SLIM VAT 2: Oświadczenie przed notariuszem pozwoli na opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości

Tematyka: opodatkowanie VAT, oświadczenie notarialne, pierwsze zasiedlenie, zwolnienie z VAT, transakcje nieruchomościami, notariusz, podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC, korekta wieloletnia, zwolnienie z VAT

Tzw. opcja opodatkowania VAT nieruchomości sprzedawanych poza pierwszym zasiedleniem będzie od
1.10.2021 r. znacznie prostsza do zrealizowania. Nie trzeba będzie już gnać do naczelnika urzędu skarbowego
przed realizacją transakcji. Wystarczy stosowne oświadczenie w akcie notarialnym. Wprowadzenie
proponowanego rozwiązania oznacza efektywnie mniejszy formalizm po stronie podatników. Zwiększą się
zaś obowiązki notariuszy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze
zm.; dalej: VATU), zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest
dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. A względnie, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem
a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 14 VATU, przez
pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli
wydatki poniesione na ulepszenie, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Ujmując rzecz w dużym uproszczeniu: dostawa używanych przez pewien czas budynków, budowli lub ich części
z reguły korzysta ze zwolnienia z VAT. Wbrew pozorom, częstokroć nie jest to zjawisko szczególnie korzystne. Ani
dla sprzedawcy – który w przypadku odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lub wybudowaniu nieruchomości
zobowiązany jest do dokonania tzw. korekty wieloletniej (na podstawie art. 91 ust. 2 VATU). Również nabywca
niekoniecznie może cieszyć się z konieczności zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych – zwolnienie z VAT
zasadniczo oznacza bowiem opodatkowanie 2% stawką PCC zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9.9.2000 r.
o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.; dalej: PodCzynnCywPrU). A ten
podatek nie podlega odliczeniu i jest dodatkowym kosztem transakcji.
Na tego rodzaju rozterki przewidziany został art. 43 ust. 10 VATU. Zgodnie z tym przepisem, podatnik może
zrezygnować ze zwolnienia z i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części. Niezbędne
jest jednak, by obydwie strony takiej transakcji były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Oraz – by złożyły
właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie
dostawy budynku, budowli lub ich części. I to koniecznie przed dniem dokonania dostawy.
Oświadczenie po nowemu
Tzw. opcja opodatkowania nieruchomości w oparciu o oświadczenie stron transakcji przed organem skarbowym jest
znana od lat. Co jednak ciekawe, podatnicy ewidentnie „nie nauczyli się” mechanizmu jej działania. Bardzo często
bowiem stosowne oświadczenie składane było dopiero w treści aktu notarialnego. A to dla wyboru opcji
opodatkowania nie jest forma skuteczna. Nie trzeba zresztą daleko szukać głośnego przykładu, wystarczy przywołać
niedawny wyrok TSUE z 15.4.2021 r., C-935/19 Grupa Warzywna sp. z o.o.,
. Tam też strony transakcji
nabycia nieruchomości „dogadały się” co do opodatkowania przed notariuszem. Skutki okazały się bolesne, choć
mogło być gorzej (temat sankcji VAT to jednak zagadnienie na zupełnie inną opowieść).
Od 1.10.2021 r. ww. mechanizm ulegnie jednak zmianie. Oto bowiem podatnicy zamiast oświadczenia przed
organem podatkowym (wciąż funkcjonującego) będą też mogli alternatywnie składać równie skuteczne oświadczenie
dopiero w akcie notarialnym. Czyli, usankcjonowane będzie w przepisach to, co już dziś jest często stosowaną przez
podatników praktyką (choć niesłusznie). Oświadczenie będzie musiało zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy
oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, adres budynku, budowli lub ich części.
Więcej na głowie notariusza
Proponowana zmiana jest możliwa również ze względu na korporacyjne zasady właściwe dla wykonywania zawodu
notariusza. Akt notarialny powinien zawierać m.in. oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na
okazane przy akcie dokumenty oraz stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy
spisywaniu aktu.
Do tej pory, notariusz przekazywał organowi podatkowemu w terminie do dnia 7 każdego miesiąca, wypisy aktów
notarialnych sporządzonych w poprzednim miesiącu, dokumentujących czynności prawne podlegające m.in.
przepisom PodCzynnCywPrU. W praktyce, katalog ten zostanie rozszerzony o podatek VAT. Przekazywane przez
notariusza wypisy będą bowiem analizowane także pod tym kątem. Stwierdziwszy istnienie zgodnego oświadczenia
stron o opcji opodatkowania VAT, akt notarialny zostanie udostępniony właściwemu dla nabywcy nieruchomości

