Zwolnienie z VAT najmu w przypadku nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków

Wynajem nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków może być wykonywany tylko przez jednego z małżonków, który staje się podatnikiem VAT. Zwolnienie z VAT dotyczy podmiotowego obrotu do 200 tys. zł rocznie. Istotne jest odrębne liczenie progu zwolnienia i jego brak kumulacji. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych zwalnia się z VAT. Publikacja analizuje sytuację małżonków wynajmujących lokale oraz wyjaśnia, kto jest podatnikiem VAT i kiedy można korzystać ze zwolnienia.

Tematyka: zwolnienie z VAT, najem nieruchomości, majątek wspólny małżonków, podatnik VAT, interpretacja indywidualna, lokal użytkowy, działalność gospodarcza

Wynajem nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków może być wykonywany tylko przez
jednego z małżonków. Wówczas to on będzie z tego tytułu podatnikiem VAT. Może on korzystać ze
zwolnienia podmiotowego w przypadku nieprzekroczenia obrotu 200 tys. zł rocznie, nawet gdy drugi
z małżonków również jest podatnikiem VAT. Próg zwolnienia liczony jest odrębnie i nie podlega kumulacji.
Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; dalej:
VATU) od podatku zwalnia się sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie
przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 tys. zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty
podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 36 VATU z VAT zwalnia się usługi w zakresie wynajmowania lub
wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek,
wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu. Art. 15 ust. 1 i 2 VATU stanowią zaś, że
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,
wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność
gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
To właśnie ww. kombinacja przepisów jest najczęściej analizowana w przypadku osób fizycznych osiągających stałe
dochody z wynajmu nieruchomości. Każdy taki wynajmujący powinien ustalić, czy jest podatnikiem VAT a jeśli jest –
czy ma obowiązek zapłaty podatku, czy jednak są podstawy, by korzystać z jakiegoś zwolnienia z VAT. Sprawa
może być dodatkowo nieco bardziej skomplikowana, w przypadku gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość
stanowiąca małżeńską współwłasność.
Czego dotyczyła sprawa?
Pan A. i pani M. są małżeństwem. W ramach wspólności małżeńskiej są właścicielami dwóch lokali użytkowych
wynajmowanych (formalnie przez panią M., za zgodą męża) dwóm podmiotom gospodarczym. Zdaniem małżonków
jest to tzw. najem prywatny, a nie w ramach działalności gospodarczej. Niemniej małżonka pana A. jest
zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i płaci z tego tytułu podatek w wysokości 23%.
Obecnie małżonkowie nabyli trzeci lokal użytkowy, który niebawem zostanie wynajęty na gabinet stomatologiczny.
Małżonkowie chcą tym razem umówić się tak, że to pan A. będzie wynajmującym lokal. Zgodnie z szacunkami,
pomimo szalejącej inflacji wartość najmu nie przekroczy kwoty 200 tys. zł w proporcji do okresu prowadzonej
działalności gospodarczej w 2023 r. Miesięczna planowana kwota najmu to 5-6 tys. zł (w zależności od stawki
podatku od nieruchomości). Najemca będzie samodzielnie ponosił opłatę za prąd na podstawie faktur wystawionych
na najemcę przez dostawcę energii, po przepisaniu na najemcę licznika na podstawie umowy najmu. Opłata za
czynsz do spółdzielni mieszkaniowej będzie naliczana przez spółdzielnię względem pana A. i oprócz czynszu ma
zawierać także szacunkowe opłaty miesięczne za wywóz śmieci, CO, wodę, kanalizację. Opłaty te będą co jakiś czas
korygowane na podstawie odczytów liczników zużytego ciepła oraz wody. Otrzymaną co miesiąc notę księgową
zawierającą czynsz i ww. pozostałe koszty będzie pan A. „refakturował″ w postaci noty księgowej wystawianej na
najemcę lokalu.
Pan A. postanowił potwierdzić, czy w zaistniałej sytuacji może wynajmować powyższy lokal za kwotę netto, nie
doliczając do kwoty wynajmu podatku VAT.
Stanowisko Organu
Dyrektor KIS wydał w tej sprawie interpretację indywidualną z 1.2.2023 r., 0114-KDIP1-3.4012.549.2022.3.PRM,
. Organ przypomniał, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podatników VAT. Podatnikiem jest ten
z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Nawet jeżeli przedmiotem świadczenia usług
jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem będzie ten małżonek, który dokonuje tego świadczenia we własnym
imieniu (który jest stroną czynności prawnej). Tym samym, skoro stroną umowy najmu lokalu użytkowego na gabinet
stomatologiczny będzie pan A., to najem stanowić będzie odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej przez
niego działalności gospodarczej.
Organ zwrócił uwagę, że w przypadku najmu lokali ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego
mieszczą się w pojęciu czynszu, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się

