Polski Ład: Koniec z amortyzacją budynków i lokali mieszkalnych?

Propozycje podatkowe ogłoszone w ramach tzw. Polskiego Ładu budzą kontrowersje, zwłaszcza wśród przedsiębiorców i właścicieli lokali mieszkalnych. Planowane zmiany mają dotknąć możliwość podatkowej amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, co może skutkować sporymi konsekwencjami finansowymi dla osób inwestujących w nieruchomości. Projektodawca argumentuje potrzebą zapobiegania nadmiernemu wzrostowi cen mieszkań i preferencji podatkowych na rynku mieszkaniowym.

Tematyka: Polski Ład, amortyzacja budynków, amortyzacja lokali mieszkalnych, podatek dochodowy, nieruchomości, rynek mieszkaniowy, prywatny najem, branża hotelarska, preferencje podatkowe, konsultacje

Propozycje podatkowe ogłoszone w ramach tzw. Polskiego Ładu najdelikatniej rzecz ujmując nie sprzyjają
przedsiębiorcom. Ale nie tylko ta grupa zgrzyta zębami. Równie poszkodowani mogą się czuć także
właściciele nieruchomości (lokali) mieszkalnych. Ci bowiem mają zostać dotknięci wyłączeniem możliwości
podatkowej amortyzacji takich środków trwałych. Zatem koszty nabycia przykładowego lokalu mieszkalnego
będą mogły zostać odliczone dopiero w momencie sprzedaży. Stracą więc zwłaszcza ci, dla których zakup
mieszkania to długoletnia lokata kapitału.
Zgodnie z art. 16a ustawy z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2020 poz. 1406, ze
zm., dalej: PDOPrU) oraz art. 22a ust. 1 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U.
z 2021 poz. 1128 ze zm., dalej: PDOFizU), amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność
podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania
budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu oraz inne
przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby
związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy
najmu, dzierżawy. Innymi słowy, chodzi o środki trwałe.
Oczywiście, nie wszystkie środki trwałe podlegają amortyzacji. Obydwie ustawy przewidują bowiem wyłączenie
z możliwości amortyzacji np. gruntów, prawa użytkowania wieczystego czy dzieł sztuki. Zgodnie z założeniami tzw.
Polskiego Ładu, katalog zawierający wyłączenia z możliwości amortyzacji ma zostać rozszerzony o budynki
mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Już na gruncie PDOFizU to zmiana daleko idąca. Dziś zgodnie z art. 22c pkt 2 PDOFizU podatnicy mogą w sposób
fakultatywny zadecydować o nieamortyzowaniu takich środków trwałych. Przyjmując nowe rozwiązanie, stracą taką
możliwość. Na gruncie PDOPrU to zaś prawdziwa rewolucja. Dziś bowiem od tego rodzaju wydatków odpisy
amortyzacyjne są rozliczane na zasadach ogólnych.
Założenia projektodawcy
Projektodawca nowych przepisów zauważa, że wartość środków trwałych objętych propozycją zasadniczo stale
rośnie (a nie spada). Co więcej, obecne zasady stanowią nieuzasadnioną (znów zdaniem projektodawcy) preferencję
podatkową (choć nie wiadomo względem kogo). Możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów
amortyzacyjnych od wynajmowanych mieszkań, szczególnie tych z rynku wtórnego, powoduje, że dochody są
w obowiązującym stanie prawnym, efektywnie bardzo często nieopodatkowane. Projektodawca twierdzi, że odpisy
amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że
podatek dochodowy zasadniczo nie występuje. To śmiała dość teza biorąc pod uwagę galopujące ceny
nieruchomości (co zresztą projektodawca sam zauważa) – ale o tym za chwilę.
Projektodawca przypomina, że przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych kwalifikowane są do odrębnego
źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości i określonych praw majątkowych (art. 10 ust. 3 oraz art.
14 ust. 2c PDOFizU). Oznacza to, że ich sprzedaż po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
zostały nabyte nie podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c PDOFizU. Natomiast ewentualna
sprzedaż przed upływem tego okresu, pozwala na skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art. 21
ust. 1 pkt 131 PDOFizU, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która
odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie
z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż
w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia
tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane
wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych.
Podsumowując: nieuzasadniona (niesprawiedliwa?) zdaniem projektodawcy tzw. Polskiego Ładu jest sytuacja,
w której podatnicy rozliczają odpisy amortyzacyjne w związku z nabytą nieruchomością. A jednocześnie, najczęściej
nie rozpoznają przychodu w związku z jej sprzedażą. A jeśli już przychód powstanie, to ulga mieszkaniowa go
konsumuje.

