Doradztwo podatkowe nie jest usługą związaną z nieruchomością, nawet gdy jej dotyczy

Usługa doradztwa podatkowego nie jest uznawana za usługę związaną z nieruchomością, nawet jeśli dotyczy transakcji nieruchomości. W przypadku świadczenia usług na rzecz zagranicznych podatników w B2B, doradca eksportuje usługi, co zwalnia go z doliczania 23% VAT. Istnieją jednak wyjątki, szczególnie dotyczące usług związanych bezpośrednio z nieruchomościami. Sprawa analizowana przez Dyrektora KIS wykazała, że usługi doradcze podatkowe nie podlegają opodatkowaniu w Polsce, jeśli nie mają bezpośredniego związku z konkretną nieruchomością.

Tematyka: doradztwo podatkowe, usługi związane z nieruchomościami, VAT, eksport usług, interpretacja indywidualna

Usługa doradztwa podatkowego nie stanowi usługi związanej z nieruchomością, nawet jeśli doradztwo ma
związek z planowaną przez klienta transakcją dotyczącą skonkretyzowanej nieruchomości. Oznacza to, że
świadcząc usługę doradztwa podatkowego na rzecz zagranicznego klienta w schemacie B2B, doradca
dokonuje eksportu usług. Nie musi doliczać kwoty 23% VAT do wystawionej przez siebie faktury.
Zgodnie z art. 28b ust. 1 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; dalej:
VATU) miejscem świadczenia usług w przypadku świadczenia usług na rzecz podatnika jest miejsce, w którym
podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej. Jest to zasada ogólna opodatkowania
usług w obrocie profesjonalnym B2B. Pozwala ona na opodatkowanie usług świadczonych na rzecz zagranicznego
podatnika z zasady w miejscu jego siedziby (albo stałego miejsca prowadzenia działalności). Tzw. eksport usług
skutkuje więc tym, że podatnik-usługodawca wystawia faktury w kwocie netto i z oznaczeniem „NP” oraz „odwrotne
obciążenie”, podatek rozlicza zaś nabywca w kraju swojej siedziby.
Od tej ogólnej zasady są jednak wyjątki. Jeden z najbardziej charakterystycznych dotyczy usług związanych
z nieruchomością. Zgodnie z art. 28e VATU miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym
usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania
w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako
kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych,
takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości. Jeśli więc polski podatnik
świadczy na rzecz zagranicznego podmiotu usługę mieszczącą się w ww. definicji, powinien opodatkować ją
w Polsce, a to oznacza konieczność doliczenia do faktury odpowiedniej stawki VAT. Zdefiniowanie usługi związanej
z nieruchomością jest więc ważne, błąd w tej kwestii może skutkować zaległością podatkową. Czasem sprawa nie
jest jednak oczywista. Jak się okazuje, problem z kwalifikacją mogą mieć nawet doradcy podatkowi.
Czego dotyczyła sprawa?
Podatnik prowadzi działalność w zakresie doradztwa podatkowego na rzecz klientów krajowych i zagranicznych.
Jednemu z zagranicznych klientów podatnik doradzał w zakresie nabycia aktywów, w skład których wchodziły
głównie grunty oraz znajdujące się na ich terenie budowle i budynki położone w Polsce. Nieruchomości te były
w chwili świadczenia usługi doradztwa podatkowego identyfikowalne co do ich położenia. Usługa polegała na
ustaleniu konsekwencji podatkowych związanych z przeprowadzeniem samej transakcji, w tym m.in. na ustaleniu,
czy transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT bądź podatkowi od czynności cywilnoprawnych, ogólnym
objaśnieniu funkcjonowania polskiego systemu podatkowego klientowi oraz zebraniu danych o przedmiocie transakcji
w celu dokonania zestawienia nabytych aktywów.
Usługi podatnika nie były związane bezpośrednio z aktem przeniesienia własności aktywów będących przedmiotem
transakcji. Zadaniem doradcy było wskazanie ewentualnych ryzyk podatkowych towarzyszących transakcji, bez
udziału w tworzeniu umów przenoszących własność aktywów. Podatnik dokonał przeglądu umów przenoszących
własność aktywów (przygotowanych przez podmiot trzeci) z punktu widzenia przepisów prawa podatkowego.
Podsumowaniem przeglądu umów był odpowiedni komentarz podatkowy. Doradztwo podatkowe polegało więc
w szczególności na przygotowaniu ogólnego objaśnienia w zakresie zasad funkcjonowania i potencjalnych
zobowiązań podatkowych związanych posiadaniem aktywów podlegających transakcji. Celem usług była pomoc
klientowi w procesie podejmowania decyzji o nabyciu aktywów poprzez wskazanie konsekwencji.
Podatnik postanowił potwierdzić, czy usługa w ww. zakresie podlega opodatkowaniu w Polsce, czy w miejscu
siedziby nabywcy.
Stanowisko Organu
Dyrektor KIS wydał w tej sprawie interpretację indywidualną z 1.2.2023 r., 0114-KDIP1-2.4012.580.2022.1.RST,
, i zgodził się w całości ze stanowiskiem podatnika. Zakres wykonanej usługi nie pozwala uznać, że
zastosowane znajdzie wyjątek od reguły ogólnej ustalenia miejsce opodatkowania z art. 28b ust. 1 VATU.
W szczególności nie można uznać, że usługa powinna być objęta regulacją art. 28e VATU jako usługa związana
z nieruchomością. Usługą związaną z nieruchomościami nie będzie każda dowolna usługa wykazująca chociażby
najmniejszy związek z daną nieruchomością, lecz jedynie usługa, która wprost odnosi się do konkretnej
sprecyzowanej nieruchomości będącej centralnym punktem usługi bądź ma na celu zmianę prawnego lub fizycznego
stanu danej nieruchomości. Konkretna nieruchomość czy nieruchomości nie stanowiły centralnego punktu