składa na wykonaną usługę, ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać
odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).
Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z ich
dostawcami. W sytuacji gdy korzystający z wynajmowanego lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą
mediów, wydatki za tzw. media, stanowiące element świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu, stanowią
wraz z czynszem zapłatę z tytułu świadczenia usług najmu. W takim przypadku najem pozostaje usługą złożoną
z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu nieruchomości. Świadczenia te są
bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, mające w stosunku do niej
charakter poboczny. W tym wypadku z umowy najmu będzie wynikało, że najemca będzie samodzielnie ponosił
opłatę za prąd, po przepisaniu na najemcę licznika na podstawie zawartej umowy najmu. Pozostałe opłaty będą
„refakturowane″ na najemcę ryczałtowo, następnie będą korygowane na podstawie odczytów liczników zużytego
ciepła oraz wody. Grunt, że kwota obrotu pana A., wynikająca z ww. opłat, nie przekroczy 200 tys. zł rocznie. A skoro
tak, pan A. może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 VATU.

Komentarz
Być może „optymalizacja podatkowa” to w opisywanej sprawie zbyt daleko idące określenie. Ale nie sposób nie
zauważyć, że małżonkowie w sposób rozsądny i korzystny zarządzili tematem. Pani M. nie korzysta ze zwolnienia
z VAT, bo przekracza poziom obrotu 200 tys. zł rocznie. Gdyby więc to ona była stroną umowy najmu lokalu na rzecz
gabinetu stomatologicznego, podatku VAT nie dałoby się uniknąć, a to z perspektywy najemcy sytuacja niekorzystna,
nie ma on bowiem prawa do odliczenia podatku naliczonego, jako podmiot świadczący wyłącznie usługi zwolnione
z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 19 VATU). Szczególnie zależy mu zatem na tym, by lokal wynajmować bez VAT. W ten oto
sposób małżonkowie stają się bardziej konkurencyjni, jakby nie patrzeć, o jakieś 23% wartości czynszu najmu.
I bardzo dobrze.
Nie ma przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność
majątkowa. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która
zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami prawa rodzinnego i opiekuńczego,
mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników VAT. Jeżeli przedmiotem świadczenia usług jest majątek
wspólny małżonków, to podatnikiem jest ten małżonek, który dokonuje tego świadczenia we własnym imieniu (który
jest stroną czynności prawnej). W zakresie zwolnienia z art. 113 ust. 1 VATU nie dochodzi więc do kumulacji kwoty
obrotu zwolnionego. Potencjalnie możliwa jest więc sytuacja, w której małżonkowie dysponujący dwoma lokalami
wynajmują je oddzielnie (jeden lokal mąż, jeden żona) i osiągają z tego tytułu obrót rzędu np. 150 tys. zł rocznie.
Oboje mogą korzystać ze zwolnienia z VAT nawet pomimo tego, że obrót związany z wykorzystywaniem ich
wspólnego majątku łącznie przekracza 200 tys. zł rocznie. Nic nie szkodzi – trzeba jednak pamiętać o tym, że aby
jeden z małżonków wykonywał samodzielnie czynność względem współwłasności, musi mieć na to zgodę drugiego
małżonka. Zasada ta dotyczy też np. sprzedaży nieruchomości objętej małżeńską wspólnością. Często z taką
sprzedażą wiąże się status podatnika VAT. Jeśli sprzedaż wykonywana jest przez jednego tylko małżonka, dobrze że
chociaż drugi z nich nie musi się stresować VAT.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 1.2.2023 r., 0114-KDIP1-3.4012.549.2022.3.PRM

Małżonkowie zarządzili tematem najmu nieruchomości w sposób korzystny podatkowo. Istotne jest, że podatnik VAT to osoba wykonująca czynność podlegającą opodatkowaniu. Zwolnienie z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 VATU może być stosowane osobno przez każdego z małżonków. Interpretacja Organu wyjaśnia, kto jest podatnikiem w przypadku najmu lokali i jakie koszty mogą być obciążone najemcą.