Jak opodatkować house flipping?
Sprzedaż nieruchomości będącej składnikiem majątku obrotowego działalności gospodarczej małżonka, przy wydatkach remontowych dokumentowanych wyłącznie na niego, będzie stanowić wyłącznie przychód z tej działalności. Kobieta zwróciła się do fiskusa z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej dotyczącej sprzedaży nieruchomości nabytej wspólnie z mężem. Fiskus wskazał, że istotne jest funkcjonalne powiązanie transakcji z prowadzoną działalnością gospodarczą jednego z małżonków.
Tematyka: opodatkowanie, house flipping, sprzedaż nieruchomości, działalność gospodarcza, podatek liniowy, skarbówka, interpretacja podatkowa, wspólność majątkowa, zgoda małżonka
Sprzedaż nieruchomości będącej składnikiem majątku obrotowego działalności gospodarczej małżonka, przy wydatkach remontowych dokumentowanych wyłącznie na niego, będzie stanowić wyłącznie przychód z tej działalności. Kobieta zwróciła się do fiskusa z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej dotyczącej sprzedaży nieruchomości nabytej wspólnie z mężem. Fiskus wskazał, że istotne jest funkcjonalne powiązanie transakcji z prowadzoną działalnością gospodarczą jednego z małżonków.
Sprzedaż nieruchomości będącej składnikiem majątku obrotowego działalności gospodarczej małżonka, przy wydatkach remontowych dokumentowanych wyłącznie na niego, będzie stanowić wyłącznie przychód z tej działalności. Z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej do skarbówki zwróciła się kobieta, która w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zajmuje się kupowaniem nieruchomości na rynku wtórnym, przeprowadzaniem ich remontu, a następnie sprzedażą. Na początku bieżącego roku podatniczka kupiła taką nieruchomość wraz z mężem. Przedmiot zakupu został wniesiony do ich majątku wspólnego, przy czym w akcie notarialnym kobieta wskazała, że przedmiotowego nabycia dokonała w ramach prowadzonej przez siebie działalności. Kobieta zwróciła się do fiskusa z pytaniem: czy zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło wyłącznie przychód z prowadzonej przez nią działalności gospodarczej na podstawie podatku liniowego? Podatniczka zaznaczyła przy tym, że wydatki poczynione na remont będzie dokumentowała fakturami lub rachunkami wystawionymi wyłącznie na nią, w treści tych dokumentów będzie podany jej nr NIP. Kobieta twierdziła, że jej mąż nie będzie ponosił jakichkolwiek wydatków związanych z remontem. Co więcej, podatniczka zadeklarowała, że nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, bowiem stanowi towar, który będzie sprzedawany w ramach działalności gospodarczej. Nie jest zatem amortyzowana. Inwestorka zakładała, że jej sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od dnia jej nabycia. Powołując się na przepisy ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm., dalej: PDOFizU) kobieta twierdziła, że może rozliczyć taką transakcję w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (podatek liniowy). Fiskus przyznał jej rację. W interpretacji z 13.7.2021 r., 0115- KDIT3.4011.396.2021.2.PS, Dyrektor Krajowej informacji Skarbowej wyjaśnił, że: „W świetle powyższych przepisów, wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bez udziałowa) oraz to, że żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego. Zatem, każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego. Nie można więc w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wyodrębnić część należącą do żony i część należącą do męża”. W interpretacji zaznaczono, że „przeważające znaczenie przy sprzedaży nieruchomości nabytej do majątku wspólnego ma fakt, czy została ona zakupiona a następnie sprzedana w ramach działalności gospodarczej jednego z małżonków. Jeżeli tak, to przychód powinien rozliczyć tylko ten małżonek, który profesjonalnie nabył i zbył z zyskiem nieruchomość. Wspólność majątkowa małżonków nie ma tutaj znaczenia. Liczy się zatem funkcjonalne powiązanie transakcji z działalnością gospodarczą jednego z małżonków. Uzyskana w ten sposób cena nieruchomości stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie nieruchomość tę wykorzystywał do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Może o tym świadczyć, np. wprowadzenie nieruchomości do środków trwałych firmy lub zaewidencjonowanie jej zakupu jako towaru handlowego”. Fiskus zauważył, że skoro nieruchomość jest składnikiem majątku obrotowego działalności gospodarczej podatniczki, a wydatki poczynione na jej remont będzie ona dokumentowała fakturami lub rachunkami wystawionymi wyłącznie na nią, przychód, który uzyska ze sprzedaży w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie stanowić wyłącznie przychód z tej działalności, tj. ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 PDOFizU. Dyrektor KIS zaznaczył, że trzeba pamiętać, iż czynności prowadzące do zbycia nieruchomości stanowiącej składnik majątku wspólnego wymagają zawsze zgody drugiego małżonka. Interpretacja Dyrektora KIS z 13.7.2021 r., 0115-KDIT3.4011.396.2021.2.PS,
Fiskus podkreślił, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej będzie stanowił wyłącznie dochód z tej działalności, jeśli została ona zakupiona i sprzedana przez jednego z małżonków. Konieczne jest dokumentowanie wydatków remontowych wyłącznie na podatniczkę oraz uzyskanie zgody drugiego małżonka na zbycie nieruchomości wspólnej.