Odsetki od kredytu to koszty wytworzenia lokalu

Odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na wytworzenie lokalu mieszkalnego stanowią koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że środki poniesione na remont lokalu oraz na odsetki od kredytu są kosztami wytworzenia. Publikacja omawia kwestie podatkowe związane z nabyciem i zbyciem nieruchomości oraz interpretacje organów podatkowych i sądów administracyjnych.

Tematyka: odsetki od kredytu, koszty wytworzenia lokalu, podatek dochodowy, nabycie nieruchomości, opodatkowanie, orzecznictwo, interpretacje podatkowe, kredyt hipoteczny

Odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na wytworzenie lokalu mieszkalnego, stanowią koszt
uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PDOFizU. Podatnik
nabywając nowy lokal wybudowany na jego zlecenie przez wykonawcę i remontując go, w istocie rzeczy nie
nabył go, lecz wytworzył. W rezultacie środki poniesione na jego remont, a także na odsetki od kredytu, są
kosztami wytworzenia tego lokalu mieszkalnego – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny.
Stan faktyczny
P.K. w 2005 r. zawarł umowę kredytu hipotecznego na nabycie lokalu mieszkalnego w M., co nastąpiło na podstawie
umowy zawartej z deweloperem w 2009 r. W 2013 r. P.K. sprzedał ten udział i zaciągnął kolejny kredyt, a uzyskane
w ten sposób środki przeznaczył na nabycie w 2014 r. mieszkania w W. Naczelnik Urzędu Skarbowego w W.,
określając wysokość zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych za 2013 r. w kwocie
ponad 10 tys. zł z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia, odmówił uznania za
wydatki na własne cele mieszkaniowe spłaty rat i odsetek kredytu z 2013 r. oraz spłaty kredytu z 2005 r., gdyż nie
zostały one zaciągnięte po dniu osiągnięcia przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub nie stanowiły wydatku
z przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości. Organ zakwestionował też wydatki na remont pierwszego
z mieszkań poniesione przed 2009 r.
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w W. utrzymał w mocy orzeczenie organu I instancji. Jak podkreślono, za
moment nabycia mieszkania w M. należało uznać datę zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, zaś
wydatkowanie kwoty z jej zbycia na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup nie stanowiło wydatku na własne cele
mieszkaniowe. Kwota nabycia stanowiła koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży, a zatem nie mogła podwójnie
zmniejszać podstawy opodatkowania - raz jako koszt, drugi raz jako kwota wolna od podatku. Z kolei kredyt na zakup
drugiej nieruchomości został zaciągnięty po dacie uzyskania przychodu ze sprzedaży pierwszej nieruchomości,
dlatego jego spłata nie mogła zostać uznana za wydatek na cel mieszkaniowy.
WSA uchyla zaskarżoną decyzję
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu stwierdzono, że nie ma
racji skarżący, który moment nabycia lokalu w M. wiąże z wydaniem mu lokalu przez dewelopera w 2005 r. Zawarcie
umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, uregulowanie w całości należności za lokal, przekazanie mieszkania
oraz fizyczny odbiór lokalu nie jest równoznaczne z nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci
uzyskania prawa własności do tego mieszkania przez podatnika. Dlatego dopiero od końca roku, w którym w formie
aktu notarialnego ustanowiono odrębną własność lokalu i przeniesiono na skarżącego prawo własności, mógł być
liczony ustawowy termin wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU. W rezultacie zbycie w 2013 r. lokalu w M., czyli
przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowiło źródło przychodu
określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PDOFizU, zaś podstawą opodatkowania był dochód ze sprzedaży mieszkania,
stanowiący przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu wymienione w art. 22 ust. 6c PDOFizU, czyli
udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane
nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W ocenie Sądu,
organy bezpodstawnie odmówiły uwzględnienia nakładów na remont mieszkania poniesionych w latach 2005-2009.
Dla zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu nie ma znaczenia fakt zawarcia
umowy sprzedaży, bowiem przepis wyraźnie odnosi się do posiadania rzeczy. Stwierdzono również, że
nieprawidłowe było niezaliczenie do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na spłatę odsetek od
udzielonego kredytu bankowego, z którego finansowane było nabycie lokalu w M. Skarżący w latach 2005-2013
dokonywał spłat zaciągniętego kredytu, w tym należnych odsetek, co świadczy o tym, iż w 2005 r. nie posiadał
odpowiednich środków własnych na nabycie lokalu mieszkalnego i bez poniesienia kosztów związanych z kredytem
nie doszłoby do nabycia prawa własności lokalu. Zdaniem Sądu, odsetki od kredytu, o ile został on zaciągnięty na
nabycie mieszkania, stanowią udokumentowane koszty nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c PDOFizU.
W przypadku finansowania zakupu mieszkania z kredytu, faktyczny koszt będzie niewątpliwie wyższy, niż
w przypadku finansowania ze środków własnych.
NSA o opodatkowaniu
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną organu. W uzasadnieniu wyroku wskazano na
rozbieżności w orzecznictwie dotyczące możliwości uznania za koszty uzyskania przychodu kosztów
odsetek i prowizji związanych z kredytem zaciągniętym na sfinansowanie nabycia nieruchomości (zob. wyrok
NSA z 19.10.2017 r., II FSK 2570/15,
; wyrok NSA z 23.2.2017 r., II FSK 243/15,
; wyrok NSA
z 11.10.2012 r., II FSK 343/11,
) oraz opowiedziano się za poglądem, że odsetki od kredytu są kosztami

wytworzenia lokalu. Mieszkanie w M. od 2005 r. znajdowało się w posiadaniu skarżącego, który od tego momentu
ponosił wydatki na remont i nabył ten lokal ze środków uzyskanych z umowy kredytu hipotecznego. W rezultacie
nabycie mieszkania przez skarżącego było wytworzeniem lokalu mieszkalnego, a nie tylko nabyciem. Naczelny Sąd
podkreślił, że „wytworzenie” nie musi wiązać się z wykonawstwem czegoś przez podatnika, wystarczające
jest bowiem, że wytworzenie nastąpiło staraniem podatnika. Zgodnie z art. 30e PDOFizU, opodatkowaniu
podlega dochód, w sytuacji, gdy podatnik finansuje nabycie nieruchomości z kredytu i w związku z tym
uiszcza odsetki, jego faktyczny dochód ze sprzedaży nieruchomości jest niższy niż podatnika, który nabycie
finansował ze środków własnych. Dlatego należy uznać, że dla podatnika niedysponującego środkami
własnymi, koszt nabycia lokalu mieszkalnego będą stanowiły elementy wynagrodzenia kredytodawcy,
zwłaszcza w przypadku kredytu hipotecznego, czyli kredytu przyznawanego na konkretny cel - zakup
konkretnej nieruchomości.
Wyrok NSA z 4.3.2021 r., II FSK 60/21

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego są udokumentowanymi kosztami nabycia. NSA oddalił skargę organu w sprawie uznania odsetek i prowizji związanych z kredytem za koszty uzyskania przychodu. Publikacja analizuje orzecznictwo dotyczące opodatkowania odsetek od kredytu oraz interpretacje dotyczące finansowania nabycia nieruchomości.