naczelnikowi urzędu skarbowego. Takie działanie wydaje się dopuszczalne na podstawie ogólnych przepisów
w zakresie udostępniania akt, w tym informacji podatkowych, innym organom podatkowym.

Komentarz
Omawiane przepisy to krok w dobrą stronę. Zadziwiające, jak często strony transakcji dotyczących nieruchomości
pragnące jak kania dżdżu opodatkowania VAT „zapominały” o stosownym oświadczeniu przed dokonaniem
transakcji. Być może wynikał taki stan z ogólnego przekonania o roli notariusza w procesie sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 PodCzynnCywPrU, notariusze są co prawda płatnikami podatku od czynności
cywilnoprawnych. Wbrew jednak pozorom, nie jest jednak rolą notariusza kwalifikacja danej transakcji na gruncie
podatku VAT. Oczywiście, notariusz ma obowiązek działania z należytą starannością. Jednak brak prawnych
podstaw ku temu, by strony transakcji oczekiwały od notariusza wykonania pracy, którą powinien wykonać doradca
podatkowy.
Ww. zasada pozostanie aktualna również od 1.10.2021 r. Strony mogą co prawda „oświadczyć się” w akcie
notarialnym. Jednak nadal organ podatkowy będzie władny do oceny, czy przesłanki do skorzystania z opcji
opodatkowania zostały spełnione. Jeśli transakcja nie spełni okoliczności wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU (a
więc np. zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia) to pół biedy – i tak podlega ona opodatkowaniu VAT.
Równie dobrze jednak, właściwym przepisem dla zwolnienia z VAT może być art. 43 ust. 1 pkt 10a VATU. Tu opcja
nadal nie wchodzi w grę. Organ podatkowy może więc zakwestionować skuteczność oświadczenia zawartego
w akcie notarialnym. To ważna refleksja, o której strony transakcji powinny pamiętać.
Bez względu jednak na okoliczności, strony transakcji nieruchomościowych nadal powinny dokładnie analizować
okoliczności sprzedaży pod kątem klasyfikacji VAT na długo przed samą transakcją. Przepisy nie należą do
najprostszych. A organy podatkowe nadal z lubością kontrolują tego typu transakcje. Zastosowanie zwolnienia z VAT
rodzi pokusę weryfikacji rozliczeń sprzedawcy (czy aby VAT nie był konieczny). Opodatkowanie to zawsze ryzyko dla
nabywcy (czy aby odliczenie podatku naliczonego jest zasadne). Opcja opodatkowania to nadal więc tylko opcja,
element „strategii” zakupu. Należyta staranność w tym zakresie wciąż jednak jest najlepszym wyjściem nie tylko dla
notariusza, ale też przede wszystkim zarówno dla sprzedawcy jak i nabywcy.

Bez względu jednak na okoliczności, strony transakcji nieruchomościowych nadal powinny dokładnie analizować okoliczności sprzedaży pod kątem klasyfikacji VAT na długo przed samą transakcją. Przepisy nie należą do najprostszych. A organy podatkowe nadal z lubością kontrolują tego typu transakcje. Zastosowanie zwolnienia z VAT rodzi pokusę weryfikacji rozliczeń sprzedawcy (czy aby VAT nie był konieczny). Opodatkowanie to zawsze ryzyko dla nabywcy (czy aby odliczenie podatku naliczonego jest zasadne). Opcja opodatkowania to nadal więc tylko opcja, element "strategii" zakupu. Należyta staranność w tym zakresie wciąż jednak jest najlepszym wyjściem nie tylko dla notariusza, ale też przede wszystkim zarówno dla sprzedawcy jak i nabywcy.