Komentarz
Znamienne, jak bardzo jednowymiarowa jest wyrecytowana przez projektodawcę tzw, Polskiego Ładu motywacja

w zakresie zawężania możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych względem opisywanych środków trwałych.
Próżno szukać w niej jakichkolwiek argumentów za zmianami względem np. budynków mieszkalnych (dotyczy w swej
istocie tylko lokali). Nie ma też słowa uzasadnienia za wprowadzeniem ograniczeń na gruncie PDOPrU. Tam
przecież nie obowiązuje ani wyłączenie z opodatkowania sprzedaży lokalu po upływie pięciu lat. Ani tym bardziej tzw.
ulga mieszkaniowa. Projektowane rozwiązanie będzie zaś zbieżne w skutkach z rozwiązaniami dotyczącymi gruntów
i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Ale dlaczego? Na ten temat projektodawca milczy.
Przy okazji, mamy też do czynienia z daleko posuniętą próbą interwencji w prywatną sferę dysponowania środkami
przez obywateli. Projektodawca zauważa wprost, że opisywana w niniejszym tekście preferencja ma negatywny
wpływ na rynek mieszkaniowy. Budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby
mieszkaniowe obywateli. Tymczasem korzystne regulacje podatkowe powodują, iż bardzo opłacalnym obecnie, jest
inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań (cytat
wprost za uzasadnieniem do ustawy podatkowej w ramach tzw. Polskiego Ładu).
Tego rodzaju teza na papierze brzmi być może i dobrze. Ale w praktyce to nic innego niż zniechęcanie do
inwestowania w nieruchomości. Nie jedyne zresztą w ramach tzw. Polskiego Ładu. Zgodnie z założeniami, tzw.
prywatny najem ma podlegać wyłącznie opodatkowaniu zryczałtowanemu na podstawie ustawy z 20.11.1998 r.
o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U.
z 2020 r. poz. 1905 ze zm.; dalej: RyczałtU). To wyklucza zaś możliwość podatkowego rozliczania jakichkolwiek
kosztów (nie tylko amortyzacji).
Blady strach padł przy okazji także np. na hotelarzy. Gdyby bowiem uznać, że hotel to budynek mieszalny, wówczas
nie byłoby opcji na dokonywanie amortyzacji. A to dla tej branży (trawionej uciążliwościami wynikającymi z COVID-
19) byłby już chyba przysłowiowy gwóźdź do trumny. Na szczęście jednak wydaje się, że strach ten nie ma jednak
poparcia w projekcie przepisów. Hotele nie stanowią bowiem budynków mieszkalnych w rozumieniu rozporządzenia
Rady Ministrów z 18.11.2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1864 ze zm., dalej:
KŚTR). Ani nie są w ten sposób sklasyfikowane zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 30.12.1999 r.
w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316, dalej: PKOBR). Czyli
ograniczenie amortyzacji tego rodzaju budynków nie powinno dotknąć.
Nie zmienia to faktu, że opisywana propozycja budzi dużo wątpliwości i na pewno zostanie solidnie skontestowana
w toku konsultacji.

Propozycje Polskiego Ładu mają na celu zawężenie możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych, co może wpłynąć niekorzystnie na rynek mieszkaniowy. Kontrowersje budzą także planowane zmiany w opodatkowaniu prywatnego najmu oraz potencjalne skutki dla branży hotelarskiej. Propozycja ta wywołuje wiele wątpliwości i z pewnością będzie intensywnie dyskutowana podczas konsultacji.