wyświadczonej usługi. Usługi doradcze nie miały też na celu zmiany prawnego ani fizycznego stanu nieruchomości,
będących elementem analizy przygotowywanej w ramach usługi doradztwa podatkowego.
W związku z powyższym za miejsce świadczenia oraz opodatkowania wykonanych usług doradztwa podatkowego
będącego zagranicznym podatnikiem nie należy uznawać terytorium Polski. Miejsce opodatkowania wykonanej
usługi podatnik powinien ustalić zgodnie z zasadą ogólną zawartą w art. 28b ust. 1 VATU, czyli na terytorium
państwa, w którym klient posiada siedzibę działalności. W konsekwencji faktura wystawiona przez podatnika powinna
zawierać wyrazy „odwrotne obciążenie”, zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt. 18 VATU.

Komentarz
Aby dookreślić zakres pojęcia usług związanych z nieruchomością, należy zerknąć do art. 31a rozporządzenia
wykonawczego Rady (UE) nr 282/2011 z 15.3.2011 r. ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy
2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L z 2011 r. Nr 77, s. 1).
Usługi uważa się za mające wystarczająco bezpośredni związek z nieruchomością, gdy wywodzą się
z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz
niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług. Względnie, gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości
lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.
M.in. dlatego spełniają ww. warunki usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości,
ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących
nieruchomości, takie jak czynności notarialne lub sporządzanie umów kupna lub sprzedaży nieruchomości, nawet
jeżeli transakcja, w wyniku której dochodzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości, nie zostaje przeprowadzona.
Z drugiej strony klasyfikacja „związania z nieruchomością” nie znajduje zastosowania do usług prawnych
powiązanych z umowami, łącznie z doradztwem dotyczącym warunków umowy dotyczącej przeniesienia
nieruchomości lub wykonania takiej umowy, lub też udowodnienia istnienia takiej umowy, jeżeli takie usługi nie
dotyczą przeniesienia tytułu do nieruchomości. Praktyka podatkowa stanowi, że do przykładów usług niezwiązanych
z nieruchomością należy m.in. doradztwo podatkowe w zakresie stanowiska w sprawie ulgi związanej z kwotą
zwolnioną od podatku w odniesieniu do określonej nieruchomości; doradztwo prawne w zakresie podatków od
przekazania nieruchomości; usługi prawne związane z przyznawaniem praw w ramach zastawu lub hipoteki lub
usługi związane z postępowaniem upadłościowym.
Zatem również usługi stricte doradcze, których rolą jest opisanie skutków prawnych transakcji oraz analiza
potencjalnego ryzyka związanego z transakcją, nie stanowią same w sobie usług związanych z nieruchomością.
„Rdzeniem” tych usług, ich centralnym punktem jest bowiem doradztwo podatkowe, a nie skutki prawne odnośnie
konkretnej połaci ziemi czy budynków, nawet jeśli doradztwo dotyczy takich aktywów. Trudno więc nie zgodzić się ani
z wnioskodawcą (kolegą po fachu), ani z fiskusem. Warto też docenić fakt, że Dyrektor KIS nie szukał na siłę
opodatkowania tego rodzaju usług w Polsce.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 1.2.2023 r., 0114-KDIP1-2.4012.580.2022.1.RST,

Interpretacja Dyrektora KIS potwierdziła, że usługi doradcze podatkowe nie są automatycznie uznawane za usługi związane z nieruchomościami. Kluczowe jest bezpośrednie odniesienie do konkretnej nieruchomości oraz zmiana jej stanu prawnego lub fizycznego. W przypadku braku takiego związku, usługi te nie podlegają opodatkowaniu w Polsce, a faktura powinna zawierać wyrazy 'odwrotne obciążenie'.