Przeniesienie mieszkania do majątku prywatnego bez VAT
Wycofanie przez podatnika jednoosobowej działalności gospodarczej lokali mieszkalnych do majątku prywatnego może być zwolnione z VAT, jeśli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Opodatkowanie VAT dotyczy działalności opodatkowanej VAT, a wycofanie majątku do sfery prywatnej może być neutralne podatkowo. Sprawa dotyczyła wycofania lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej do najmu cywilnoprawnego, co nie stanowiło czynności opodatkowanej VAT.
Tematyka: VAT, wycofanie majątku, lokale mieszkalne, działalność gospodarcza, odliczenie podatku, najem cywilnoprawny, interpretacja indywidualna, podatek dochodowy, zarządzanie majątkiem
Wycofanie przez podatnika jednoosobowej działalności gospodarczej lokali mieszkalnych do majątku prywatnego może być zwolnione z VAT, jeśli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Opodatkowanie VAT dotyczy działalności opodatkowanej VAT, a wycofanie majątku do sfery prywatnej może być neutralne podatkowo. Sprawa dotyczyła wycofania lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej do najmu cywilnoprawnego, co nie stanowiło czynności opodatkowanej VAT.
Wycofanie przez podatnika prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą lokali mieszkalnych z majątku firmy do majątku prywatnego nie musi podlegać VAT. Będzie tak, o ile podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem lokali mieszkalnych. Prawo takie nie przysługuje, jeśli mieszkania są wykorzystywane do działalności wyłącznie zwolnionej z VAT. W takim układzie podatek pozostaje neutralny. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; dalej: VATU) działalność gospodarcza opodatkowana VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Opodatkowaniu VAT podlegają czynności odpłatne wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (a czasami także nieodpłatne). Zgodnie z art. 7 ust. 2 VATU przez dostawę towarów rozumie się przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne darowizny. Warunkiem jest to, że podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych. Szczególną formą nieodpłatnej dostawy towarów jest w przypadku podmiotów prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą wycofanie majątku z działalności gospodarczej do „prywatnej” sfery działalności. To klasyczne wypełnienie definicji „przekazania towarów na cele osobiste podatnika”. Należy więc każdorazowo rozważyć, czy czynność taka wywołuje skutki w VAT. Wycofanie majątku może dotyczyć każdego rodzaju towaru. Dość charakterystycznym przykładem mogą być lokale. Czego dotyczyła sprawa Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, pośrednictwie finansowym oraz wynajmie lokali mieszkalnych i użytkowych. Na przestrzeni ostatnich lat podatnik nabył (do wspólnego majątku małżeńskiego) kilka lokali mieszkalnych i użytkowych w stanie deweloperskim. Mieszkania nabywane były prywatnie, z przeznaczeniem na wynajem poza działalnością gospodarczą. Następnie (być może ze względu na podatki) zostały jednak wprowadzone do działalności gospodarczej. Są więc aktualnie wynajmowane w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (najem długoterminowy). Przy zakupie lokali mieszkalnych - zarówno od ich nabycia, jak i wykończenia - VAT nie był odliczany, natomiast lokale usługowe nabywane były od razu w ramach działalności gospodarczej i od ich nabycia był odliczany podatek VAT. Podatnik zamierza nadal prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali użytkowych. Ma jednak nieco inne plany odnośnie lokali mieszkalnych. Rozważa bowiem możliwość wycofania wszystkich lub części lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej, zaprzestania odpisów amortyzacyjnych od tych lokali, a następnie przeznaczenia ich ponownie do najmu w ramach źródła: najem cywilnoprawny (czyli ponownie poza działalnością gospodarczą). Przychody z najmu cywilnoprawnego rozliczałaby (w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych) żona podatnika, pozostająca we wspólności majątkowej małżeńskiej. Taki podział źródeł przychodu pozwoli współmałżonkom na bardziej optymalne zarządzanie wspólnym majątkiem. Podatnik nabrał wątpliwości, czy takie ponowne wycofanie mieszkań z działalności gospodarczej będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Stanowisko organu Dyrektor KIS rozstrzygnął sprawę, wydając interpretację indywidualną z 2.8.2022 r., 0112-KDIL1- 1.4012.261.2022.3.MB, . Organ zauważył, że z zasady dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. W analizowanej sprawie wycofanie lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej i przekazanie ich do majątku osobistego ma nastąpić nieodpłatnie, bez wynagrodzenia. Czynnością zrównaną z odpłatną dostawą towarów jest z kolei także przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, pod warunkiem jednak, że podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych. Lokale mieszkalne podatnika zostały zakupione w celu wynajmu na cele mieszkaniowe – najmu długoterminowego. Najpierw przychody z najmu były rozliczane w ramach najmu cywilnoprawnego, a następnie przychody z tych lokali były rozliczane w ramach działalności gospodarczej. Przy zakupie lokali mieszkalnych- zarówno od ich nabycia, jak i wykończenia - VAT nie był odliczany. Sprzedaż usługi najmu długoterminowego nabytych lokali mieszkalnych jest zwolniona z podatku VAT, a mieszkania były wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców, więc w związku z ich zakupem nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. A skoro tak, to nieodpłatne wycofanie z działalności gospodarczej nieruchomości do majątku prywatnego nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Komentarz Z punktu widzenia VAT – pełna neutralność. Podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego w momencie nabycia mieszkań. Po pierwsze dokonywał zakupu poza działalnością gospodarczą. Po drugie, nawet jeśli było inaczej, późniejsze wykorzystanie mieszkań w ramach działalności miało związek wyłącznie z wykonywaniem czynności zwolnionych z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU, najem na cele mieszkaniowe). Skoro nie było odliczenia, nie ma też obowiązku naliczenia podatku. Jak to często bywa, istnieje duża szansa, że w omawianym stanie faktycznym wcale nie chodzi o VAT. Wraz z wejściem w życie ustawy z 29.10.2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r. poz. 2105) dość istotnie zmieniły się zasady rozliczania podatku dochodowego w przypadku lokali mieszkalnych. Przede wszystkim jedynie do końca 2022 r. podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych od nabytych mieszkań. Co więcej, dokonując wynajmu prywatnego obowiązkową formą rozliczenia stanie się (również od 1.1.2023 r.) ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Radykalnie zmniejsza się więc możliwość zaliczania do kosztów podatkowych różnego rodzaju wydatków związanych z lokalami mieszkalnymi. Zryczałtowana forma rozliczeń podatku dochodowego jawi się zatem jako atrakcyjniejsza. Być może świadomość ta ma dla podatnika (i jego małżonki) istotne znaczenie. Gdyby podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia lokalu (np. użytkowego, wykorzystywanego w pełni do działalności opodatkowanej VAT), wycofanie go z działalności skutkowałoby koniecznością zapłaty VAT. Zgodnie z art. 29a ust. 2 VATU podstawą opodatkowania będzie w takim przypadku cena nabycia towarów. Nabywając środek trwały w postaci nieruchomości, podatnicy dokonują odliczenia podatku naliczonego, uwzględniając zasady płynące z tzw. korekty wieloletniej (art. 91 ust. 2 VATU). Skoro czynność wycofania podlegałaby VAT, nie zaistnieje w takim przypadku konieczność korekty odliczonego podatku naliczonego. Sama zmiana przeznaczenia dokonywana jest w formie nieodpłatnej czynności opodatkowanej VAT. Skoro dojdzie do zapłaty VAT, to nie zaistnieje konieczność korekty w oparciu o nieruchomościowy pre-współczynnik z art. 90a VATU. Wszystkie te dywagacje potwierdzają jednak, że tego rodzaju przesunięcia majątkowe mogą rodzić różnorakie konsekwencje i w takich przypadkach należy uwzględniać wiele zmiennych. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 2.8.2022 r., 0112-KDIL1-1.4012.261.2022.3.MB,
Interpretacja organu podatkowego potwierdza, że wycofanie lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu VAT, gdy nie było prawa do odliczenia podatku naliczonego. Warto uwzględnić zmiany w rozliczaniu podatku dochodowego od lokali mieszkalnych, które mogą wpłynąć na optymalizację zarządzania majątkiem.