Zmiany w PCC od nabycia mieszkań

Tematyka: PCC, podatek od czynności cywilnoprawnych, nieruchomości, zwolnienie, VAT, Ministerstwo Finansów, stawka, transakcje, opodatkowanie

Nabywcy nieruchomości z rynku wtórnego mogą skorzystać ze zwolnienia z PCC, o ile nabywają swoją
pierwszą nieruchomość. Z kolei nabywcy szóstego i kolejnego mieszkania muszą liczyć się z koniecznością
zapłaty znacząco (bo aż trzykrotnie) podwyższonego PCC i to niezależnie od tego, że nabywając
nieruchomość zapłacili w cenie podatek VAT. Jak to zwykle w takich przypadkach bywa, propozycje
Ministerstwa Finansów są kontrowersyjne, choć bez wątpienia pewna część społeczeństwa na nich
skorzysta.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z 9.9.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz.
170; dalej: PodCzynnCywPrU) opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany
rzeczy i praw majątkowych. A więc także (m.in.) umowy sprzedaży nieruchomości. Stawka podatku PCC od nabycia
nieruchomości wynosi 2% (podobnie także od nabycia prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających
z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
mieszkalnym). Podatnikiem z tytułu nabycia nieruchomości jest jej nabywca.
Zgodnie z art. 2 pkt 4 PodCzynnCywPrU, opodatkowaniu PCC nie podlegają co prawda czynności cywilnoprawne
w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT. A także jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od
podatku VAT, ale zasada ta nie dotyczy umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub
udział w tych prawach. Innymi słowy nawet jeśli zbycie nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT, podlega PCC.
To znacząco rozszerza zakres opodatkowania tego typu transakcji. Przenosząc powyższe na prostszy język, jeśli
dostawa np. budynku czy lokalu nie podlega efektywnemu opodatkowaniu VAT (a więc najczęściej dokonywana jest
na rynku wtórnym odnośnie lokalu starszego niż dwa lata), podlega opodatkowaniu 2% PCC. Podatek ten jest
charakterystyczny do obrotu nieruchomościami na rynku prywatnym – przez nie-przedsiębiorców (a przynajmniej
niezajmujących się obrotem nieruchomościami). Stanowi on często istotny element kosztowy transakcji i przez to
budzi niechęć i niezrozumienie.
Ktoś nie zapłaci PCC od nabycia mieszkania…
Zgodnie z art. 9 pkt 17 PodCzynnCywPrU, zwalnia się od opodatkowania PCC sprzedaż, której przedmiotem jest
prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego
jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
jednorodzinnego. Ale tylko jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Chyba że udział ten nie przekracza lub nie
przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
… by ktoś zapłacił wyższe PCC
Zgodnie z art. 7a ust. 1 PodCzynnCywPrU, w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych
stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości
gruntowej, opodatkowanych podatkiem VAT, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali
lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego
następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6% PCC. Co więcej,
jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku
kupujących, ww. zasadę stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia
podatku w takiej stawce. W przypadku gdy nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
następuje przez kilku kupujących, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku według stawki 6% PCC są wyłącznie
kupujący spełniający warunki, o których mowa w tym przepisie.

Komentarz
Co z tego wszystkiego wynika? Zwolnienie z PCC dla nabywców pierwszego mieszkania jest zasadniczo mało
kontrowersyjne. Należy jedynie pamiętać, że działa ono jedynie „na przyszłość”. Przepisy w brzmieniu
dotychczasowym stosuje się bowiem do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem
wejścia w życie nowych rozwiązań (a więc przed 31.8.2023 r.).
Więcej kontrowersji jest wokół 6% stawki PCC. Jedną z przesłanek jej zastosowania jest nabycie lokali
opodatkowanych podatkiem VAT. Oznacza to precedensowy wyłom i podwójne opodatkowanie tych samych

transakcji zarówno VAT jak i PCC. Bardzo często jest to efektywne podwójne opodatkowanie, nie dajmy się zwieść
możliwością odliczenia VAT przez nabywcę szóstego (i kolejnego) mieszkania. Jeśli przeznacza on bowiem takie
mieszkania na wynajem na cele mieszkaniowe, czynność ta korzysta ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt
36 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570; dalej: VATU). A w takim
przypadku nie ma szans na odliczenie 8% VAT od nabycia lokalu (przyjmując, że mamy do czynienia ze społecznym
budownictwem mieszkaniowym).
Co ważne, 6% PCC znajdzie zastosowanie jedynie w przypadku nabycia (lub posiadania) przynajmniej sześciu lokali
umiejscowionych w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Jeśli więc
budynki znajdują się na różnych nieruchomościach gruntowych (wyodrębnionych działkach) mamy potencjał do
uniknięcia tej stawki. Sprawia to, że stosowanie ww. zasad będzie zawężone do bardzo konkretnych przypadków (np.
hurtowego wykupowania mieszkań w tym samym budynku), typowych dla działalności funduszy inwestycyjnych. Jaki
będzie ich skutek? Już na pierwszy rzut oka widać, że stosunkowo łatwo będzie nabywcom lokali uniknąć
„wpadnięcia” w dyspozycje ww. przepisów. Co ważne, przepisów o 6% stawce PCC nie stosuje się do umów
sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych
przed dniem wejścia w życie nowelizacji. Jeśli więc do umowy przedwstępnej na zakup sześciu lokali w budynku na
jednej działce doszło przed 31.8.2023 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować
podwyższonym opodatkowaniem.

Co z tego wszystkiego wynika? Zwolnienie z PCC dla nabywców pierwszego mieszkania jest zasadniczo mało kontrowersyjne. Należy jedynie pamiętać, że działa ono jedynie „na przyszłość”. Przepisy w brzmieniu dotychczasowym stosuje się bowiem do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie nowych rozwiązań (a więc przed 31.8.2023 r.). Więcej kontrowersji jest wokół 6% stawki PCC. Jedną z przesłanek jej zastosowania jest nabycie lokali opodatkowanych podatkiem VAT. Oznacza to precedensowy wyłom i podwójne opodatkowanie tych samych transakcji zarówno VAT jak i PCC. Bardzo często jest to efektywne podwójne opodatkowanie, nie dajmy się zwieść możliwością odliczenia VAT przez nabywcę szóstego (i kolejnego) mieszkania. Jeśli przeznacza on bowiem takie mieszkania na wynajem na cele mieszkaniowe, czynność ta korzysta ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570; dalej: VATU). A w takim przypadku nie ma szans na odliczenie 8% VAT od nabycia lokalu (przyjmując, że mamy do czynienia ze społecznym budownictwem mieszkaniowym). Co ważne, 6% PCC znajdzie zastosowanie jedynie w przypadku nabycia (lub posiadania) przynajmniej sześciu lokali umiejscowionych w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Jeśli więc budynki znajdują się na różnych nieruchomościach gruntowych (wyodrębnionych działkach) mamy potencjał do uniknięcia tej stawki. Sprawia to, że stosowanie ww. zasad będzie zawężone do bardzo konkretnych przypadków (np. hurtowego wykupowania mieszkań w tym samym budynku), typowych dla działalności funduszy inwestycyjnych. Jaki będzie ich skutek? Już na pierwszy rzut oka widać, że stosunkowo łatwo będzie nabywcom lokali uniknąć „wpadnięcia” w dyspozycje ww. przepisów. Co ważne, przepisów o 6% stawce PCC nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji. Jeśli więc do umowy przedwstępnej na zakup sześciu lokali w budynku na jednej działce doszło przed 31.8.2023 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować podwyższonym opodatkowaniem.