadku mężczyzny, który sprzedał prawa do lokalu mieszkalnego przed jego odbiorem. Sprawdzenie możliwości skorzystania z ulgi podatkowej w kontekście kosztów poniesionych przy cesji umowy deweloperskiej oraz ich zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu.

Tematyka: umowa deweloperska, cesja umowy deweloperskiej, ulga podatkowa, podatek dochodowy, koszty uzyskania przychodu

Przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału,
a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia
na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu.
Z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej wystąpił mężczyzna, który najpierw zawarł
z deweloperem umowę na budowę mieszkania, a kilka lat później postanowił sprzedać prawa do lokalu.
W „międzyczasie” podatnik wraz z żoną spłacił 4 z 5 rat, do wniesienia których był zobowiązany względem
dewelopera. Lokal mieszkalny był już wybudowany w chwili zawierania przez mężczyznę cesji umowy, jednak wciąż
nie został odebrany, ponieważ w planach inwestora już wcześniej pojawił się pomysł na zbycie praw do
nieruchomości. Z zawarciem cesji wiązało się uzyskanie przez podatników kwoty ponad 200 tys. zł, czego ok. ¾
stanowiło równowartość wpłaconych przez nich rat, a pozostała suma (46 tys. zł) stanowiła dodatkowe
wynagrodzenie. Sprzedający mieszkanie w całości przeznaczyli te środki na remont i wykończenie innego lokalu
mieszkalnego, które nabyli na prywatne cele mieszkaniowe. Nieruchomość tę kupili od tego samego dewelopera.
W związku z takim przebiegiem spraw, podatnik chciał upewnić się, że może skorzystać z ulgi podatkowej
przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U.
z 2020 poz. 1426; dalej: PDOFizU). Ponadto zapytał fiskusa, czy poniesione koszty związane z zawarciem umowy
deweloperskiej, umowy cesji, a także związane z pośrednictwem w obrocie nieruchomością może zaliczyć do
kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 22.4.2021 r, 0115-KDIT1.4011.989.2020.2.MN,

przyznał podatnikowi rację tylko częściowo. Zdaniem skarbówki faktycznie poniesione przez niego koszty można
uznać za koszty uzyskania przychodu. W kwestii możliwości skorzystania z ulgi podatkowej organ był jednak innego
zdania niż wnioskodawca. Zdaniem skarbówki przychód z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest
tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów
w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU. Przedmiotem umowy deweloperskiej nie
jest bowiem przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania
budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw
niezbędnych do korzystania z tego lokalu.
W opinii fiskusa sprzedaż przez wnioskodawcę ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej
podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z praw majątkowych, o których
mowa w art. 18 PDOFizU. Powyższa argumentacja w ocenie skarbówki przesądza o tym, że mężczyzna nie jest
uprawniony (w sytuacji przeznaczenia uzyskanego przychodu na remont lokalu mieszkalnego) do zastosowania
wobec osiągniętych dochodów zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU, ponieważ zwolnienie to
odnosi się wyłącznie do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10
ust. 1 pkt 8 lit. a-c) PDOFizU.
Interpretacja Dyrektora KIS z 22.4.2021 r., 0115-KDIT1.4011.989.2020.2.MN,

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji stwierdził, że koszty związane z umową deweloperską i cesją mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Jednakże przychód z cesji umowy deweloperskiej nie kwalifikuje się do ulgi podatkowej przewidzianej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.