Inwestycja w condohotel daje prawo do odliczenia VAT

Udostępnianie lokalu w ramach condohotelu na rzecz turystów stanowi czynność opodatkowaną VAT. Wynajmujący powinien zarejestrować się jako podatnik VAT czynny, chyba że udostępnia lokale na cele mieszkaniowe, wtedy może korzystać ze zwolnienia z VAT. Condohotele to inwestycje hotelowe, gdzie lokale stanowią odrębną własność i są udostępniane do krótkoterminowego zakwaterowania turystów.

Tematyka: condohotel, VAT, odliczenie, zwolnienie z VAT, wynajem, lokal mieszkalny, inwestycja hotelowa

Udostępnianie lokalu w ramach condohotelu na rzecz turystów stanowi czynność opodatkowaną VAT (nie
korzysta ze zwolnienia z VAT). Tego rodzaju wynajem nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych najemcy.
Wynajmujący powinien więc zarejestrować się jako podatnik VAT czynny. Jeżeli jednak dodatkowo
wynajmuje on inne lokale na cele mieszkaniowe, to w tym zakresie może to (nadal) robić korzystając ze
zwolnienia z VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931, dalej:
VATU), ze zwolnienia z VAT korzystają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości
o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na
rzecz społecznych agencji najmu. Z przepisu tego wynika, że nawet prowadząc działalność gospodarczą w zakresie
najmu kilku mieszkań, wynajmujący nie staje się podatnikiem VAT czynnym. Wykonuje bowiem czynności zwolnione
z VAT, ze wszystkimi tego konsekwencjami.
Ww. zwolnienie należy jednak interpretować ściśle. Nie dotyczy ono m.in. usług związanych z zakwaterowaniem,
o których mowa w poz. 47 załącznika 3 do VATU. Zwyczajowo, usługi takie świadczone są w obiektach hotelarskich
lub noclegowo-turystycznych. Ale to się zmienia, w ostatnim czasie popularne jest oferowanie tego rodzaju usług
również w prywatnych mieszkaniach (najem krótkoterminowy). Zwłaszcza, że na rynku powstało szereg inwestycji
budowlanych jakby stworzonych pod tego rodzaju działalność.
Specyficznym rodzajem tego typu inwestycji jest działalność tzw. condohoteli. To inwestycje zasadniczo hotelowe,
ale poszczególne lokale w takich inwestycjach stanowią odrębną własność. Mamy więc hotel, z reguły zarządzany
przez zewnętrzny podmiot. Ale o przeznaczeniu każdego pomieszczenia decyduje jego właściciel. Może w nim
zamieszkać, ale zazwyczaj udostępnia go do celów zakwaterowania krótkoterminowego. Czyli nie na cel
mieszkaniowy. Condohotele często cechują się wysokim standardem oraz dodatkową infrastrukturą towarzyszącą
(wellness, spa, siłownia etc.). Inwestorzy lokali tego typu stają przed dylematem, w jaki sposób opodatkować VAT
działalność polegająca na ich udostępnianiu. Wątpliwości są tym większe, jeśli wcześniej prowadzą oni działalność
w zakresie bardziej konwencjonalnego najmu.
Czego dotyczyła sprawa
Pan Jan posiada (wraz z żoną) dwa lokale mieszkalne, które wynajmuje jako osoba fizyczna nieprowadząca
działalności gospodarczej (nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT). Przychód z tego tytułu opodatkowuje
ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, lokale są przeznaczone na cele mieszkaniowe najemców. Pan Jan
zawarł umowę rezerwacyjną zakupu kolejnego lokalu – tym razem lokalu użytkowego oraz udziału w nieruchomości
gruntowej. Uściślając, chodzi o lokal niemieszkalny wchodzący w skład hotelu typu condohotel. W przyszłości
planowane jest zawarcie umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży lokalu. Z umową tą
zostanie zawarta umowa dzierżawy z podmiotem będącym operatorem condohotelu.
Pan Jan zamierza uzyskiwać przychody z wynajmu apartamentu w takiej formule, że będzie nim administrował
operator obiektu. To on będzie odpowiedzialny za proces rezerwacji oraz obsługę wynajmu apartamentu. Przychody
pana Jana będą stanowić proporcję udziału lokalu w lokalach w condohotelu. Niewykluczone, że w przyszłości, po
upływie okresu umowy dzierżawy, administrowanie apartamentem zostanie powierzone innej firmie, bądź pan Jan
zajmie się tym osobiście. Pan Jan nabrał wątpliwości, czy będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku
z tytułu nabycia wyżej opisanego apartamentu. A jeśli tak – czy nie będzie to rzutować na rozliczenia pana Jana
również z tytułu dotychczasowych umów (póki co znajdujących się poza VAT).
Stanowisko organu
Dyrektor KIS rozstrzygnął sprawę wydając interpretacje indywidualną z 27.9.2022 r., 0114-KDIP1-
3.4012.314.2022.2.KP,
. Organ przypomniał, że małżeństwo nie jest podatnikiem VAT. Stwarza to dla
małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Podatnikiem jest ten z małżonków,
który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Więc fakt, że nabyty wraz z żoną lokal stanowi majątek
wspólny małżonków nie wpływa w żaden sposób na prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury
dokumentującej poniesione wydatki. Oczywiście o ile nieruchomość została nabyta z zamiarem dokonywania
wyłącznie czynności opodatkowanych wykonywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Pan Jan
taki zamiar w niniejszej sprawie deklarował. Przede wszystkim bowiem, nie zamierza wynajmować lokalu na cele
mieszkaniowe, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU (stąd pewnie posługiwał się we wniosku pojęciem
„lokalu użytkowego”, co może nie jest do końca trafne).

