Opodatkowanie świadczenia od dewelopera a CIT

Środki finansowe z tytułu porozumienia zawartego z deweloperem w związku z realizacją inwestycji budowlanej w bezpośrednim sąsiedztwie spółdzielni nie stanowią dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Spółdzielnia nabrała wątpliwości podatkowych co do sposobu rozliczenia zarówno już wypłaconej, jak i przyszłych rat swoistej dotacji. Skierowała pytania do skarbówki dotyczące zwolnienia podatkowego dotacji przeznaczonej na remont budynku wchodzącego w skład zasobów mieszkaniowych.

Tematyka: opodatkowanie, świadczenie, deweloper, CIT, spółdzielnia mieszkaniowa, porozumienie, remont budynku, zwolnienie podatkowe, Dyrektor KIS, interpretacja

Środki finansowe z tytułu porozumienia zawartego z deweloperem w związku z realizacją przez niego
inwestycji budowlanej w bezpośrednim sąsiedztwie spółdzielni nie stanowią dochodów uzyskanych
z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Stan faktyczny
Z wnioskiem do Dyrektora KIS o wydanie indywidualnej interpretacji zwróciła się jedna ze spółdzielni
mieszkaniowych, która w 2020 r. zawarła porozumienie z deweloperem działającym po sąsiedzku. W dokumencie
tym strony zgodnie uznały, że realizacja inwestycji graniczącej z zasobami spółdzielni stworzy niedogodności
i uciążliwości dla osób zamieszkujących nieruchomość spółdzielni. Chodziło o roboty budowlane generujące hałas
i zapylenia, a także o wzmożony ruch ciężkiego sprzętu i pojazdów ciężarowych. Spółdzielnia zaakceptowała
zamierzenie inwestycyjne dewelopera i zobowiązała się do niekorzystania z przysługujących jej środków ochrony
w toczącym się z jej udziałem postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na
budowę. Z kolei deweloper zobowiązał się do sfinansowania części kosztów remontu elewacji budynku mieszkalnego
wielolokalowego posadowionego na nieruchomości. W myśl zapisów postanowienia wspomniane prace remontowe
miały obejmować: docieplenie budynku styropianem, otynkowanie docieplenia elewacji, wymianę parapetów
zewnętrznych, wymianę obróbek blacharskich na styku z elewacją, wykonanie obróbek przy oknach oraz
oczyszczenie i malowanie metalowych konstrukcji wykuszy, loggi i balkonów. Deweloper zobowiązał się do zapłaty
na rzecz Spółdzielni kwoty 1 mln zł, przy czym miała ona zostać wypłacona w siedmiu ratach: pierwsza po
uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę; pięć kolejnych po dokonaniu częściowych odbiorów
wykonanych prac remontowych, a siódma - po zakończeniu prac. W 2021 r. spółdzielnia otrzymała pierwszą ratę
wynikającą z porozumienia z 5.2.2020 r. w kwocie 150 tys. zł. Kolejne raty miały zaś zostać wypłacone po dokonaniu
odbiorów prac remontowych na terenie nieruchomości.
Spółdzielnia nabrała wątpliwości podatkowych co do sposobu rozliczenia zarówno już wypłaconej, jak i przyszłych rat
swoistej dotacji, bowiem tylko do końca 2022 r. można odliczać odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali
mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 2022 r. W związku z powyższym skierowała do skarbówki
następujące pytania:
1. Czy dochód spółdzielni stanowiący świadczenie otrzymane na podstawie porozumienia zawartego
z deweloperem, który to dochód spółdzielnia przeznaczyła na remont budynku wchodzącego w skład jej
zasobów mieszkaniowych, jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1
pkt. 44 ustawy z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1800; dalej:
PDOPrU)?;
2. Czy dochód spółdzielni uzyskany ewentualnie w przyszłości na podstawie porozumienia zawartego
z deweloperem i przeznaczony na remont budynku wchodzącego w skład jej zasobów mieszkaniowych będzie
zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt. 44 PDOPrU?”.
Przedstawiając swoje stanowisko, Spółdzielnia stwierdziła, że w omawianym przypadku zwolnienie podatkowe
znajdzie zastosowanie. Dochód uzyskany na podstawie porozumienia przeznacza ona bowiem na cele związane
z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, tj. na remont budynku wchodzącego w skład jej zasobów mieszkaniowych.
Z treści art. 17 ust. 1 pkt. 44 PDOPrU wynika bowiem, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych
uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych
zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami
mieszkaniowymi. Według spółdzielni w omawianym przypadku zachodzą oba warunki zwolnienia dochodu
z opodatkowania.
Rozstrzygnięcie Dyrektora KIS
Fiskus był jednak innego zdania. W interpretacji Dyrektora KIS z 10.6.2022 r., 0111-KDIB2-1.4010.272.2022.1.DD,
, Organ wskazał, że istotna dla sprawy jest konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 PDOPrU, z której wynika, że dla
ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym kluczowe znaczenie mają przychód i koszty jego uzyskania.
Wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto spółdzielni, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do
zasady w rozumieniu przepisów podatkowych stanowią przychód. Z kolei według art. 17 ust. 1 pkt. 44 PDOPrU
zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody, m.in. spółdzielni mieszkaniowych, które zostały uzyskane
z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Fiskus stwierdził,
że środki finansowe z tytułu porozumienia zawartego z deweloperem w związku z realizacją przez niego inwestycji
budowlanej w bezpośrednim sąsiedztwie spółdzielni nie stanowią dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami

mieszkaniowymi. Skarbówka wyjaśniła, że nie są one bowiem dochodem związanym z lokalami, pomieszczeniami,
obiektami, urządzeniami stanowiącymi zasoby mieszkaniowe – przychodami uzyskanymi bezpośrednio z tytułu
korzystania z zasobów mieszkaniowych (opłaty, czynsze, wpłaty na fundusz remontowy, itd.). Nie pozostają również
w związku z podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowych, którym jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych
i innych potrzeb członków oraz ich rodzin.
Interpretacja Dyrektora KIS z 10.6.2022 r., 0111-KDIB2-1.4010.272.2022.1.DD,

Fiskus stwierdził, że środki finansowe z tytułu porozumienia z deweloperem nie stanowią dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Skarbówka wyjaśniła, że nie są one dochodem związanym z lokalami czy zasobami mieszkaniowymi. Interpretacja Dyrektora KIS wskazała, że kluczowe są zasady opodatkowania przychodów i kosztów uzyskania przychodu.