Kiedy najem ma charakter działalności gospodarczej?

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i innych umów podobnego rodzaju mogą być zaliczane do działalności gospodarczej, co ma istotne konsekwencje podatkowe. Artykuł omawia spór sądowy dotyczący opodatkowania nieruchomości wynajmowanych przez małżeństwo Adamowiczów oraz wyjaśnia warunki, które decydują o kwalifikacji najmu jako działalności gospodarczej. Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego może stanowić precedens w podobnych sprawach.

Tematyka: najem, działalność gospodarcza, podatek, Naczelny Sąd Administracyjny, opodatkowanie, najem mieszkań, spór podatkowy

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są
zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 PDOFizU, chyba, że
stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku
związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zakończył się sądowy spór pomiędzy skarbówką a Magdaleną Adamowicz (żoną tragicznie zmarłego prezydenta
Gdańska, Pawła Adamowicza). Chodziło o podatek od nieruchomości, które wynajmowała jeszcze wraz z mężem.
Jak w przypadku wielu innych osób oferujących mieszkania na wynajem, fiskus zarzucił kobiecie, że bezprawnie
stosowała na potrzebę rozliczenia przychodów z najmu prywatnych nieruchomości ryczałt od przychodów
ewidencjonowanych (8,5%). W ocenie organów podatkowych w omawianym przypadku nie miał miejsca najem
prywatny, a działalność gospodarcza, co przesądzało o braku możliwości skorzystania z preferencyjnej stawki.
Należy przy tym podkreślić, że w momencie, kiedy rozgorzał spór, obowiązujące przepisy nie dopuszczały
możliwości stosowania rozliczenia ryczałtowego przez firmy.
Kobieta zaskarżyła decyzję fiskusa, ale Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku stanął po stronie skarbówki. Po
przeanalizowaniu przypadku państwa Adamowiczów sąd doszedł do wniosku, że prowadzili oni działalność
gospodarczą polegającą na wynajmowaniu mieszkań. W tym celu podejmowali zaplanowane czynności dotyczące
posiadanych lokali, które przekraczały zakres wykonywania prawa własności. W opinii składu orzekającego
w omawianym przypadku zostały spełnione kryteria wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku
dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm., dalej: PDOFizU).
Sprawa została skierowana na wokandę Naczelnego Sądu Administracyjnego (II FSK 2402-2402/19 i II FSK 2998-
2999/18). Skład orzekający formułując swoje stanowisko w omawianej sprawie skupił się na przesłankach
wynikających z uchwały NSA (7) z 24.5.2021 r. w sprawie źródeł przychodu w podatku dochodowym od osób
fizycznych (II FPS 1/21,
), w której stwierdzono, że „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art.
10 ust. 1 pkt 6 PDOFiZU, chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią
wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. To ważne orzeczenie
wyznaczyło dosyć jasno warunki, które przesądzają o tym, czy dany najem może być uznany za wykonywany
w ramach działalności gospodarczej.
W omawianej sytuacji małżeństwo Adamowiczów nie miało w planach wynajmowania mieszkań w wyodrębnionej
działalności gospodarczej. Nieruchomości stanowiły ich majątek prywatny. Żaden z lokali nie został też wprowadzony
np. do ewidencji środków trwałych. Dlatego też w opinii sądu skarżący mieli prawo do opodatkowania ryczałtem
zysków z najmu mieszkań.
To zapewne jedna z pierwszych tego typu spraw, które będą rozstrzygane na korzyść podatników, bowiem
dotychczasowe orzecznictwo w omawianym zakresie było dosyć niejednolite i często zamiast przyczyniać się do
wyjaśnienia spornych kwestii, wiązało się z poczuciem niesprawiedliwości względem wynajmujących oraz
pogłębianiem konfliktów.
Wyrok NSA (II FSK 2402-2402/19 i II FSK 2998-2999/18)

Sprawa podatkowa dotycząca najmu nieruchomości małżeństwa Adamowiczów wyjaśniła, jakie czynniki decydują o kwalifikacji najmu jako działalności gospodarczej. Orzeczenie NSA może wpłynąć na podobne spory podatkowe, zapewniając większą klarowność i sprawiedliwość w opodatkowaniu dochodów z najmu.