Co do przeszłości: fiskus zauważył, że obydwie dotychczasowe umowy najmu lokali mieszkalnych zostały zawarte
z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Stosownie do zawartych umów najmu, najemcy
wykorzystują przedmiotowe lokale wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Są więc spełnione kluczowe przesłanki
zwolnienia ww. czynności z VAT. Usługi te są bowiem świadczone na rzecz osób fizycznych, które realizują
w wynajmowanych lokalach własne cele mieszkaniowe. Tym samym nie powstanie po stronie pana Jana obowiązek
opodatkowania podatkiem VAT tych lokali pomimo tego, że zarejestruje się on jako czynny podatnik podatku VAT
w związku z działalnością dotyczącą lokalu w condohotelu.

Komentarz
Nie korzysta ze zwolnienia z VAT świadczenie usług zakwaterowania w sektorze hotelarskim lub w sektorach
o podobnym charakterze, włącznie z zapewnianiem miejsc na obozach wakacyjnych lub na terenach
przystosowanych do biwakowania wynajmu miejsc parkingowych dla pojazdów. Tego rodzaju usługi nie mieszczą się
więc w zakresie pojęciowym „wynajmu na cele mieszkaniowe”. Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest brak
możliwości korzystania z przedmiotowego zwolnienia z VAT. Ale dzięki temu, nabywca nieruchomości może
skorzystać z przysługującego mu (po rejestracji) prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lokalu (a
także innych wydatków z nim związanych).
W tej konkretnej sprawie nie cel mieszkaniowy (lub jego brak) po stronie najemców jednak decyduje. Pan Jan
zamierza zawrzeć umowę dzierżawy lokalu z administratorem budynku (a nie z konkretnymi osobami fizycznymi). To
samo w sobie wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia z VAT (o czym przesądza chociażby interpretacja
ogólna Dyrektora KIS z 8.10.2021 r., PT1.8101.1.2021,
).
Ww. kwalifikacja nie rzutuje na wynajem na cel mieszkaniowy, który podatnik uskutecznia w odniesieniu do
pozostałych dwóch lokali. Pojawia się więc w tej działalności klasyfikacyjny dualizm, ale nie jest to nadzwyczajna
sytuacja. Pan Jan mógłby rozważyć skorzystanie ze zwolnienia z art. 113 ust.1 VATU – jeśli obrót z tytułu wynajmu
lokalu w ramach condohotelu nie przekroczyłby 200.000 zł rocznie. Gdyby rozważał taką opcję, do ww. limitu
wchodziłyby jednak także usługi zwolnione z VAT w zakresie wynajmu na cele mieszkaniowe. Co prawda zgodnie
z art. 113 ust. 2 pkt 2 VATU, do wartości limitu nie zalicza się czynności zwolnionych z VAT – ale m.in. za wyjątkiem
transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
Abstrahując, czy w tym konkretnym wypadku mielibyśmy do czynienia z pomocniczością (zapewne nie), zdaniem
fiskusa za czynności związane z nieruchomościami, należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości,
ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości (tak
interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 15.2.2021 r., 0113-KDIPT1-1.4012.861.2020.2.MH,
).
Inna sprawa, że panu Janowi zależy na odliczeniu VAT a nie na zwolnieniu podmiotowym. Musi jednak pamiętać, że
odliczenie w takim wypadku należy rozpatrywać długofalowo, zgodnie z art. 91 ust. 2 VATU w perspektywie
dziesięcioletniej korekty wieloletniej. Gdyby więc zmieniło się przeznaczenie nabywanego lokalu (np. na najem na
cele mieszkaniowe albo wykorzystywanie prywatne), część VAT trzeba byłoby oddać. Puenta tego wszystkiego jest
taka, że jak widać, przy tego rodzaju działalności pojawia się wiele zmiennych istotnych z punktu widzenia zasad
opodatkowania VAT.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 27.9.2022 r., 0114-KDIP1-3.4012.314.2022.2.KP,

Pan Jan planuje wynajmować apartament w condohotelu, co rodzi wątpliwości dotyczące odliczenia VAT. Interpretacja organu podkreśla konieczność zarejestrowania się jako podatnik VAT w celu skorzystania z odliczenia, jednakże działalność wynajmu na cele mieszkaniowe jest zwolniona z VAT.